Proč jsou emise hypotečních zástavních listů v útlumu?

Co jsou HZL?

Zákon o dluhopisech ( http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html ) vymezuje HZL jako zvláštní druh dluhových cenných papírů, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný úrokový výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. To znamená, že před vydáním HZL musí jejich emitent poskytnout svým klientům hypoteční úvěry v takovém objemu, který v souhrnu převýší objem vydávaných HZL, a to tak, aby pokryly i z nich průběžně narůstající budoucí úrokový výnos. Tím je zajištěno, že splacení HZL nezávisí pouze na bonitě jejich emitenta. V případě jeho selhání je totiž stále možné HZL splatit ze splátek hypotečních úvěrů, které jsou na danou emisi HZL navázané.

Aby to však nebylo úplně jednoduché, ke krytí závazků z HZL je možné použít pouze hypoteční úvěr anebo jeho část, která nepřevyšuje 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, která slouží jako jeho zástava. Toto pravidlo zajišťuje, aby hodnota krytí vydaných HZL odolala i případným významným výkyvům tržních cen zastavených nemovitostí.

Emitentem HZL může být pouze banka se sídlem na území České republiky, která má povolení od ČNB k této činnosti.

Jak to tedy vlastně funguje?

Pokud si klient chce vzít u banky hypoteční úvěr, musí kromě splnění dalších podmínek zastavit k jeho zajištění ve prospěch banky nějakou nemovitost. A aby banka mohla klientovi půjčit peníze, musí k tomu mít dostatek vlastních zdrojů, anebo si je musí vypůjčit na finančních trzích. Jednou z možností, jak si může banka potřebné zdroje opatřit, je vydat HZL, které prodá investorům.

A jak to začalo?

Pokud pomineme období před rokem 1948, tak byl vznik českého hypotečního trhu úzce svázán právě s licencemi na vydávání HZL. První banka, která dostala licenci na vydávání HZL, byla také první bankou, která mohla poskytovat hypoteční úvěry. Toto prvenství patří Hypoteční bance, která v roce 1996 (ještě pod názvem Českomoravská hypoteční banka, a.s.) vydala první českou emisi HZL. Její objem byl jedna miliarda korun, splatnost 5 let a jednalo se o veřejnou emisi.

^REKLAMA

Do konce roku 2001 přibylo pouze několik dalších emisí, a to i od ostatních bank (Komerční banky, České spořitelny a nynějších UniCredit Bank a Raiffeisen Bank). Důvodem byl v té době velmi nízký objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Paradoxně to však byla doba, kdy podíl HZL na celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů byl v  jejich celé české historii nejvyšší. Tento podíl kulminoval v roce 2000, kdy dosáhl v průměru 61 %, a od té doby už jen klesá.

Zdroj : ČNB

Významnější nárůst objemu vydaných HZL nastal až v době, kdy začal hypoteční trh nabírat na své síle. Když se v roce 2002 začaly objevovat první známky výraznějšího růstu hypotečního trhu, staly se také HZL jako zdroj financování pro banky atraktivnější.

Zásadní vliv změn legislativy

Kromě růstu hypotečního trhu měly na vývoj objemu emitovaných HZL zásadní vliv také legislativní změny, z nichž nejvýznamnější byly úpravy zákonů v oblasti daní.

Od roku 1995 bylo ustanoveno osvobození úrokových příjmů z HZL od daně z příjmů. Mělo za cíl nepřímo podpořit prodej hypotečních úvěrů. Získání zdrojů k financování hypotečních úvěrů vydáním HZL bylo tak pro banky levnější. Nezbytnou podmínkou pro osvobození úrokových příjmů z HZL však bylo účelové určení pro využití zdrojů z jejich emise na poskytování hypotečních úvěrů na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na jejich výstavbu či pořízení.

Tato podmínka účelovosti byla ze zákona vypuštěna v roce 2004 v souvislosti se záměrem umožnit bankám zařadit do krytí HZL také tzv. americké hypotéky, které může klient využít na financování svých potřeb bez stanovení účelu. S poukazem na skutečnost, že toto rozšíření nenaplňuje původní záměr podpořit bytovou výstavbu, byla od roku 2006 provedena další změna. Ta spočívala v ustanovení, že úrokový výnos z HZL emitovaných od tohoto roku byl osvobozen od daně z příjmů pouze za podmínky, že ke krytí závazků z těchto HZL budou použity pouze pohledávky z účelových hypotečních úvěrů.

Tato úprava legislativy znamenala masivní nárůst emisí HZL v roce 2005 (viz graf níže). Vysvětlení tohoto růstu je prosté. Banky se snažily vytvořit si dostatečný prostor, aby i v budoucnosti mohly poskytovat tzv. americké hypotéky financované prostřednictvím HZL s úrokovým výnosem osvobozeným od daně z příjmů. Rok 2005 tak byl z pohledu objemu nových emisí HZL rokem rekordním. Celkový objem nových emisí dosáhl do té doby nevídané úrovně 80 mld. Kč. Jednalo se o více než trojnásobek objemu vydaného v předchozím roce 2004 a dokonce i překročil objem v daném roce poskytnutých hypotečních úvěrů. Kromě vysokého objemu nových emisí HZL se také objevily novinky v jejich parametrech. Poprvé byly vydány tzv. tranšové emise, které umožňují vydat v daném roce pouze část celkového objemu emise HZL prostřednictvím 1. tranše a v následujícím období potom vydat zbylou část v dodatečných tranších. Poprvé byly také vydány HZL s dobou splatnosti 30 let a s fixací úrokové sazby vždy po 3, anebo 5 letech.

Druhý a dosud nepřekonaný rekordní objem vydaných HZL přišel v roce 2007. Tehdy byly vydány HZL v celkovém objemu 137 mld. Kč, což bylo jako v roce 2005 více než objem v daném roce poskytnutých hypotečních úvěrů. A opět za tímto rekordním objemem stála úprava legislativy. Ta přinesla konečné zrušení daňového zvýhodnění úrokových výnosů z HZL pro všechny emise vydané od počátku roku 2008, a tím i významné zdražení takto získávaných zdrojů pro financování hypotečních úvěrů. Řada bank proto závěr roku 2007 využila opět k vydání tzv. tranšových emisí HZL. Vydávání dodatečných tranší zajistilo poměrně vysoký objem vydávaných HZL i v následujících dvou letech (cca 30 mld. Kč). Nicméně význam nově vydávaných emisí HZL jako prostředku financování hypotečních úvěrů se od roku 2008, po ztrátě zmiňovaného daňového zvýhodnění, neustále už jen snižuje.

Zdroj : MMR

Emitenti HZL v České republice

Od samého počátku (tedy od roku 1996) je největším emitentem HZL v České republice Hypoteční banka. I když v letech největšího boomu emisí HZL (tedy v letech 2005 a 2007) vydaly nejprve nynější UniCredit a poté i Česká spořitelna v jednotlivých rocích vyšší objem HZL než Hypoteční banka, podíl Hypoteční banky na celkovém objemu vydaných HZL zůstal vždy nejvyšší.
 

Zdroj : MMR

Budoucnost HZL v Čechách

Výše popsané daňové změny vedly k současnému útlumu vydávání HZL. Oživení emisní aktivity lze v následujících letech očekávat zřejmě jedině s příchodem nových pravidel Basel III. Ta totiž zpřísní požadavky na kapitálovou vybavenost bank a především na strukturu pasiv s cílem jejich kvalitativního zlepšení. Tato nová pravidla banky přimějí přehodnotit jejich investiční aktivity ve prospěch investic méně náročných na kapitál. Zároveň na významu vzroste financování s delší dobou splatnosti. Avšak není to hudba žádné blízké budoucnosti. Dle současného vývoje lze očekávat implementaci Basel III nejdříve v roce 2013 s platností v plném rozsahu od roku 2018.

Velkých objemů emisí HZL se tedy zřejmě jen tak brzy nedočkáme. Neznamená to však, že by HZL již pro banky poskytující hypoteční úvěry nepředstavovaly jednu z cest získávání finančních zdrojů. Možná bude zajímavé sledovat, kdy a jak začnou banky HZL nabízet drobným retailovým investorům. Protože svým výnosem mohou být zajímavou alternativou termínovaných vkladů, spořících účtů anebo podílových fondů. Vše je otázkou času i testování. HZL tak mají rozhodně stále svůj potenciál a je na jednotlivých emitentech, jak jej budou schopni využít.