Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Autor: Tomáš Prčík | 22.09.2014 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 3 komentáře
Tagy: rekonstrukce byt prodej pronájem
Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Když s námi naši klienti konzultují své investice do nemovitostí, často se nás ptají, jestli sami investujme tak, jak jim doporučujeme. Sepsal jsem proto několik doporučení a ukazuji je na příkladu rekonstrukce mého vlastního bytu k pronájmu.

Vyplatí se rekonstrukce před prodejem?

Naši klienti se nás často ptají, jestli má smysl byt před prodejem nebo před pronájmem rekonstruovat. Případně, co se vyplatí rekonstruovat nebo opravovat, aby kupující nebo nájemci zaplatili víc.

Před třemi lety jsme dali 700 000 Kč za rekonstrukci. Chceme to zpátky!

Druhou situaci, kdy lidé cenu rekonstrukce hodně „řeší“, je, když před prodejem za velké peníze byt zrekonstruovali a očekávají, že by se o ně měla navýšit prodejní cena.

Jak to tedy je s návratností rekonstrukce nemovitostí?

Co jsem rekonstruoval já a proč

Jak vidíte sami z fotek, nebylo v případě mého bytu řeč o tom, jestli byt rekonstrukci potřeboval, nebo ne. Stará kuchyňská linka (nízká pro většinu lidí), ucpané odpady, na podlahách staré parkety pod odřeným linoleem, rozbitá skla ve dveřích. Do takto připraveného bytu by šli bydlet nejspíše jedině lidé, které já bych jako nájemníky nechtěl.

rekonstrukce-01

Nusle, herny, přízemí

Než se do rekonstrukce pustíte, je dobré si určit cílovou skupinu lidí, kterým budete chtít byt po rekonstrukci nabídnout. Pomůže vám to při rozhodování, do čeho investovat a do čeho ne.

Můj byt se nachází v Nuslích, na místě plném heren, bez zeleně, ale blízko centra města. Dalším omezením bylo uspořádání bytu – „dispozice“. Jedná se o uspořádání, které je pro dnešní dobu už nevyhovující, ale jsou ho dodnes česká a moravská města plná. A je velice zrádné. Dávejte si a něj pozor.

rekonstrukce-02

Jedná se o dvě místnosti s chodbou, z nichž jedna byla původně kuchyní, tedy byla menší a obvykle měla menší okno nebo malý balkón. Kuchyň se tehdy vnímala jako „špinavý provoz“ plný pachů. Byla snaha ho „omezit“ a oddělit od obytných prostor, které měly být čisté, teplé, světlé, s velkými okny.

Potíž je, že z takové dispozice dnešní „dvakákáčko“ neuděláte, protože když posunete příčku mezi místnostmi, abyste z kuchyně udělali hezký velký obytný prostor, narazíte na problém s prosvětlením, na které původní menší kuchyňské okno nestačí. Tento problém já ovšem neměl – obě místnosti mají okna stejně velká.

Když už jsme u posunování příček ve starších domech. Dávejte pozor, že i tzv. „ne-nosné“ příčky nesou tíhu stejně umístěných příček „nad sebou“. Když je odstraníte, dřevěný strop nad nimi se pohne. Takový zásah je už určitě na konzultaci s odborníkem.

Celou věc lidé v takto uspořádaných bytech pak řešili tak, že „vymístili“ kuchyňskou linku do chodby, aby získali jednu „plnohodnotnou“ místnost navíc. A k tomu jednu tmavou kuchyň.

Já jsem se rozhodl s příčkou mezi místnostmi nehýbat. Žádný bombastický luxus bych tím z mého bytu v přízemí beztak neudělal. Cílovou skupinou nájemníků, pro kterou jsem se nakonec já rozhodl, byli studenti „na spolubydlení“. Ti by mohli ocenit polohu blízko centra a nemuselo by jim vadit přízemí, herny a absence parku v blízkosti.

Pravidla, která se vyplatí

Několik pravidel, podle kterých jsem rekonstrukci vedl a která se podle mě vyplatí:

  • Když něco vyměňujete, volte světlou barvu. Tmavých prostor se lidé bojí. Světlé prostory vypadají naopak prostorněji, čistě nebo hygienicky (když to potřebujete).
  • Volte vzhled, „aby tam mohl bydlet každý“. Čím tmavší, výraznější, extravagantnější barvy a vzhled věcí volíte, tím více lidí odradíte. Světlé běžné barvy a vzhled nikoho neurazí, zájemců bude více a to je to, co potřebujete.
  • Dělejte co možná nejmenší, nezbytné, zásahy. Velké, rozsáhlé zásahy stojí peníze.

Jak jsem pravidla uplatnil já

S mou nemovitostí jsem realizoval následující opravy:

  • Vyměnil jsem odřená lina za podlahu. Levnou. Bukovou. Buk nikoho neurazí a podlaha se beztak vždycky časem poškrábe. Nemá smysl kupovat a ničit drahou podlahu.
  • Do oknem jsem dal bezpečností skla místo mříží. Dělá to více světla a lepší dojem.
  • Chybějící dveře jsem nechal udělat jako repliku dveří, které v bytě už byly. Tím si byt zachoval atmosféru.
  • Vyměnil jsem WC a umyvadlo kvůli hygieně. Naopak zůstaly dvě barvy původních obkladů v koupelně, protože podle mého názoru studentům nevadí a jejich výměna by si vyžádala rozbití celé koupelny a náklady navíc.
  • Vše ostatní se jen nově natřelo a neměnilo.
  • Přidala se bílá kuchyňská linka, obyčejná s myčkou na nádobí, aby byl nějaký luxus navíc.
  • Vyměnila se svítidla a daly dva lustry do „kuchyně“ – chodby, aby se temný prostor uprostřed bytu „zalil“ světlem a dělal příjemný dojem.
  • Byt se vymaloval na bílo.

Rekonstrukce se povedla  

Myslím, že se celkově vzato rekonstrukce povedla. Byt se prosvětlil, vyčistil, cokoliv, co by se bylo neudělalo, by chybělo. Domnívám se, že díky rekonstrukci cena bytu stoupla o 200 000 Kč až 300 000 Kč, tj. zvýšila se téměř o celkovou cenu rekonstrukce 266 000 Kč. Byt si nyní jistě „přitáhne“ lepší nájemníky, než kdyby rekonstrukce byla nebyla provedena. Co myslíte?

rekonstrukce-03

Vyplatí se rekonstrukce?

Ještě nám chybí zodpovědět otázky, zde se rekonstrukce vůbec vyplatí, když prodáváte nebo pronajímáte byt a rekonstrukce není nezbytná. Když už jste rekonstrukci provedli, platí zhruba pravidlo, že o 50 % nákladů na rekonstrukci vzrostla cena nemovitostí a zbylých 50 % je cena vaší obliby, „cena vkusu“.

Čím výraznější vzhled byt díky rekonstrukci má, tím větší je cena obliby a menší část nákladů je možné přičíst k ceně při prodeji.

Naopak, pokud jste rekonstruovali jen to nezbytné, ne za ceny nejlevnější, ale za obvyklé ceny, vzrostla cena nemovitosti téměř o celou cenu rekonstrukce.

U pronájmů platí, že díky rekonstrukci nedostanete vyšší nájem, ale „lepší“ nájemníky – lépe ekonomicky postavené!

Přes 25 zájemců za první dva dny

Měsíční nájemné jsem nastavil na 7 500 Kč + poplatky. V lokalitě se totiž ve stejný den nabízely dva další hezké byty – jeden za nájemné 7 100 Kč a druhý za nájemné 7 500 Kč. Jen za první dva dny reagovalo jen na inzerát z Sreality 14 zájemců, další přibližně dvě desítky pak z Facebooku. Takže jsme po dvou dnech inzerci zastavili. Rekonstrukce tedy splnila svůj účel.

Autor je majitelem společnosti Callido Reality.
     

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (764)
 
Ne. (343)
 Celkem hlasovalo 1107 čtenářů

Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 3 komentáře)

byt jendaaa | 26.01.2015 21:04
Re: Tomáš Prčík | 22.09.2014 19:53
orangee | 22.09.2014 15:37

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 27.05.2016 00:00 Nájemní vztahy: Obnovení nájmu bytu po jeho skončení

Nový občanský zákoník obsahuje ustanovení o automatickém obnovení nájmu bytu po jeho skončení. Jakým způsobem obnovení nájmu bytu zákon upravuje? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.05.2016 10:01 Převod pozemku by mohl být opět osvobozen od DPH

Novelu zákona o osvobození platby DPH z převodu pozemku chtějí senátoři vrátit do původní podoby z loňského roka. Návrh již podpořila v prvním kole i Horní komora. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.05.2016 15:19 Dohoďte nemovitost k prodeji a získejte desetitisícovou provizi

Zásoby volných nemovitostí se tenčí. Ve snaze rozšířit své portfolio začaly některé realitní kanceláře nabízet odměny za tipy na nemovitosti k prodeji. Lidem vyplácejí část své provize i v řádech desítek tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.05.2016 11:00 Města se brání lukrativnímu byznysu s chudobou. Prázdné domy raději srovnávají se zemí

Města nechtějí ghetta pro sociálně slabé. Prázdné městské domy raději bourají, než by je prodali spekulantů, kteří by do nich mohli nastěhovat sociálně slabé. Radikální řešení již zvolilo město Vimperk na jihu Čech a na severu Krupka u Teplic. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (789)
 
Ne. (1313)
 
Nevím. (29)
 Celkem hlasovalo 2131 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.05.2016 00:00 Poznáte nepoctivé realitní makléře?

Český realitní trh se jen hemží realitními zprostředkovateli. Na obyvatele jich má dokonce nejvíce z celé Evropské unie. Dlouhá léta chybějící regulace otevřela dveře i nesolidním realitním makléřům. Jak je rozeznat od těch poctivých? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »