Změna ulehčí SVJ boj s neplatícími sousedy. Banky bijí na poplach

Majitelé bytů mají povinnost hradit příspěvky do fondu oprav, na správu domu či zálohy na teplo, vodu a elektřinu. Výši plateb a způsob jejich vybírání a vyúčtování určují společenství vlastníků ve svých stanovách. Pokud ovšem vlastník bytu neplatí a společenství situaci včas neřeší, dluhy narůstají, reálně klesá jejich vymahatelnost a nakonec na ně doplatí poctiví majitelé bytů.

Členská družstva Svazu českých a moravských bytových družstev, která mají ve své správě asi 670 tisíc bytů, zaznamenala v posledních pěti letech nárůst dluhů o 30 procent, tedy přibližně o 30 milionů korun.

Největším problémem jsou nezaplacené služby, které mohou vést například až k přerušení dodávek elektrické energie či tepla do celého domu. Stále častěji musí proto společenství hradit zálohy neplatících sousedů z fondu oprav. V případě vyčerpání prostředků z fondu dochází k navýšení placených záloh. Poctivým vlastníkům pak nezbývá než za neplatiče dluhy platit.

Stanovy pomáhají chránit

Společenství zatím bojují s neplatiči pomocí svých stanov. Stanovy by měly obsahovat termín splatnosti záloh a příspěvků na správu a údržbu domu a v neposlední řadě také sankce za pozdní placení a případně další postup vůči dlužníkovi.

Statutární orgán společenství zasílá nejprve upomínku s výzvou k plnění. Pokud vlastník dlužnou částku nezaplatí, společenství přistoupí k soudní cestě řešení dluhu – podá žalobu na plnění.

^REKLAMA

Vymáhání pohledávky se značně komplikuje v situaci, kdy dlužník již spadne do exekuce či insolvence. Pohledávky jsou vždy uspokojovány podle pořadí, v jakém bylo zahájeno exekuční řízení. Jiní věřitelé mohou být rychlejší než společenství a navíc mohou mít přednost.

Banka má přednost… Zatím!

Při nuceném prodeji bytu v insolvenčním či exekučním řízení má v současné době přednostní právo zejména banka, která dlužníkovi na byt půjčila, případně jiní zajištění věřitelé. Na společenství tak mnohdy nic nezbyde.  

„Z praxe lze uvést řadu příkladů, kdy družstvo nebo společenství podá návrh na prodej bytové jednotky, banka se k němu zadarmo připojí, po dražbě shrábne celý výnos ze zpeněžení bytu a družstvo zaplatí soudní výlohy. To je realita, která nikde v Evropě nemá obdoby,“ říká předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jiří Bárta.

Návrh skupiny poslanců počítá při prodeji bytu dlužníka se zavedením přednostního zástavního práva pro společenství vlastníků. Společenstvím tak svitla nová naděje, že se dočká alespoň části peněz od neplatičů.

^REKLAMA

„My navrhujeme, aby mělo společenství možnost získat přednostní uspokojení až do výše 15 procent ceny toho konkrétního bytu,“ uvedl poslanec za sociální demokraty Jeroným Tejc.

Společenstvím úprava nestačí

Původní návrh ministerstva spravedlnosti počítal s 25 procenty, ani to by však v některých případech podle Jiřího Bárty nestačilo: „Pokud se draží byt v exekuci, většinou se vydraží za nižší než tržní cenu. V lokalitách, kde je nejvíce dluhů, jsou také nižší ceny bytů. Proto ani 25 procent nepokryje pohledávky související s užíváním bytu.“

Svaz vidí v návrhu pouze částečné řešení. „Při dražbě se řeší jen pohledávky, které vznikly do vyhlášení dražby a byly přihlášeny. Dlužník ale neplatí dál a exekutor v některých případech otálí s dražbou až dva roky. Po celou tuto dobu v bytovém společenství dále narůstá dluh,“ říká Jiří Bárta s tím, že takový problém ostatní věřitelé nemají.

Jaká by tedy měla být dostatečná výše přednostního zástavního práva? „Za dostatečnou výši považuji takovou částku, která uhradí veškeré dluhy vzniklé užíváním bytu. Postavení sousedů dlužníka je dnes takové, že jsou v podstatě bezbranní. Svého souseda si nevybrali, ale jsou nedobrovolnými ručiteli jeho dluhů, které nejsou při sebelepší snaze schopni vymoci,“ dodává Jiří Bárta.

Banky se bouří

Hypoteční banka považuje připravovanou úpravu zákonného zástavního práva SVJ za zcela nevhodnou. „Spotřebitelé by měli ztíženou pozici obstarat si s pomocí hypotečních úvěrů bydlení, pokud by daná bytová jednotka měla sloužit jako zajištění hypotečního úvěru. Úvěrová politika bank by musela reagovat na ohroženou část hodnoty nemovitosti zástavním právem SVJ v lepším pořadí. Navíc v nejbližší době bude uplatněno další zpřísnění podmínek pro poskytování úvěrů tak, aby banky splnily povinnosti vyplývající z implementace hypoteční směrnice v otázce důsledného prověřování bonity klienta. Ve výsledku by to znamenalo, že by došlo by k radikálnímu snížení financovatelného LTV a spousta spotřebitelů by si nedokázala obstarat bydlení,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky.

Ministerstvo spravedlnosti návrh podporuje. „Považujeme to za rozumnou variantu, to znamená variantu, která nepoškodí ostatní prioritní věřitele,“ uvedl náměstek ministerstva Michal Franěk. Na stole by měl vládě přistát během letošního jara.