Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Autor: Tomáš Prčík | 22.09.2014 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 3 komentáře
Tagy: rekonstrukce byt prodej pronájem
Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Když s námi naši klienti konzultují své investice do nemovitostí, často se nás ptají, jestli sami investujme tak, jak jim doporučujeme. Sepsal jsem proto několik doporučení a ukazuji je na příkladu rekonstrukce mého vlastního bytu k pronájmu.

Vyplatí se rekonstrukce před prodejem?

Naši klienti se nás často ptají, jestli má smysl byt před prodejem nebo před pronájmem rekonstruovat. Případně, co se vyplatí rekonstruovat nebo opravovat, aby kupující nebo nájemci zaplatili víc.

Před třemi lety jsme dali 700 000 Kč za rekonstrukci. Chceme to zpátky!

Druhou situaci, kdy lidé cenu rekonstrukce hodně „řeší“, je, když před prodejem za velké peníze byt zrekonstruovali a očekávají, že by se o ně měla navýšit prodejní cena.

Jak to tedy je s návratností rekonstrukce nemovitostí?

Co jsem rekonstruoval já a proč

Jak vidíte sami z fotek, nebylo v případě mého bytu řeč o tom, jestli byt rekonstrukci potřeboval, nebo ne. Stará kuchyňská linka (nízká pro většinu lidí), ucpané odpady, na podlahách staré parkety pod odřeným linoleem, rozbitá skla ve dveřích. Do takto připraveného bytu by šli bydlet nejspíše jedině lidé, které já bych jako nájemníky nechtěl.

rekonstrukce-01

Nusle, herny, přízemí

Než se do rekonstrukce pustíte, je dobré si určit cílovou skupinu lidí, kterým budete chtít byt po rekonstrukci nabídnout. Pomůže vám to při rozhodování, do čeho investovat a do čeho ne.

Můj byt se nachází v Nuslích, na místě plném heren, bez zeleně, ale blízko centra města. Dalším omezením bylo uspořádání bytu – „dispozice“. Jedná se o uspořádání, které je pro dnešní dobu už nevyhovující, ale jsou ho dodnes česká a moravská města plná. A je velice zrádné. Dávejte si a něj pozor.

rekonstrukce-02

Jedná se o dvě místnosti s chodbou, z nichž jedna byla původně kuchyní, tedy byla menší a obvykle měla menší okno nebo malý balkón. Kuchyň se tehdy vnímala jako „špinavý provoz“ plný pachů. Byla snaha ho „omezit“ a oddělit od obytných prostor, které měly být čisté, teplé, světlé, s velkými okny.

Potíž je, že z takové dispozice dnešní „dvakákáčko“ neuděláte, protože když posunete příčku mezi místnostmi, abyste z kuchyně udělali hezký velký obytný prostor, narazíte na problém s prosvětlením, na které původní menší kuchyňské okno nestačí. Tento problém já ovšem neměl – obě místnosti mají okna stejně velká.

Když už jsme u posunování příček ve starších domech. Dávejte pozor, že i tzv. „ne-nosné“ příčky nesou tíhu stejně umístěných příček „nad sebou“. Když je odstraníte, dřevěný strop nad nimi se pohne. Takový zásah je už určitě na konzultaci s odborníkem.

Celou věc lidé v takto uspořádaných bytech pak řešili tak, že „vymístili“ kuchyňskou linku do chodby, aby získali jednu „plnohodnotnou“ místnost navíc. A k tomu jednu tmavou kuchyň.

Já jsem se rozhodl s příčkou mezi místnostmi nehýbat. Žádný bombastický luxus bych tím z mého bytu v přízemí beztak neudělal. Cílovou skupinou nájemníků, pro kterou jsem se nakonec já rozhodl, byli studenti „na spolubydlení“. Ti by mohli ocenit polohu blízko centra a nemuselo by jim vadit přízemí, herny a absence parku v blízkosti.

Pravidla, která se vyplatí

Několik pravidel, podle kterých jsem rekonstrukci vedl a která se podle mě vyplatí:

  • Když něco vyměňujete, volte světlou barvu. Tmavých prostor se lidé bojí. Světlé prostory vypadají naopak prostorněji, čistě nebo hygienicky (když to potřebujete).
  • Volte vzhled, „aby tam mohl bydlet každý“. Čím tmavší, výraznější, extravagantnější barvy a vzhled věcí volíte, tím více lidí odradíte. Světlé běžné barvy a vzhled nikoho neurazí, zájemců bude více a to je to, co potřebujete.
  • Dělejte co možná nejmenší, nezbytné, zásahy. Velké, rozsáhlé zásahy stojí peníze.

Jak jsem pravidla uplatnil já

S mou nemovitostí jsem realizoval následující opravy:

  • Vyměnil jsem odřená lina za podlahu. Levnou. Bukovou. Buk nikoho neurazí a podlaha se beztak vždycky časem poškrábe. Nemá smysl kupovat a ničit drahou podlahu.
  • Do oknem jsem dal bezpečností skla místo mříží. Dělá to více světla a lepší dojem.
  • Chybějící dveře jsem nechal udělat jako repliku dveří, které v bytě už byly. Tím si byt zachoval atmosféru.
  • Vyměnil jsem WC a umyvadlo kvůli hygieně. Naopak zůstaly dvě barvy původních obkladů v koupelně, protože podle mého názoru studentům nevadí a jejich výměna by si vyžádala rozbití celé koupelny a náklady navíc.
  • Vše ostatní se jen nově natřelo a neměnilo.
  • Přidala se bílá kuchyňská linka, obyčejná s myčkou na nádobí, aby byl nějaký luxus navíc.
  • Vyměnila se svítidla a daly dva lustry do „kuchyně“ – chodby, aby se temný prostor uprostřed bytu „zalil“ světlem a dělal příjemný dojem.
  • Byt se vymaloval na bílo.

Rekonstrukce se povedla  

Myslím, že se celkově vzato rekonstrukce povedla. Byt se prosvětlil, vyčistil, cokoliv, co by se bylo neudělalo, by chybělo. Domnívám se, že díky rekonstrukci cena bytu stoupla o 200 000 Kč až 300 000 Kč, tj. zvýšila se téměř o celkovou cenu rekonstrukce 266 000 Kč. Byt si nyní jistě „přitáhne“ lepší nájemníky, než kdyby rekonstrukce byla nebyla provedena. Co myslíte?

rekonstrukce-03

Vyplatí se rekonstrukce?

Ještě nám chybí zodpovědět otázky, zde se rekonstrukce vůbec vyplatí, když prodáváte nebo pronajímáte byt a rekonstrukce není nezbytná. Když už jste rekonstrukci provedli, platí zhruba pravidlo, že o 50 % nákladů na rekonstrukci vzrostla cena nemovitostí a zbylých 50 % je cena vaší obliby, „cena vkusu“.

Čím výraznější vzhled byt díky rekonstrukci má, tím větší je cena obliby a menší část nákladů je možné přičíst k ceně při prodeji.

Naopak, pokud jste rekonstruovali jen to nezbytné, ne za ceny nejlevnější, ale za obvyklé ceny, vzrostla cena nemovitosti téměř o celou cenu rekonstrukce.

U pronájmů platí, že díky rekonstrukci nedostanete vyšší nájem, ale „lepší“ nájemníky – lépe ekonomicky postavené!

Přes 25 zájemců za první dva dny

Měsíční nájemné jsem nastavil na 7 500 Kč + poplatky. V lokalitě se totiž ve stejný den nabízely dva další hezké byty – jeden za nájemné 7 100 Kč a druhý za nájemné 7 500 Kč. Jen za první dva dny reagovalo jen na inzerát z Sreality 14 zájemců, další přibližně dvě desítky pak z Facebooku. Takže jsme po dvou dnech inzerci zastavili. Rekonstrukce tedy splnila svůj účel.

Autor je majitelem společnosti Callido Reality.
     

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (788)
 
Ne. (354)
 Celkem hlasovalo 1142 čtenářů

Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 3 komentáře)

byt jendaaa | 26.01.2015 21:04
Re: Tomáš Prčík | 22.09.2014 19:53
orangee | 22.09.2014 15:37

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (233)
 
Spíše ano. (41)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 355 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »