Bubliny, sazby. Fixujte, inflační doba je nejistá!

Ještě loni byly úvěrové standardy hypotečních úvěrů rozvolněny. Hypotéky byly k mání za roční úrokovou sazbu do 2 %. Vyvstávaly vize, jak bude ČNB nekonvenčně uvolňovat měnovou politiku, jak bude financování dostupné. Hypoteční trh trhal rekordy, nafukovala se realitní bublina.

Tehdejší guvernér ČNB Jiří Rusnok v rozhovoru pro E15 věc komentoval, že taková dynamika hypotečního trhu byla nečekaná.

To dnes na trhu hypoték i trhu realitním dochází k ochlazení. Podle Evy Zamrazilové, nové víceguvernérky ČNB, je dnes zřejmý dominantní vliv vyšších úrokových sazeb. Na dotaz Hospodářských novin, v jaké míře ochlazení hypoték způsobil růst úrokových sazeb a v jaké míře obezřetnostní opatření typu DTI a DSTI, se Zamrazilová vyslovila pro úrokové sazby.

Dodala, že tyto mohou být klidně i vyšší, pokud vláda a odbory nebudou obezřetné – rozuměj, že když vláda bude pokračovat v deficitním hospodaření a odbory budou tlačit na růst mezd. Mandát cenové stability centrální bankéře ve světle inflace k dalšímu zvyšování sazeb nakonec možná i donutí.

Zamrazilová dodala, že pro ty, kteří si v této době chtěli pořizovat vlastní bydlení, to musí být zklamání. A těžké to je a bude pro desítky tisíc lidí, kteří refixují hypotéku – rozuměj, čeká je šok ve výši budoucích měsíčních splátek.

Limity vypínáme, jednou se k nim vrátíme, znělo v době pandemie

Centrálně stanovené limity úvěrových standardů hypotečních úvěrů typu DTI a DSTI by měly být používány jen „v normálních dobách“, vyslovoval ještě loni guvernér ČNB Jiří Rusnok. Měla to být doba krize, hospodářství sužovala pandemie.

^REKLAMA

Snad právě proto byly limity omezující dostupnost hypoték vypnuty. Chránit banky před předlužením domácností tak asi ustoupilo potřebě podpořit poskytování úvěrů. Obchodní banky tak mohly o parametrech úvěrů na bydlení rozhodovat podle svého uvážení.

Zatímco regulátoři tehdy čekali na stabilizaci hospodářské situace, hypoteční úvěry trhaly rekordy. Znovuzavedení limitů na hypotéky mělo podle pohledu tehdejšího guvernéra ČNB vyplynout až z případného razantního oživení ekonomiky – tedy pokud by bylo kombinováno s neopatrností bank při poskytování hypoték a nezdravou eskalací trhu.

Ceny nemovitostí a hypoteční úvěry se tak zřejmě v letech minulých staly nástrojem či transmisním kanálem peněžní a úvěrové politiky.

Ve světle vyhlašování, rušení a změn závazných limitů pro poskytování hypoték se pak uchytil prodejní příběh o tom, že hypotéky nebudou, budou méně dostupné.

Pro podporu prodeje pak bylo nejednou vysloveno „kupujte, než ČNB zpřísní limity,“ zavede opět nějaké opatření obecné povahy. Limity závazné pro všechny poskytovatele úvěrů na bydlení na českém trhu se tak staly součástí příběhu investiční a hypoteční horečky, české realitní bubliny.

Vyhlídky nízkých úrokových sazeb z loňska nevyšly

„Ke konci roku máte v prognóze tříměsíční úrokovou sazbu PRIBOR vyšší než jedno procento,“ uváděl svůj dotaz Jaroslav Bukovský z E15 směřovaný na guvernéra Rusnoka v lednu loňského roku. Odpověď guvernéra zdůrazňovala, že prognóza je z listopadu, kdy bankovní rada v rychlé zpřísňování měnové politiky nevěřila.

Guvernér odhadoval, že zvyšování sazeb bude rozloženější v čase. Inflační scénář vůbec uvažován nebyl, věřilo se, že (z)krocení inflace je banálním úkolem.

Na doplňující dotaz, zjišťující možnost růstu úrokových sazeb, guvernér jejich zvýšení nevyloučil. Zvyšovat se bude, ale až a pokud prognostický model a jeho zdůvodnění potřebu zvýšení sazeb vysloví. Anebo také může být všechno jinak, bude-li pomáhat kurz koruny, zvyšování úrokových sazeb nemusí nastat. A nízké úrokové sazby, to jsou vysoké ceny nemovitostí.

^REKLAMA

Kupte si předražený byt, inflace tomu přeje

„Nás netrápí, že si lidé kupují předražené byty,“ hlásal titulek odkazovaného rok a půl starého článku z deníku E15. Bylo to v době, kdy na českou ekonomiku dopadala pandemie a spekulovalo se na prohlubování nekonvenční peněžní a úrokové politiky – dalšího oslabení kurzu koruny a kurzového závazku.

Nafukování bilance národní banky, její operace zajišťující likviditu, to vše mělo udržet hospodářský růst, proinflačně podpořit plánovaný a vzývaný cíl 2% CPI inflace.

Byla to doba, kdy guvernér ČNB věřil ve schopnost (z)krotit inflaci: „Za nás se žádné vysoké nebo zvýšené inflace neobávám. Myslím, že jsme schopni dělat měnovou politiku tak, abychom se pohybovali poblíž cíle,“ vyslovil v rozhovoru pro deník E15 guvernér Rusnok.

Obraz inflační budoucnosti, na který se Jaroslav Bukovský ve svém dotazu ptal, nebyl v možných scénářích vývoje vůbec uvažován.

Inflace vyhodnocovaná indexem spotřebitelských cen měla být vymřelým druhem: „Nemyslím si, že by se inflace měla stát nějakým fenoménem nadcházející doby ve vyspělém světě. Na to to nevypadá. Inflace se i z dalších důvodů – strukturálních změn ekonomik a společností – stala spíše okrajovým fenoménem.“

Nemovitosti jako osvědčená inflační pojistka

V realitě se nákup nemovitostí pojistkou pro inflační budoucnost stal. Boom realit, růst cen aktiv a zvídavé otázky Jaroslava Bukovského z deníku E15, týkající se inflace. Guvernér ČNB v lednu loňského roku připustil, že u akcií, zlata nebo třeba nemovitostí se projevilo cosi, co lze nazvat bublinou. Nafukování cen těchto aktiv by mohlo být problémem – když nastoupí cenová korekce a pokles cen, dopadá to na finanční stabilitu.

Uplynul rok a půl a nová víceguvernérka Eva Zamrazilová v rozhovoru pro Hospodářské noviny situaci na českém realitním trhu komentuje způsobem, který naznačuje, že cenová korekce nastoupila:

„Cenový růst u nás oproti evropským metropolím začíná být naprosto brutální. Ať se na tu situaci podíváte z jakékoliv strany, je jasné, že nemovitosti aspoň selektivně budou zlevňovat.“

Nelze se divit, krize spjatá s pandemií nebyla posledním šokem. Válka na Ukrajině, energetická krize, geopolitický vývoj, to vše ovlivňuje ceny. Inflace je tu a bude tu déle, než kdokoli očekával. Vláda škrtat a krotit deficity nehodlá a přehřátý trh práce k tlumení mezd nepřispívá.

Inflace cen nemovitostí, bublina a inflační pnutí  

Experimentální index spotřebitelských cen se zahrnutím cen starších nemovitostí (CPIH), který vznikl v dobách, kdy se ještě připouštělo, že objemy úvěrů, peněžní a úvěrová politika má vliv na inflaci cen nemovitostí, byl v tichosti zrušen. Tento index CPIH, na rozdíl od indexu CPI, kladl vyšší váhu na vývoj cen spojených s bydlením.

Pro účely výpočtu indexu a sledování cen nemovitostí na kupní sílu korun se z indexu spotřebitelských cen (CPI) vyjmulo imputované nájemné a místo něj se použil index cen či nákladů nemovitostí obývaných vlastníky.

Výsledný index byl obohacen o subindex indexu cen bytových nemovitostí – nákupy starších obydlí. Ten reflektoval ceny starších nemovitostí, které domácnosti nakupují mezi sebou. Index měl být analytickým nástrojem pro „makrofinanční úvahy“. K těm asi nikdy nedošlo a v době, kdy se inflace cen nemovitostí v Česku utrhla z řetězu, hodnoty indexu CPIH z výkaznictví zmizely.

Lidé nám utíkají do nemovitostí, je to nejmenší zlo

V loňském rozhovoru pak guvernér ČNB Jiří Rusnok naznačoval, že národní banka ceny rezidenčních nemovitost nepovažuje za cosi, co spadá do jejího mandátu.

Nemovitosti jsou komoditou, která nevstupuje do indexu, kterým ČNB cenovou stabilitu vyhodnocuje: „…je zvýšená inflace některých komodit, které buď nevstupují, nebo vstupují jen částečně do běžného spotřebního koše. A mezi nimi jsou to významně právě nemovitosti.“

Lidé evidentně hledají v nemovitostech ochranu svého majetku, svých úspor,“ dodal guvernér Rusnok. Pohledem Rusnoka patřily nemovitosti mezi „specifické komodity“, u kterých došlo k čemusi, co by se snad dalo nazvat bublinou.

Nemovitosti se staly aktivem, které je terčem spekulace na růst: „Jestli se to ale nakonec vyplatí, to se uvidí. Bude záležet na okamžiku vystoupení z takové investice. Anebo to také lidé mohou brát jako nejmenší zlo v rámci možností, které se jim nabízejí.“

Péče ČNB o cenovou stabilitu

Bukovský z E15 v rozhovoru ve svých dotazech opakovaně poukazuje na „dvojkolejnou inflaci“. Jednou věci je inflace v cenovkách obchodů, jinou pak inflace v cenách bydlení. Ptal se i na to, zda by se nemělo pracovat s jiným pojetím inflace. Guvernérova odpověď zněla: „…u nás to falešný obraz neukazuje a váhu složky bydlení to v inflaci zobrazuje poměrně věrně.“

Co se týká měření inflace, v odpovědích guvernéra pak i zaznělo, že byl pokus inflaci cen nemovitostí podchytit experimentálními indexy: „Dělali jsme experimentální indexy ve spolupráci s ČSÚ, kde jsme se snažili posilovat míru zastoupení složky bydlení a nákladů s tím spojených. Rozdíly byly relativně velmi malé oproti oficiálnímu spotřebitelskému indexu.“

Dotaz E15 se ptal na to, že ČNB ve svých analýzách zmiňuje, že „…byty jsou nadhodnoceny v současnosti až o čtvrtinu,“ a zda guvernér považuje za svůj úkol cenový boom nějak ošetřit. Odpověď zněla, že primárním zájmem ČNB o inflaci cen nemovitostí je z pohledu udržitelného fungování bank: „Primárně nás to zajímá z pohledu udržitelného fungování bank. Nás až tak netrápí, že lidé kupují předražené byty. To je jejich rozhodnutí.“

Bankovní sektor ochráníme, o domácnosti nám nejde

Před pandemií byla snaha navázat dostupnost hypotečního úvěrů na výši příjmů. Mělo to zamezit tak předlužení domácností, které by následně bylo pro banky a jejich stabilitu problematické.

Pak přišla pandemie a regulátoři z ČNB asi potřebu obezřetnosti odložili stranou, bylo zapotřebí podpořit inflaci, poskytování úvěrů. V citované rozhovoru to guvernér Rusnok komentoval takto: „…po příchodu krize jsme si mysleli, že se trh významně změní, a proto jsme se rozhodli nekomplikovat byznys bank.“

Ústřední banka státu není ministerstvem, které má zajistit dostupnost bydlení. Hlavní je, že: „…v Česku je stále normální, vitální inflaci,“ pochvaloval si plnění plánované 2% CPI inflace někdejší guvernér loni v lednu loňského roku.

Psal se začátek roku a banky poskytovaly hypoteční úvěry rekordních objemů. Vládla svižná inflace cen nemovitostí, ale z pohledu ČNB jako ústřední banky státu, která má pečovat o cenovou stabilitu, to vzhledem k definici a chápání inflace problém nebyl.

Uplynul rok a půl a nová víceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová v rozhovoru pro HN vyslovuje, že co se týká hypoték, lidé si střechu nad hlavou vesměs budou schopni udržet. O obtížné situaci se dá vyjednávat s bankami. Nyní je to na vládě a odborech, zda se budou chovat obezřetně, nebo zda budou nutit centrální banku k agresivní měnové politice – rozuměj ještě více zvýšit úrokové sazby.

Taková politika by v neposlední řadě zasáhla domácnosti. Třeba ty, které refixují hypotéku, nemluvě o těch, které si ji plánovaly vzít. Závěr je jasný, fixujte a neobávejte se fixovat klidně i na pět let. Doba je nejistá, co bude, nikdo neví.