EUR 25.405

USD 21.896

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.405

USD 21.896

Text: Vladimír Zdražil

01. 06. 2009

Smlouva o smlouvě budoucí: Pozor při prodeji bytu!

 


 

Smlouva o smlouvě budoucí – velmi obvyklý a častý nástroj, který využíváme při prodeji nemovitostí, členských práv v družstvu, obchodních podílů anebo například i cenných papírů. Bohužel tento smluvní typ může významným způsobem zasáhnout do osvobozujícího časového testu daně z příjmů fyzických osob.

Podle paragrafu 4, odst. 1, písm. a zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje následujících nemovitostí:

  • Rodinného domu
  • Bytu (případně bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku
  • Pozemku, jež souvisí s výše uvedeným bytem nebo domem

V těchto případech platí dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem, avšak za předpokladu, že v předmětné nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.

Obdobně se postupuje také v případě, kdy měl prodávající v některé z výše uvedených nemovitostí sice bydliště po dobu kratší než dva roky, avšak prostředky získané prodejem použije na opětovné uspokojení bytové potřeby. Takový poplatník ovšem musí příslušné příjmy z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce následujícího roku, aby byly od daňové povinnosti osvobozeny.

Smlouva o smlouvě budoucí rozbije časový test bez ohledu na to, kdy dojde k převodu peněz

REKLAMA

Ale pojďme zpět do praxe a vzdalme se trochu více od daňové teorie. Z nějakých důvodů se vám naskytne výhodný prodej vašeho bytu nebo rodinného domu a při konzultaci s daňovým odborníkem zjistíte, že nesplňujete zmiňovaný dvouletý časový test.

Jako na potvoru se ovšem objeví velmi zajímavý kupující a vy byste o něj nechtěli přijít. Na jedné straně kvůli časovému testu nemáte v úmyslu převádět nemovitost okamžitě, neboť byste nesplnili osvobozující časový test a museli byste příjem z prodeje zdanit. Na druhé straně nechcete přijít o solventního kupujícího, který je ochoten pár měsíců s převodem počkat. Co s tím?

Logicky se zde nabízí smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřete s kupujícím. Jak se na to dívá zákon, respektive jeho výklad? Příjmy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do dvou let od nabytí nemovitosti jsou příjmy zdanitelnými.

Na tomto místě je velmi důležité zdůraznit, že to platí jak pro smlouvy o smlouvě budoucí s úhradou kupní ceny dříve než po dvou letech od nabytí nemovitosti (to je logické), ale i pro obchody, kdy dojde k úhradě až po vypršení dvouletého časového testu.

REKLAMA

To je velmi zásadní pro prodávající a jejich osobní daňové plánování. Musí si být všichni vědomi toho, že podpis takové smlouvy během časového testu nám sice dává jistotu kupujícího i hodnoty prodejní ceny, avšak její uzavření má negativní daňový účinek bez ohledu na datum úhrady kupní ceny. To je jedna z velmi častých chyb, které se poplatníci dopouštějí ve snaze dosáhnout na osvobození.

U ostatních nemovitostí je pětiletý časový test, avšak metodika zůstává stejná

Zdaleka ne všechny nemovitosti spadají do dvouletého časového testu. Do tohoto relativně krátkého osvobozujícího období patří pouze nemovitosti určené k bydlení, v nichž měl poplatník prokazatelně bydliště (platí i pro příbuzné v linii přímé) bezprostředně před prodejem.

Pokud podmínku „bydlení“ poplatník nesplňuje (například jde o nemovitost určenou k rekreaci apod.), zákon o daních z příjmů pracuje s pětiletým časovým testem. Co se týče smluv o smlouvě budoucích tak postup je stejný. Je-li smlouva uzavřena před vypršením testu, tak bez ohledu na okamžik finančního vyrovnání půjde o faktické nenaplnění testu, a tudíž k situaci neopravňující osvobození.

U převodu členských práv k družstvu je rozhodující okamžik úhrady

I v případě převodu členských práv v družstvu se pracuje s časovým testem a uzavírají se smlouvy o převodu členských práv k určitému okamžiku v budoucnosti. Zde je ovšem zákon poněkud tolerantnější a převádíte-li členská práva na základě smlouvy o smlouvě budoucí, tak rozhodujícím okamžikem pro daňový test je datum úhrady. Jestliže k příjmu za převod členských práv dojde až po vypršení časového testu (bez ohledu na to, že smlouva byla uzavřena během něj), půjde o příjem osvobozený.

Smlouvy o smlouvě budoucí sice dávají prodávajícímu adekvátní jistotu ohledně uskutečnění transakce a zafixování ceny, avšak zákon o daních z příjmů se s výjimkou převodu členských práv k nim chová odmítavě. Z výše popsaných důvodů je vhodné s prodejem nemovitostí raději počkat až na naplnění časového testu.

Vstoupit do diskuze 4 Příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.32 Aktuální výše Hypoindexu

2.21%

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%
Historie vývoje



Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Anonym

    19 července, 2010

    Stejně jako firma http://www.hotovedomy.cz/ kterou vřele doporučuji a věřím,. že všichni budou stejně spokojeni, jako já!

    Odpovědět

  • Tom

    9 dubna, 2014

    Zdravím, prodávám byt a to bez RK, potřebuji radu jak postupně postupovat při prodeji, tedy bod po bodu a jaké smlouvy mám předepsat. Díky za radu TB.

    Odpovědět

  • Radek

    9 dubna, 2014

    Krok číslo 1: Najděte si dobrou realitní kancelář ;-)

  • Kateřina Tesařová

    22 května, 2014

    Dobrý den, máme možnost získat byt ,ale má to jeden háček nám hypotéku nedají aby jsme si byt mohly převést na nás,tudíž jsme se domluvili s majitelem bytu ,že budeme splácet jeho hypotéku a náklady na bydlení a po skončení hypoteky by to majitel přepsal na nás. Je to možné a na co by jsme měli být opatrní při sepsání smlouvy budoucí. Děkuji

    Odpovědět



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.