Jak u investičních nemovitostí nepřicházet o peníze?
Investování do nemovitostí může být velmi ziskové, ale jen pokud se vyhnete častým chybám a nepromarníte příležitosti. Podívejte se na několik oblastí, kde jsou typické problémy, a jak je můžete změnit, abyste zbytečně nepřicházeli o peníze.
Průměrná prodleva mezi nájemníky v Praze je pět týdnů a opakuje se každých osmnáct měsíců. Znamená to ztrátu přesahující jednu měsíční splátku. Díky včasnému marketingu lze tuto dobu téměř eliminovat.
Ověřujte nájemníky
Kontrola kreditní historie, insolvenčního rejstříku, sociálních sítí, referencí a cílené otázky snižují riziko neplatiče o více než 95 %. Vyhnete se tak průměrným nákladům kolem 200 000 Kč na právníky, výpadky nájmu, škody a poplatky.
Upravujte výši nájmu a služeb
Inflace služeb v roce 2024 dosáhla 5,1 %, růst nájmů 4–10 %. Pokud při prodloužení smlouvy neupravíte částky na tržní úroveň, přicházíte o značné příjmy. Na tržní ceně je jen 17 % smluv, proto majitelé často volí profesionální správu, která vyjedná podmínky za ně.
Trvejte na předání bytu v perfektním stavu
Stanovte ve smlouvě povinnost vrátit byt vymalovaný, uklizený a opravený. Nedodržení tohoto bodu vás může stát 20–40 tisíc korun při každé výměně nájemníků.
REKLAMA
Využívejte odpisy místo paušálu
U novostavby v ČR lze odepisovat 1/30 ročně (3,33 %). U bytu za 11,8 milionu to snižuje daňový základ o 393 000 Kč a šetří asi 59 000 Kč na daních. S hypotékou si navíc můžete odečíst celý roční úrok a základ ještě snížit. V průměru se tak za prvních 12 let dostanete na nulovou daň z pronájmu a zároveň si výrazně snížíte základ pro daň z hlavního příjmu podle § 7.
Využijte hypotéku pro větší výnos
Místo jedné nemovitosti za hotové můžete pořídit pět bytů s 80% hypotékou, pokud vám to bonita u banky dovolí. I přes náklady na úroky tak z původní investice získáte více než čtyřnásobný výnos. Rozdíl v dlouhodobém zhodnocení je obrovský a otevírá cestu k rychlejšímu budování majetku.
Pracujte s hypotékou během investování
Vzít si úvěr na 30 let a jen ho pasivně splácet znamená promarnit obrovský investiční potenciál. Hypotéku je nutné aktivně řídit – spojovat úvěry, uvolňovat zástavy a započítávat příjmy z nových pronájmů pro zvýšení bonity. To vám umožní nakupovat dříve a více nemovitostí.
Jak můžete vidět, úspěšné investování do nemovitostí není jen o tom, jak koupíte na začátku, ale i o tom, jak se o majetek staráte v průběhu let. Právě průběžná péče přináší vyšší příjmy i hodnotu portfolia. Klíčové je proto mít zkušeného průvodce, který vás povede k růstu majetku.
Autor: David Bureš, ředitel společnosti Bureš & partneři
