Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Autor: Tomáš Prčík | 22.09.2014 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 3 komentáře
Tagy: rekonstrukce byt prodej pronájem
Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky

Když s námi naši klienti konzultují své investice do nemovitostí, často se nás ptají, jestli sami investujme tak, jak jim doporučujeme. Sepsal jsem proto několik doporučení a ukazuji je na příkladu rekonstrukce mého vlastního bytu k pronájmu.

Vyplatí se rekonstrukce před prodejem?

Naši klienti se nás často ptají, jestli má smysl byt před prodejem nebo před pronájmem rekonstruovat. Případně, co se vyplatí rekonstruovat nebo opravovat, aby kupující nebo nájemci zaplatili víc.

Před třemi lety jsme dali 700 000 Kč za rekonstrukci. Chceme to zpátky!

Druhou situaci, kdy lidé cenu rekonstrukce hodně „řeší“, je, když před prodejem za velké peníze byt zrekonstruovali a očekávají, že by se o ně měla navýšit prodejní cena.

Jak to tedy je s návratností rekonstrukce nemovitostí?

Co jsem rekonstruoval já a proč

Jak vidíte sami z fotek, nebylo v případě mého bytu řeč o tom, jestli byt rekonstrukci potřeboval, nebo ne. Stará kuchyňská linka (nízká pro většinu lidí), ucpané odpady, na podlahách staré parkety pod odřeným linoleem, rozbitá skla ve dveřích. Do takto připraveného bytu by šli bydlet nejspíše jedině lidé, které já bych jako nájemníky nechtěl.

rekonstrukce-01

Nusle, herny, přízemí

Než se do rekonstrukce pustíte, je dobré si určit cílovou skupinu lidí, kterým budete chtít byt po rekonstrukci nabídnout. Pomůže vám to při rozhodování, do čeho investovat a do čeho ne.

Můj byt se nachází v Nuslích, na místě plném heren, bez zeleně, ale blízko centra města. Dalším omezením bylo uspořádání bytu – „dispozice“. Jedná se o uspořádání, které je pro dnešní dobu už nevyhovující, ale jsou ho dodnes česká a moravská města plná. A je velice zrádné. Dávejte si a něj pozor.

rekonstrukce-02

Jedná se o dvě místnosti s chodbou, z nichž jedna byla původně kuchyní, tedy byla menší a obvykle měla menší okno nebo malý balkón. Kuchyň se tehdy vnímala jako „špinavý provoz“ plný pachů. Byla snaha ho „omezit“ a oddělit od obytných prostor, které měly být čisté, teplé, světlé, s velkými okny.

Potíž je, že z takové dispozice dnešní „dvakákáčko“ neuděláte, protože když posunete příčku mezi místnostmi, abyste z kuchyně udělali hezký velký obytný prostor, narazíte na problém s prosvětlením, na které původní menší kuchyňské okno nestačí. Tento problém já ovšem neměl – obě místnosti mají okna stejně velká.

Když už jsme u posunování příček ve starších domech. Dávejte pozor, že i tzv. „ne-nosné“ příčky nesou tíhu stejně umístěných příček „nad sebou“. Když je odstraníte, dřevěný strop nad nimi se pohne. Takový zásah je už určitě na konzultaci s odborníkem.

Celou věc lidé v takto uspořádaných bytech pak řešili tak, že „vymístili“ kuchyňskou linku do chodby, aby získali jednu „plnohodnotnou“ místnost navíc. A k tomu jednu tmavou kuchyň.

Já jsem se rozhodl s příčkou mezi místnostmi nehýbat. Žádný bombastický luxus bych tím z mého bytu v přízemí beztak neudělal. Cílovou skupinou nájemníků, pro kterou jsem se nakonec já rozhodl, byli studenti „na spolubydlení“. Ti by mohli ocenit polohu blízko centra a nemuselo by jim vadit přízemí, herny a absence parku v blízkosti.

Pravidla, která se vyplatí

Několik pravidel, podle kterých jsem rekonstrukci vedl a která se podle mě vyplatí:

  • Když něco vyměňujete, volte světlou barvu. Tmavých prostor se lidé bojí. Světlé prostory vypadají naopak prostorněji, čistě nebo hygienicky (když to potřebujete).
  • Volte vzhled, „aby tam mohl bydlet každý“. Čím tmavší, výraznější, extravagantnější barvy a vzhled věcí volíte, tím více lidí odradíte. Světlé běžné barvy a vzhled nikoho neurazí, zájemců bude více a to je to, co potřebujete.
  • Dělejte co možná nejmenší, nezbytné, zásahy. Velké, rozsáhlé zásahy stojí peníze.

Jak jsem pravidla uplatnil já

S mou nemovitostí jsem realizoval následující opravy:

  • Vyměnil jsem odřená lina za podlahu. Levnou. Bukovou. Buk nikoho neurazí a podlaha se beztak vždycky časem poškrábe. Nemá smysl kupovat a ničit drahou podlahu.
  • Do oknem jsem dal bezpečností skla místo mříží. Dělá to více světla a lepší dojem.
  • Chybějící dveře jsem nechal udělat jako repliku dveří, které v bytě už byly. Tím si byt zachoval atmosféru.
  • Vyměnil jsem WC a umyvadlo kvůli hygieně. Naopak zůstaly dvě barvy původních obkladů v koupelně, protože podle mého názoru studentům nevadí a jejich výměna by si vyžádala rozbití celé koupelny a náklady navíc.
  • Vše ostatní se jen nově natřelo a neměnilo.
  • Přidala se bílá kuchyňská linka, obyčejná s myčkou na nádobí, aby byl nějaký luxus navíc.
  • Vyměnila se svítidla a daly dva lustry do „kuchyně“ – chodby, aby se temný prostor uprostřed bytu „zalil“ světlem a dělal příjemný dojem.
  • Byt se vymaloval na bílo.

Rekonstrukce se povedla  

Myslím, že se celkově vzato rekonstrukce povedla. Byt se prosvětlil, vyčistil, cokoliv, co by se bylo neudělalo, by chybělo. Domnívám se, že díky rekonstrukci cena bytu stoupla o 200 000 Kč až 300 000 Kč, tj. zvýšila se téměř o celkovou cenu rekonstrukce 266 000 Kč. Byt si nyní jistě „přitáhne“ lepší nájemníky, než kdyby rekonstrukce byla nebyla provedena. Co myslíte?

rekonstrukce-03

Vyplatí se rekonstrukce?

Ještě nám chybí zodpovědět otázky, zde se rekonstrukce vůbec vyplatí, když prodáváte nebo pronajímáte byt a rekonstrukce není nezbytná. Když už jste rekonstrukci provedli, platí zhruba pravidlo, že o 50 % nákladů na rekonstrukci vzrostla cena nemovitostí a zbylých 50 % je cena vaší obliby, „cena vkusu“.

Čím výraznější vzhled byt díky rekonstrukci má, tím větší je cena obliby a menší část nákladů je možné přičíst k ceně při prodeji.

Naopak, pokud jste rekonstruovali jen to nezbytné, ne za ceny nejlevnější, ale za obvyklé ceny, vzrostla cena nemovitosti téměř o celou cenu rekonstrukce.

U pronájmů platí, že díky rekonstrukci nedostanete vyšší nájem, ale „lepší“ nájemníky – lépe ekonomicky postavené!

Přes 25 zájemců za první dva dny

Měsíční nájemné jsem nastavil na 7 500 Kč + poplatky. V lokalitě se totiž ve stejný den nabízely dva další hezké byty – jeden za nájemné 7 100 Kč a druhý za nájemné 7 500 Kč. Jen za první dva dny reagovalo jen na inzerát z Sreality 14 zájemců, další přibližně dvě desítky pak z Facebooku. Takže jsme po dvou dnech inzerci zastavili. Rekonstrukce tedy splnila svůj účel.

Autor je majitelem společnosti Callido Reality.
     

Anketa

Pronajímáte byt/byty?

Ano. (781)
 
Ne. (351)
 Celkem hlasovalo 1132 čtenářů

Jak rekonstruuje byt k pronájmu šéf realitky >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 3 komentáře)

byt jendaaa | 26.01.2015 21:04
Re: Tomáš Prčík | 22.09.2014 19:53
orangee | 22.09.2014 15:37

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1246)
 
Ne. (1506)
 
Nevím. (55)
 Celkem hlasovalo 2807 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »