Nízké sazby hypoték: Hrozba pro domácnosti

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se drží na rekordních minimech. Je ale jen otázkou času, kdy se karta obrátí a sazby porostou. Řada domácností se pak bude moci dostat snadno do finančních potíží. Příčina přitom bude jednoduchá: S rostoucími úrokovými sazbami vzroste i splátka a s ní finanční zatížení domácností.

Náklady na vyšší úrokové sazby nemusí být malé. Zatímco při současných průměrných úrokových sazbách 2,95 % při dvacetileté hypotéce zaplatí na měsíční splátce dlužník z každého vypůjčeného milionu korun 5 521 Kč, při růstu sazeb zpět na nedávných 5,82 % (srpen 2008, tedy před pěti lety) by se splátka vyhoupla na 7 061 Kč. Náklady každého půjčeného milionu by tím vzrostly o 1 540 Kč. A může být i hůř.

Variabilní sazby a jejich rizika

V současnosti je možné získat variabilní úrokovou sazbu s úrokem blízkým 2 %. V takovém případě klient zaplatí za každý vypůjčený milion při dvacetileté splatnosti jen 5 059 Kč měsíčně. I variabilní sazby ovšem mohou vzrůst.

Variabilní sazby jsou vázány nejčastěji na 1M PRIBOR, který se aktuálně pohybuje kolem 0,30 %. Ovšem před pěti lety dosahoval téměř ke 4 % – to by odpovídalo úrokové sazbě přibližně 5,7 %. A v ještě vzdálenější historii (počátek 90. let) se blížily až ke 14 %. V takovém případě by sazba mohla vzrůst až k 15,7 % a splátka na 13 688 Kč za každý vypůjčený milion. To je ale značně nepravděpodobný scénář.

U variabilních sazeb má klient možnost (zpravidla kdykoli, ale u některých bank až např. po roce) přejít na libovolnou fixaci. Má to ale háček. Úrokové sazby s delší fixací zpravidla začínají růst dříve než sazby krátkodobé. Klient, který sleduje pouze svou variabilní sazbu, tak může snadno při jejím růstu zjistit, že fixované úrokové sazby jsou již mnohem výše a že mu lidově řečeno ujel vlak. Klient zůstane „uvězněn“ u variabilních sazeb.

Škraloup v registru

Nízké úrokové sazby jsou rizikové i z dalšího pohledu. Při žádosti o hypoteční úvěr banky kontrolují bankovní i nebankovní registry a lustrují platební morálku klientů. Přitom stačí obtížně kontrolovatelné přečerpání kontokorentu o pár korun a banka o klienta nemá zájem.

Pokud již hypotéku máte a dostanete-li se do obdobné situace jako naše čtenářka, máte mnohem větší problém. Při konci fixace úrokové sazby vám vaše původní banka může nabídnout nepřiměřeně vysokou sazbu (odmítnout vás již nemůže), protože máte záznam v registru. Pokus o refinancování je pak velmi pravděpodobně odsouzen k nezdaru ze stejného důvodu.

Při kombinaci růstu úrokových sazeb a „škraloupu v registru“ může být nárůst úrokové sazby a s ním spojené splátky hypotéky takřka likvidační.

Dvojí obrana: Finanční rezerva a prodloužení splatnosti

Obranou pro případ růstu úrokových sazeb hypoték je finanční rezerva. Základní pravidlo je nečerpat hypotéku nadoraz. Rozdíl mezi splátkou hypotéky na 1 mil. Kč a 1,1 mil. Kč při splatnosti 20 let a současných sazbách činí pouhých 552 Kč. To je cena, kterou klient musí zaplatit měsíčně za stotisícovou rezervu, která mu ale v případě potřeby vystačí na 16,5 měsíce splátek – tedy na více než 1 rok klidného spánku (u dvoumilionové hypotéky vystačí na více než půl roku).

Pokud by banka nebyla ochotna z nějakého důvodu poskytnout hypotéku např. o 100 tis. Kč vyšší, měla by se domácnost (resp. její členové) vážně zamyslet, zda se jim hypoteční úvěr vyplatí, nad riziky zhoršení finanční situace a naopak nad možnostmi její zlepšení. Kvůli nedostatečné rezervě a přepnuté hypotéce mohou přijít nejen k nočním můrám, ale i o pořízenou nemovitost.

Tabulka: Splátka hypotéky ve výši 1 mil. Kč se splatností 20 a 30 let a různých úrokových sazbách

Zdroj: Vlastní výpočty; splátka bez poplatků za vedení úvěrového účtu zaokrouhlená na celé koruny

Druhou možností, jak postupovat v případě růstu úrokových sazeb, je prodloužení splatnosti hypotéky. Např. prodloužením splatnosti z 20 let na 30 lze pohodlně ufinancovat růst sazeb ze současných 2,95 % na 5,24 %.

Prodloužení splatnosti ovšem může narazit na limit banky (nejčastěji je maximální splatnost 30 let), a i když banka nabízí splatnost delší, při prodloužení splatnosti z 30 na 40 let není úspora tak znatelná – a postačila by pouze na úrokovou sazbu 4,01 %.