EUR 24.750

USD 22.855

REPO sazba ČNB 5.25 %

Inflace 2.9 %

EUR 24.750

USD 22.855

Text: Petr Zámečník

25. 10. 2016

0 komentářů

Daň z nabytí se mění… pozor na smlouvy o prodeji nemovitosti

 


 

Daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2014 nahradila předešlou daň z převodu nemovitostí. Se změnou se pojila i smluvní volnost, kdo bude podávat daňové přiznání a platit daň z nabytí. Do té doby byl výlučným poplatníkem daně prodávající – s ohledem na skutečnost, že dostal peníze, a tudíž má prostředky na úhradu daně.

Je-li ale daňovým poplatníkem prodávající, může to přinést komplikace s vymáháním daně. Sice prodávající dostane peníze, ale ty mohou být obratem zabaveny obratným exekutorem či mistrně schovány samotným poplatníkem – a stát se k dani nemůže snadno dostat. Proto zákon stanovil kupujícího jako ručitele za splnění daňové povinnosti, a pokud prodávající daň nezaplatil, obrátil se finanční úřad na nabyvatele.

Nabyvatel se dostal do pozice rukojmího. Pouze přes komplikované úschovy a uvolňování prostředků postupně na základě doložení úhrady daně prodávajícím se mohl zajistit, aby daň nezaplatil de facto dvakrát – jednou v ceně nemovitosti a podruhé na výzvu finančního úřadu. A finanční úřad se k penězům mohl v jeho případě dostat poměrně snadno. Zatímco peníze se schovávají poměrně snadno, s nemovitostí ručitel za daň neuteče.

Částečně tento nevyvážený stav upravil zákon (resp. zákonné opatření Senátu, neboť poslanci mají dlouhodobý problém se stíháním termínů nejen v implementaci evropských směrnic) o dani z nabytí účinný od 1. 1. 2014, který umožnil ve smlouvě určit, že poplatníkem daně bude kupující, nabyvatel.[1] Dohoda obou smluvních stran tak mohla odstranit ručitelský závazek a celý proces s úschovou a vyplácením prostředků usnadnit.

Od 1. 11. 2016 bude jasno. Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí stanovuje jednoznačně daňovým poplatníkem nabyvatele (kupujícího). Zároveň ruší ručitelský závazek, který se stává nadbytečným. Změna ale může krátkodobě přinést komplikace.

REKLAMA

Možné komplikace se změnou daňového poplatníka

S prvním listopadovým dnem se zákonem změní daňový poplatník daně z nabytí. Jediným daňovým poplatníkem a povinným k dani bude nabyvatel – a to bez ohledu na případná smluvní ustanovení. Rozhodným dnem je přitom datum podání návrhu na vklad změny vlastnického práva na katastrální úřad.

Není-li ve smlouvě uveden explicitně daňový poplatník, záleží na termínu podání návrhu na vklad, kdo daň z nabytí zaplatí. Do 31. 10. 2016 to bude v takovém případě prodávající, o jediný den později již kupující. To může kupujícímu prodražit nákup o 4 % (což je sazba daně z nabytí), navíc na něj spadne nečekaná povinnost podat daňové přiznání.

Je-li ve smlouvě jako daňový poplatník uveden kupující (nabyvatel), nic se nezmění a daňová povinnost padne na nabyvatele v každém případě.

Je-li ve smlouvě jako daňový poplatník uveden prodávající, je důležité stihnout podat návrh na vklad do konce října. Při pozdějším podání je smluvní ujednání neúčinné a daň navzdory dohodě smluvních stran bude muset zaplatit nabyvatel. Zda mu prodávající v takovém případě bude daň kompenzovat, záleží pouze na jejich budoucí dohodě. Povinnost k tomu ale mít nebude.

REKLAMA

Komplikace může přinést také advokátní či notářská úschova v případě, že má daň uhradit prodávající. Ta počítá s postupným vyplácením peněz a část z nich má být uvolněna až po podání daňového přiznání a zaplacení daně prodávajícím. Ten ale tuto část od 1. 11. 2016 nemůže splnit, protože mu novela podat daňové přiznání ani neumožní. V takovém případě bude nutné připravit dodatek ke smlouvě o úschově, případně peníze budou pro nesplnění povinnosti převedeny na účet nabyvatele. Ovšem s poměrně velkou časovou prodlevou. A občas se sankcí pro prodávajícího za nesplnění povinnosti plynoucí ze smlouvy.

Nejsnazším řešením je počítat se změnou v předstihu a do smlouvy uvést jako poplatníka daně nabyvatele. Tím se vyřeší případná změna zákona a ušetří se případné dohady se zablokovanými penězi.


[1] V roce 2013, kdy byla úprava schvalována, se nenašla politická vůle přenést tíhu daně na kupujícího, přestože takové návrhy od počátku byly na stole.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.52 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%
Historie vývoje

 

 


Související články

Odpočet hypotéky z daní

Jak funguje odpočet hypotéky v daňovém přiznání

I když byl limit pro využití odpočtu hypotéky v daňovém přiznání před pár lety snížen na polovinu, stále je to daňový odpočet, který vám na dani příjmu může ušetřit až 22 500 Kč za rok. Jak se tento daňový odpočet používá, kdo má na něj nárok a jak přesně funguje?

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

15. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *