Kupující se vracejí na trh, ale do dražší a rychlejší reality. Rozhoduje příprava, data a odborná kontrola

Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz se cena bytů v celé České republice zvýšila z 74 513 Kč/m² v Q2 2024 na 96 745 Kč/m² v Q1 2026. To znamená nárůst o 29,84 %. Současně se doba nabízení zkrátila ze 141 na 58 dní. U rodinných domů cena vzrostla z 41 154 Kč/m² na 51 014 Kč/m² a doba nabízení klesla z 206 na 112 dní. Nájemní trh mezitím zdražil z 292 na 323 Kč/m² a v Q1 2026 zrychlil na 30 dní.

„Kupující dnes často vidí, že hypotéky už nejsou tak extrémně drahé jako v nejhorším období, ale zároveň narážejí na jiný problém: dobrých nemovitostí není neomezeně a u kvalitních nabídek je potřeba reagovat rychleji než dříve,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Současná situace tak podle projektu Realiťák roku neznamená, že by kupující neměli šanci. Znamená ale, že se musí na nákup připravit mnohem důkladněji než v době pomalejšího trhu. Nestačí sledovat cenu v inzerátu. Kupující musí znát svůj bezpečný finanční strop, mít jasno ve financování, pracovat s rezervou, vyhodnocovat technický a právní stav nemovitosti a porovnávat nabídku s realitou konkrétní lokality.

„Kupující by dnes neměli vycházet z představy, že trh stojí a že prodávající budou automaticky výrazně slevovat. U některých typů nemovitostí a v některých lokalitách je situace opačná – kvalitní nabídka má zájemce rychle a prostor pro tvrdé vyjednávání je omezenější,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

^REKLAMA

Byty zdražily téměř o třetinu a prodávají se výrazně rychleji

Nejviditelnějším segmentem trhu zůstávají byty. Právě u nich kupující nejčastěji sledují cenu za metr čtvereční, dostupnost hypotéky, lokalitu, dopravní dostupnost, stav domu a budoucí náklady na bydlení.

Ověřená data projektu Realiťák roku ukazují, že průměrná nabídková cena bytů v celé ČR za posledních osm kvartálů vzrostla o 29,84 %. Ještě výraznější je ale změna rychlosti trhu: doba nabízení se zkrátila ze 141 na 58 dní, tedy o 58,87 %. V Q1 2026 dosahovala průměrná cena bytů v Praze 162 599 Kč/m², v Jihomoravském kraji 114 647 Kč/m² a ve Středočeském kraji 98 816 Kč/m².

Pro kupující to má zásadní dopad. Pokud se ceny zvyšují a zároveň se nemovitosti prodávají rychleji, znamená to, že poptávka je aktivní a dobře nastavené nabídky nezůstávají na trhu dlouho. Připravený kupující má v takovém prostředí výraznou výhodu.

U domů je riziko ještě vyšší: rozhoduje technický stav a budoucí náklady

Rodinné domy představují pro kupující často ještě složitější rozhodnutí než byty. Vedle ceny a lokality hraje zásadní roli technický stav, stáří konstrukcí, vlhkost, izolace, střecha, vytápění, energetická náročnost, stav rozvodů, přístupová cesta, právní vztahy k pozemku nebo možnost budoucích úprav.

Podle dat projektu Realiťák roku vzrostla cena rodinných domů v celé ČR z 41 154 Kč/m² v Q2 2024 na 51 014 Kč/m² v Q1 2026. Současně se doba nabízení zkrátila z 206 na 112 dní.

„U domů musí být kupující ještě opatrnější než u bytů. Nízká cena může být lákavá, ale pokud za ní stojí špatný technický stav, nejasné právní vztahy nebo vysoké budoucí náklady, může se z výhodné koupě stát velmi drahý problém,“ upozorňuje Monika Lukášová.

^REKLAMA

Kupující by proto neměl hodnotit dům pouze podle fotografií a kupní ceny. Důležité je prověřit dokumentaci, technický stav, pozemky, přístup, územní plán, sítě, energetickou náročnost a reálné náklady na uvedení domu do požadovaného standardu.

Hypotéky jsou dostupnější než v nejhorším období, ale stále zásadně určují rozpočet

Důležitým impulsem pro návrat kupujících je vývoj hypotečního trhu. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky a stavební spořitelny v březnu 2026 nové hypotéky bez refinancování za 40,3 miliardy Kč, celkový objem hypotečních obchodů včetně refinancování dosáhl 55,4 miliardy Kč a průměrná sazba nových hypoték klesla na 4,43 %.

Zároveň ale platí, že sazby kolem 4,4 až 4,5 % nejsou návratem do období extrémně levných hypoték. Hypotéka je pro mnoho domácností zvládnutelnější než při sazbách výrazně nad pěti nebo šesti procenty, ale stále zásadně zatěžuje měsíční rozpočet. ČNB zároveň 19. března 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 %, diskontní sazbu na 2,50 % a lombardní sazbu na 4,50 %.

„Největší chybou kupujícího je počítat jen kupní cenu a splátku hypotéky. Bezpečný nákup nemovitosti musí zahrnovat i rezervu, budoucí opravy, provozní náklady a možný vývoj životní situace domácnosti,“ říká Petr Makovský.

Nájemní trh ukazuje, že čekání také něco stojí

Mnoho kupujících dnes řeší otázku, zda koupit nyní, nebo ještě čekat. Jenže čekání má svou cenu. Pokud domácnost zůstává v nájmu, musí do rozhodování započítat i růst nájemného.

^REKLAMA

Podle ověřených dat projektu Realiťák roku se cena nájemních bytů v celé ČR zvýšila z 292 Kč/m² v Q2 2024 na 323 Kč/m² v Q1 2026, tedy o 10,62 %. Počet nabídek vzrostl z 25 811 na 28 760, ale doba nabízení se přesto zkrátila ze 41 na 30 dní.

To ukazuje, že vyšší nabídka automaticky neznamená pomalejší trh ani výrazný tlak na zlevnění. Nájemní bydlení zůstává velmi aktivní, zejména v regionech s dobrou pracovní dostupností, univerzitami, službami a dopravou.

Kupující musí být rychlý, ale ne unáhlený

Současný trh přináší kupujícím příležitosti i rizika. Mezi nejčastější chyby patří přecenění vlastních finančních možností, podcenění technického stavu, nedostatečná právní kontrola, emoční rozhodování, pomalá reakce u kvalitních nabídek nebo snaha vyjednat slevu za každou cenu i tam, kde je nabídka správně oceněná.

„Dobrý makléř není pro kupujícího jen člověk, který ukáže byt nebo dům. Je to někdo, kdo pomůže číst rizika, upozorní na slabá místa a dokáže klientovi říct i to, co nechce slyšet. Právě tím se liší profesionální realitní služba od pouhého zprostředkování prohlídky,“ zdůrazňuje Monika Lukášová.

Kupující by měl začít přípravou. Měl by znát reálný finanční strop, mít předjednané financování nebo alespoň jasnou konzultaci s hypotečním specialistou, přesně si vymezit priority a důkladně kontrolovat právní i technický stav vybrané nemovitosti.

„Data ukazují, že trh je aktivnější, rychlejší a v mnoha segmentech dražší. To neznamená, že kupující nemá šanci. Znamená to, že musí být profesionálně připravený stejně jako prodávající,“ doplňuje Petr Makovský.