Statisíce domácností čeká dražší refixace. Na nové splátky je potřeba se připravit včas
Éra dvouprocentních hypoték definitivně skončila a vyčkávat na její návrat už nedává smysl. Letošní rok jasně ukazuje, že český hypoteční trh má novou realitu. Sazby se se nyní pohybují okolo 5 %, objem nových úvěrů přesto stabilně roste a banky aktuálně čelí silné vlně refinancování starších smluv. Jak se v této situaci zorientovat, pokud právě financujete vlastní bydlení?
Klíčovým faktorem pro cenu hypoték však v současnosti nejsou ani tak kroky centrální banky, jako spíše cena peněz na mezibankovním trhu. Protože se většina smluv sjednává s tříletou až pětiletou fixací, odvíjí se koncová cena od dlouhodobých úrokových swapů (3Y a 5Y IRS). Ty se letos tvrdošíjně drží v pásmu 4,4–4,6 %. Dokud nedojde k výraznému zlevnění těchto zdrojů, nemá případný pokles klientských sazeb pod 4 % žádné reálné ekonomické opodstatnění.
Vlna refinancování: Nenápadné riziko konce fixace
Zásadním tématem letoška je refinancování. Jeho podíl na celkovém objemu trhu vyskočil na 23,4 % (oproti loňským 20,6 %). ČNB odhaduje, že mezi roky 2026–2028 bude každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu 534 miliard korun. Jde primárně o smlouvy z pandemických let 2020 a 2021 s úroky kolem 2 %. Jejich majitele nyní čeká poměrně tvrdý náraz v podobě skokového nárůstu měsíční splátky.
Základním pravidlem pro domácnosti je nenechávat refixaci na poslední chvíli. Dnes je nutné začít situaci řešit i několik měsíců před výročím smlouvy, aktivně porovnávat nabídky konkurence a nespoléhat jen na automatický návrh stávající banky. Rozdíl několika desetin % se v současných objemech propisuje do statisícových ztrát.
Jak postupovat v současné situaci
Zájemci o vlastní bydlení musí do svých rozpočtů zakalkulovat reálnou sazbu 4,5–5 % a nečekat na případný pokles. Splátky zůstanou dlouhodobě spíše stabilní. U investičních nemovitostí je navíc nutné důkladně propočítat byznys model optikou nových dubnových restrikcí, které reálně omezují maximální dostupnou výši úvěru. Ať už poptáváte nové financování nebo řešíte refixaci, dává dnes smysl přizvat k jednání nezávislého hypotečního specialistu s přímým přístupem k aktuální metodice jednotlivých bank.
REKLAMA
Výhled na přelom let 2026 a 2027
Do konce roku by trh neměly čekat žádné turbulence. Sazby zůstanou zakotvené v pásmu 4,5–5 %, případně se mírně posunou k jeho horní hranici (v závislosti na podzimním zasedání ČNB). Objemy sjednaných úvěrů by se měly udržet nad historickými průměry.
Predikce pro rok 2027 je zatím otevřenější, odvíjet se bude od míry inflace a chování dlouhodobých tržních sazeb. Jisté však je, že případné zlevňování bude jen velmi pozvolné a návrat k podmínkám z roku 2021 současná tržní matematika prakticky vylučuje.
Autor: , Radoslav Kubiš, místopředseda představenstva společnosti OK KLIENT
