28. 05. 2024
Příklad Waltrovky ukazuje, že i u zelených kancelářských budov stále existuje prostor pro úsporu provozních nákladů
Administrativní komplex Waltrovka v Praze 5 – Jinonicích stojí na místě bývalého strojírenského podniku Walter Engines, který vyráběl nejprve motocykly a později i automobily a letecké motory. Pět moderních kancelářských budov přímo u Radlické radiály zahrnuje přes 80 000 m2 pronajímatelných ploch. Jednotlivé budovy jsou vybaveny inteligentními technologiemi a pyšní se mezinárodně uznávanými certifikáty udržitelnosti LEED Gold a Platinum. To je samo o sobě potvrzením environmentálně šetrného provozu, nicméně praxe ukazuje, že teprve efektivní údržbou a správou na denní bázi lze dosáhnout skutečně významných finančních úspor. Jiří Beránek, zkušený property manager a vedoucí týmu CBRE, který je zodpovědný za správu Waltrovky, odkrývá, jak se v areálu podařilo za poslední tři roky snížit celkovou spotřebu energií o 20 %, udržet nízkou úroveň servisních poplatků a navrhnout další změny v souladu s principy ESG.
Obsazenost Waltrovky se pohybuje kolem 92 %. Mezi její nájemce patří například Adidas, Centrum pohybové medicíny Pavla Koláře, JNJ Global Business Services, Oracle či Strabag. Jde o prestižní společnosti, které jsou zvyklé na vysokou kvalitu služeb za odpovídající náklady. S těmi mj. souvisí i prognóza budoucího vývoje a adekvátní nastavení strategie v oblasti energického managementu.
„Období mezi lety 2021 a 2023 bylo velmi ovlivněno pandemií covidu-19 a válkou na Ukrajině. Trh s energiemi byl skutečně napjatý a byla i doba, kdy dodavatelé nechtěli uzavřít jediný nový kontrakt. Všichni vlastníci a správci kancelářských nemovitostí řešili, jak uspořit náklady za energie,“ komentuje Jiří Beránek z CBRE a dodává: „Na Waltrovce jsme se tomu postavili čelem. Na základě našich predikcí jsme v roce 2021 realizovali tranši nákupu elektřiny na celé tři roky dopředu. A tato strategie se jednoznačně vyplatila. V době, kdy trh lítal o stovky procent nahoru a dolů jsme nájemcům garantovali cenu 2 246 Kč za MWh. U plynu jsme uskutečňovali tranše na roční bázi a výsledek byl cca 20 % pod průměrnou cenou trhu. Vzhledem k tomu, že energie tvoří až 40 % celkového rozpočtu, mohli jsme našim nájemcům garantovat nízkou hladinu servisních poplatků, což se mimo jiné ukázalo jako rozhodující faktor pro nové nájemce. I díky tomu se podařilo udržet obsazenost na velmi vysoké úrovni.“
Současně s tím property tým pracoval na snížení spotřeby energií v rámci celého areálu. Mezi přijatá opatření po konzultaci s nájemci zahrnul úpravu řízení sytému vzduchotechniky/chlazení a vytápění včetně snížení středových teplot. Nutnost vytápění pomocí plynových kotelen snížil na minimum, a naopak maximalizoval snahu o spotřebu odpadního tepla. V rámci nízké ceny elektřiny také upřednostnil dotápění pomocí tepelných čerpadel ve vzduchotechnických jednotkách spolu s kompletním odstavením kotelen. Samozřejmostí bylo také vypnutí dochlazování pomocí indukčních jednotek v zimních měsících. Dále v koordinaci s nájemci utlumil noční a víkendový provoz a zkrátil interval osvětlení garáží a společných prostor. Waltrovku navíc připojil k celoevropskému hnutí, které podporuje vypnutí světelných log během hluboké noci. Ve výsledku došlo k průměrnému poklesu spotřeby energií o 20 %, a to o téměř 30 % u plynu a 10 % u elektřiny.
Každopádně do budoucna CBRE plánuje neusnout na vavřínech. Chystá se zavést kompletní ESG strategii včetně snižování uhlíkové stopy, počítá s další optimalizací provozních nákladů a také s realizací investic za účelem dalšího zhodnocení svěřených nemovitostí. „Property management je nikdy nekončící proces, nicméně s tím správným nastavením lze dosáhnout skutečně skvělých výsledků. A právě ty jsou v kombinaci se spokojeností vlastníka naším hnacím motorem do budoucna,“ uzavírá Jiří Beránek.
