Rodinný dům – koupit, postavit, nebo zrekonstruovat?

Moderní rodinný dům naplňující představy o ideálním bydlení se dá pořídit v zásadě třemi různými způsoby. Buď si ho lze koupit, nechat si ho postavit, nebo se pustit do rekonstrukce staršího domu. Každý z nich má řadu výhod i nevýhod. Na co si dát pozor?

Typový dům – většinou nic pro individualisty

V představě o ideálním bydlení se lidé obvykle shodnou: rodinný dům v hezké a dopravně dobře dostupné lokalitě s občanskou vybaveností. Stále více lidí, kteří se poohlížejí po vlastním bydlení, proto zvažuje, zda si pořídit byt nebo za téměř stejnou cenu rodinný domek kousek za městem. Zejména těm, kteří dosud bydleli v malém panelákovém bytě, se většinou více zamlouvá druhá zmíněná možnost.

Nový rodinný dům lze pořídit několika způsoby. Nejjednodušší je si prostě vybrat z  nabídky typových novostaveb, které v rámci developerských projektů kolem velkých měst rostou jako houby po dešti. Kupující si tak mohou ušetřit starosti s přípravou, realizací i kolaudací stavby. Developer nebo realitní kancelář jim navíc zpravidla pomůže i s hladkým vyřízením hypotečního úvěru. 

Nevýhodou hromadné výstavby bývá omezená možnost přizpůsobení podoby domu individuálním požadavkům jeho budoucích obyvatel. Značně omezena je také jejich kontrola a možnost ovlivnění kvality výstavby. Ceny materiálů i stavebních prací stále rostou a nejeden developer je nucen hledat úspory ber kde ber. Problémy se pak mohou objevit třeba až za několik let, kdy na jejich reklamaci už bude pozdě.

Noví majitelé domu ovšem mohou zažít zklamáni ještě daleko dříve. Zejména pokud si ho vybírali jen podle obrázků v reklamním katalogu. Ty totiž vždy vypadají téměř dokonale. Přijít na nevhodnost dispozičního uspořádání místností, absenci úložných prostor nebo třeba nízkou kvalitu použitých materiálů až po nastěhování je hodně nepříjemné. V takové situaci je pak každá rada drahá.

Individuální výstavba přináší spoustu starostí

Komplikovanější cestou k pořízení nového rodinného domu je jeho výstavba podle individuálního projektu. Starosti obvykle začínají už při hledání vhodné parcely. Zajímavé stavební pozemky v hezkých lokalitách bývají drahé. Pokud drahé nejsou, zpravidla se na nich nedá stavět. V okolí velkých měst se dnes nabízejí hlavně rozparcelovaná pole pro satelitní městečka. Bydlení v nich však má k ideálu většinou dost daleko.

Dalším úskalím individuální výstavby bývá kvalitní projekt. Podcenění stavební přípravy a snaha ušetřit na projektu nakonec může stavbu hodně zkomplikovat a prodražit. Před jejím zahájením je vždy třeba absolvovat martýrium stavebního řízení, a pak vybrat dodavatele. Hlavní porci starostí však přinese až její realizace. Zvláště rozhodne-li se stavebník práce sám koordinovat anebo se dokonce pokusí stavbu zvládnout svépomocí.

Obtíže lze očekávat i při úvěrovém financování individuální výstavby. Hned na začátku může nastat problém se zajištěním hypotečního úvěru. Stavba rodinného domu totiž může být k tomuto účelu použita až po jejím zápisu do katastru nemovitostí. Ten lze provést jen na základě geometrického plánu, který může být zpracován, až když je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží.

Do té doby musí být stavba financována z vlastních zdrojů anebo musí být dána bance do zástavy jiná nemovitost. Hypoteční banky zpravidla uvolňují prostředky jen na základě předložených faktur podle stupně rozestavěnosti. Zároveň kontrolují, zda čerpání odpovídá rozpočtu stavby. V případě nesrovnalostí mohou čerpání úvěru pozastavit a obnovit ho až podle výsledku dohlídky provedené přímo na stavbě.

Překvapení na klíč

Některým lidem rodinné domy z hromadné výstavby nevyhovují. Zároveň však nemají čas, ani chuť se stavbě svého domu osobně věnovat. Raději si tedy dům nechají postavit kompletně „na klíč“. Pokud se jim podaří najít dobrého projektanta, seriózní stavební firmu a nekompromisní stavební dozor, nakonec si mohou ušetřit nervy, čas i peníze. Nutným předpokladem úspěchu je dokonalé smluvní zajištění zadávaných prací.

Bohužel realita je v řadě případů méně růžová. Nemá-li člověk známé, kteří by mu mohli doporučit firmu, s jejíž prací byli spokojeni, je výběr dodavatelů vždy sázkou do loterie. Už jen zadat výběrové řízení a pak správně vyhodnotit nabídky oslovených firem tak, aby byl nalezen optimální poměr ceny a kvality, není vůbec jednoduché. V Česku totiž zdaleka ne vždy platí, že dražší dodavatel musí odvést lepší práci a naopak.

Menší stavební firma nemusí být dostatečně stabilní a může postrádat technické vybavení i zkušené pracovníky. Pro velkou zase nemusí být stavba jednoho rodinného domu natolik zajímavá, aby ji věnovala náležitou pozornost. Klíčový význam má v každém případě stavební dozor, který by měl na stavbě vše ohlídat. Pokud však ani on svou roli nezvládne, může být investor nakonec velmi nemile překvapen.

Financování výstavby domu zajišťované jedním smluvním dodavatelem bývá o něco jednodušší, než když se dodavatelé na stavbě střídají. Řada větších stavebních firem dokonce může investorovi s vyřízením hypotečního úvěru pomoci. Pokračuje-li stavba podle schváleného harmonogramu a odpovídá-li fakturace uzavřené smlouvě, s čerpáním úvěru nebývá problém.

Tip: Platíte nájem 10 000 Kč. Jak vysokou hypotéku byste zaplatili? 

Rekonstrukce se může stát noční můrou

Alternativou k výstavbě „na zelené louce“ může být rekonstrukce staršího domu. Hlavní výhodou tohoto řešení je možnost získat moderní bydlení ve stabilizovaném území starší zástavby s daleko lepší infrastrukturou. Na rozdíl od narychlo vybudovaných satelitů zde nechybějí obchody, školy, dětská hřiště atd. Navíc většinou nehrozí, že by na sousedním pozemku vyrostla nějaká podivná pseudobarokní novostavba.

Výběr nemovitosti vhodné k rekonstrukci je přinejmenším stejně obtížný jako výběr stavební parcely. Ne každý dům lze totiž snadno zrekonstruovat tak, aby naplnil představy o moderním bydlení. Provést rozsáhlé opravy a úpravy staršího domu může být někdy složitější a nákladnější než postavit dům nový. Skutečný rozsah prací lze často stanovit až v průběhu rekonstrukce, což znesnadňuje její přesné naplánování.

Získat hypoteční úvěr na samotnou koupi domu by pro člověka s dostatečnými příjmy neměl být velký problém. S financováním rekonstrukce však mohou nastat jisté obtíže. Banky bývají při poskytování úvěrů na rekonstrukce opatrnější, než když jde o novostavbu. Případy, kdy se kvůli neočekávaným komplikacím práce protáhnou a prodraží tak, že investor začne mít problém s jejich dokončením, totiž nejsou nijak neobvyklé.

Žadatel o úvěr bude muset především rozptýlit obavy banky, že by nedokončená rekonstrukce mohla výrazně snížit hodnotu domu tvořícího zajištění úvěru. Při jednání s ní se určitě neobejde bez dokumentace stávajícího stavu nemovitosti a návrhu jejich zamýšlených úprav doloženého rozpočtem. Banka si k těmto dokladům může vyžádat i znalecký posudek. Může také požadovat dozajištění úvěru ručitelem nebo další nemovitostí.