Jak na zdanění z pronájmu?

Pravidelný pasivní příjem, kdy dostáváme na bankovní účet peníze, aniž bychom museli vynaložit práci, je velmi oblíbený. Pro většinu lidí je nejsrozumitelnějším pasivním příjmem právě pronájem nemovitosti.

• Výhodou příjmu z pronájmu je nízké zdanění. Z příjmu z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Zaměstnanec, který má mimo zaměstnání pouze příjem z pronájmu, musí vyplnit pouze daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Zaměstnavatel za něj nemůže provést „roční zúčtování“.
• Efektivní zdanění (poměr celkové daňové povinnosti k zisku) je u příjmu z pronájmu výrazně nižší než u zdanění příjmu ze zaměstnání nebo samostatné výdělečné činnosti, právě z důvodu neplacení povinného pojistného.

Jak na výdaje?

U pronájmu lze uplatnit 30% výdajový paušál. V případě, že jsou skutečné výdaje nižší než výdajový paušál, tak se díky výdajovému paušálu zaplatit výrazně méně na dani z příjmu fyzických osob. Když jsou skutečné výdaje vyšší než výdajový paušál, tak je vhodné vést daňovou evidenci. Oproti roku 2013 došlo k omezení výdajových paušálů.

• Kdo uplatní výdajový paušál, ten nemůže v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč a daňové zvýhodnění na děti. Uvedené daňové slevy přitom výrazně snižují výslednou daňovou povinnost. Sleva na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč činí 24 840 Kč za rok a daňové zvýhodnění je 1 117 Kč za každý měsíc na každé dítě (daňové zvýhodnění na dvě děti za celý rok 2013 je 26 808 Kč). Při souběhu příjmů platí výjimky, jak si vysvětlíme dále v textu.

• Výdajový paušál u pronájmu je možné uplatnit maximálně do částky 600 tisíc Kč. Při příjmu z pronájmu ve výši 3 mil Kč a uplatnění 30% výdajového paušálu budou výdaje 600 tisíc Kč. Nikoliv tedy 900 tisíc Kč (3 000 000 Kč x 30 %). U vyšších příjmů z pronájmu je daňová evidence téměř nutností.

Zaměstnanci s příjmem z pronájmu nemusí o slevy přijít

Slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč za rok 2013 a daňové zvýhodnění bude moci řada zaměstnanců v daňovém přiznání uvést a snížit si daňovou povinnost, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

• Zaměstnanci, kteří mají součet základu daně (ze zaměstnání), u kterého se výdajový paušál neuplatňuje, vyšší (přesáhne 50 % celkového základu daně), si sníží při splnění zákonných podmínek daňovou povinnost o uvedené slevy, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

Praktický příklad

• Zaměstnanec pan Zelený pobíral po celý rok 2013 hrubou mzdu ve výši 30 000 Kč. Dále měl pan Zelený roční příjem z pronájmu ve výši 180 000 Kč. 
• Z hrubé mzdy pana Zeleného je jeho zaměstnavatelem během roku sražena záloha na dani z příjmu fyzických osob v souhrnné výši 34 116 Kč (2 843 Kč x 12 měsíců). Částka 4 913 Kč se vypočítá: (30 000 Kč x 1,34) x 15 %) – 2 070 Kč – 1 117). Při výpočtu čisté mzdy během roku je uplatněno daňové zvýhodnění na dceru. Sleva na manželku se uplatňuje pouze jednou ročně. 
• Manželka pana Zeleného byla po celý rok na rodičovské dovolené s jejich dcerou Janou. Paní Zelená pobírala po celý rok pouze rodičovský příspěvek ve výši 7 600 Kč. Přestože měla paní Zelená za celý rok příjem ve výši 91 200 Kč (7 600 Kč x 12 měsíců), tak může pan Zelený v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku ve výši 24 840 Kč, neboť rodičovský příspěvek se do vlastního příjmu nezapočítává. 
• Dále uplatní pan Zelený v daňovém přiznání daňové zvýhodnění na dceru Janu ve výši 13 404 Kč (1 117 Kč x 12 měsíců). 
• Neboť daňový základ ze zaměstnání tvoří více než polovinu celkového daňového základu, tak může pan Zelený uplatnit v daňovém přiznání u pronájmu výdaje 30% paušálem, přičemž nepřijde o daňové slevy. 

Výpočet daňové povinnosti pana Zeleného

Součástí daňového přiznání je i „Potvrzení o zaplacených zálohách na dani“, které si zaměstnanec Zelený vyžádá od svého zaměstnavatele. Z tohoto „Potvrzení“ se vyčtou údaje o celkovém příjmu ze zaměstnání, celkovém zaplaceném pojistném a zaplacené záloze na dani během roku. 

Po odevzdání daňového přiznání vznikne panu Zelenému přeplatek ve výši 5 940 Kč, který obdrží od finančního úřadu. Důvodem přeplatku je uplatnění slevy na manželku ve výši 24 840 Kč.