Nemovitost ve spoluvlastnictví: Potřebujete k pronájmu souhlas spoluvlastníka?

Podstata spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví k nemovitosti může vzniknout různými způsoby – typicky v důsledku dědění, anebo při rozvodu manželství v rámci vypořádání společného jmění manželů.

Podle občanského zákoníku má každý ze spoluvlastníků právo k celé nemovitosti. Spoluvlastníci se pak považují za jedinou osobu a s věcí jako jediná osoba nakládají. Na právech a povinnostech souvisejících s nemovitostí se spoluvlastníci podílejí v míře, která je vyjádřena jejich spoluvlastnickým podílem.

Spoluvlastnictví je podílové, neznamená tak, že by měl spoluvlastník vlastnictví ke konkrétní části nemovitosti. V rámci podílového spoluvlastnictví jednopatrového domu, kde jsou podíly ½ a ½ , neplatí, že by jeden z vlastníků vlastnil přízemí a druhý patro. Oba mají svá práva vykonávat ve stanoveném podílu k oběma částem domu.

Dohody o užívání nemovitosti mezi spoluvlastníky jsou často neformální. Následně tak může vzniknout řada sporů související například s úhradou nákladů na údržbu společné věci, anebo při nakládání s nemovitostí ve spoluvlastnictví.

^REKLAMA

Rozhodování podle spoluvlastnických podílů

Velikost spoluvlastnického podílu lze zjistit z nahlédnutí do katastru nemovitostí. Na listu vlastnictví ke konkrétní nemovitosti je podíl vyjádřen zlomkem.

Ačkoliv každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, při rozhodování je zásadní velikost spoluvlastnického podílu. Pronájem společné nemovitosti se zpravidla považuje za běžnou správu, bylo by tedy nutno dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny – spoluvlastníků s podílem větším než 50 %.

Při rozhodování o významných záležitostech týkajících se společné věci (podle zákona především o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu apod.), je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů všech spoluvlastníků. Kdyby vlastníci nedosáhli potřebné většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníků soud.

Pokud jsou spoluvlastníci dva a každý z nich vlastní ideální polovinu nemovitosti, nelze bez souhlasu druhého spoluvlastníka získat nadpoloviční většinu. V takovém případě by tedy museli s pronájmem souhlasit oba.

„Vlastní-li dům dva spoluvlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly jsou stejné, je třeba k uzavření nájemní smlouvy na užívání domu nájemcem souhlasu obou spoluvlastníků. Pokud druhý ze spoluvlastníků souhlas neudělí a současně vznese námitku neplatnosti smlouvy, je nájemní smlouva neplatná,“ vyslovila v rozhodnutí 4388/2016/VOP/AV z 29. srpna 2016 veřejná ochránkyně práv Anna Šabatová.

Nájemní smlouvu pouze na ideální díl uzavřít nelze

Se svým spoluvlastnickým podílem může podle zákona vlastník nakládat podle svojí vůle, pokud toto nakládání není na újmu právům ostatních spoluvlastníků. Může podíl převést na jinou osobu, omezuje jej však zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků.

Od 1. července 2020 se zákonné předkupní právo vztahuje jen na situace, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinak a spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Navíc je omezeno dobou šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví.

Spoluvlastnický podíl můžete prodat nebo darovat, nelze jej ale pronajmout. Nelze totiž vůbec určit, která část nemovitosti má být předmětem nájmu.

„Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle občanského zákoníku pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. U podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci.

Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích,“ potvrdil v rozsudku č. 26 Cdo 508/2019, ze dne 8. 1. 2020 Nejvyšší soud ČR.