EUR 24.730

USD 23.501

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 16.0 %

EUR 24.730

USD 23.501

Text: Petr Gola

10. 02. 2014

5 komentářů

Jak na zdanění z pronájmu?

 


 

Pravidelný pasivní příjem, kdy dostáváme na bankovní účet peníze, aniž bychom museli vynaložit práci, je velmi oblíbený. Pro většinu lidí je nejsrozumitelnějším pasivním příjmem právě pronájem nemovitosti.

  • Výhodou příjmu z pronájmu je nízké zdanění. Z příjmu z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Zaměstnanec, který má mimo zaměstnání pouze příjem z pronájmu, musí vyplnit pouze daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Zaměstnavatel za něj nemůže provést „roční zúčtování“.
  • Efektivní zdanění (poměr celkové daňové povinnosti k zisku) je u příjmu z pronájmu výrazně nižší než u zdanění příjmu ze zaměstnání nebo samostatné výdělečné činnosti, právě z důvodu neplacení povinného pojistného.

Jak na výdaje?

U pronájmu lze uplatnit 30% výdajový paušál. V případě, že jsou skutečné výdaje nižší než výdajový paušál, tak se díky výdajovému paušálu zaplatit výrazně méně na dani z příjmu fyzických osob. Když jsou skutečné výdaje vyšší než výdajový paušál, tak je vhodné vést daňovou evidenci. Oproti roku 2013 došlo k omezení výdajových paušálů.

  • Kdo uplatní výdajový paušál, ten nemůže v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč a daňové zvýhodnění na děti. Uvedené daňové slevy přitom výrazně snižují výslednou daňovou povinnost. Sleva na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč činí 24 840 Kč za rok a daňové zvýhodnění je 1 117 Kč za každý měsíc na každé dítě (daňové zvýhodnění na dvě děti za celý rok 2013 je 26 808 Kč). Při souběhu příjmů platí výjimky, jak si vysvětlíme dále v textu.
  • Výdajový paušál u pronájmu je možné uplatnit maximálně do částky 600 tisíc Kč. Při příjmu z pronájmu ve výši 3 mil Kč a uplatnění 30% výdajového paušálu budou výdaje 600 tisíc Kč. Nikoliv tedy 900 tisíc Kč (3 000 000 Kč x 30 %). U vyšších příjmů z pronájmu je daňová evidence téměř nutností.

Zaměstnanci s příjmem z pronájmu nemusí o slevy přijít

Slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč za rok 2013 a daňové zvýhodnění bude moci řada zaměstnanců v daňovém přiznání uvést a snížit si daňovou povinnost, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

  • Zaměstnanci, kteří mají součet základu daně (ze zaměstnání), u kterého se výdajový paušál neuplatňuje, vyšší (přesáhne 50 % celkového základu daně), si sníží při splnění zákonných podmínek daňovou povinnost o uvedené slevy, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

Praktický příklad

REKLAMA

  • Zaměstnanec pan Zelený pobíral po celý rok 2013 hrubou mzdu ve výši 30 000 Kč. Dále měl pan Zelený roční příjem z pronájmu ve výši 180 000 Kč. 
  • Z hrubé mzdy pana Zeleného je jeho zaměstnavatelem během roku sražena záloha na dani z příjmu fyzických osob v souhrnné výši 34 116 Kč (2 843 Kč x 12 měsíců). Částka 4 913 Kč se vypočítá: (30 000 Kč x 1,34) x 15 %) – 2 070 Kč – 1 117). Při výpočtu čisté mzdy během roku je uplatněno daňové zvýhodnění na dceru. Sleva na manželku se uplatňuje pouze jednou ročně. 
  • Manželka pana Zeleného byla po celý rok na rodičovské dovolené s jejich dcerou Janou. Paní Zelená pobírala po celý rok pouze rodičovský příspěvek ve výši 7 600 Kč. Přestože měla paní Zelená za celý rok příjem ve výši 91 200 Kč (7 600 Kč x 12 měsíců), tak může pan Zelený v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku ve výši 24 840 Kč, neboť rodičovský příspěvek se do vlastního příjmu nezapočítává. 
  • Dále uplatní pan Zelený v daňovém přiznání daňové zvýhodnění na dceru Janu ve výši 13 404 Kč (1 117 Kč x 12 měsíců). 
  • Neboť daňový základ ze zaměstnání tvoří více než polovinu celkového daňového základu, tak může pan Zelený uplatnit v daňovém přiznání u pronájmu výdaje 30% paušálem, přičemž nepřijde o daňové slevy. 

Výpočet daňové povinnosti pana Zeleného

Součástí daňového přiznání je i „Potvrzení o zaplacených zálohách na dani“, které si zaměstnanec Zelený vyžádá od svého zaměstnavatele. Z tohoto „Potvrzení“ se vyčtou údaje o celkovém příjmu ze zaměstnání, celkovém zaplaceném pojistném a zaplacené záloze na dani během roku. 

Text

Částka

Úhrn příjmů od zaměstnavatelů

360 000 Kč

(30 000 Kč x 12 měsíců)

Úhrn zaplaceného pojistného

122 400 Kč

(360 000 Kč x 34 %)

Dílčí základ daně ze závislé činnosti

REKLAMA

482 400 Kč

(360 000 Kč + 122 400 Kč)

Příjem z pronájmu

180 000 Kč

Výdaje z pronájmu

54 000 Kč

(180 000 Kč x 30 %)

Dílčí základ daně z pronájmu

126 000 Kč

(180 000 Kč – 54 000 Kč)

Základ daně

608 400 Kč
(482 400 Kč + 126 000 Kč)

Daň z příjmu

REKLAMA

91 260 Kč

(608 400 Kč x 15 %)

Sleva na poplatníka

24 840 Kč

Sleva na manželu

24 840 Kč

Daňové zvýhodnění

13 404 Kč

Daňová povinnost celkem

28 176 Kč

(91 260 Kč – 24 840 Kč – 24 840 Kč – 13 404 Kč)

Úhrn zaplacených záloh

34 116 Kč

Přeplatek na dani

5 940 Kč

(34 116 Kč – 28 176 Kč)


Po odevzdání daňového přiznání vznikne panu Zelenému přeplatek ve výši 5 940 Kč, který obdrží od finančního úřadu. Důvodem přeplatku je uplatnění slevy na manželku ve výši 24 840 Kč. 


Vstoupit do diskuze 5 komentářů

Vývoj fincentrum hypoindexu

%5.71 Aktuální výše Hypoindexu

2.4%

2.51%

2.61%

2.67%

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%
Historie vývoje


Související články

Zájem o pronájmy je nejvyšší za 10 let. Snů o vlastním bydlení se ale lidé nevzdávají

Snížení cen nemovitostí v dohledné době nelze očekávat. Důvodem je zdražování stavebního materiálu, energií a nedostatek pracovní síly, která se promítá do růstu mzdových nákladů. Celkové stavební náklady výrazně vzrostly a jejich pokles s největší pravděpodobností do konce roku nenastane. Nejpravděpodobnějším scénářem je jejich stabilizace na současné úrovni.

Text: František Veselý

16. 06. 2022

Co zařídit při konci pronájmu

Co zařídit při stěhování z pronájmu

Nájemní vztah se řídí nájemní smlouvou a také občanským zákoníkem, který upravuje základní podmínky pro nájemní vztah. Tento vztah končí ukončením smlouvy, která byla uzavřena na dobu určitou, nebo podáním výpovědi. Přičemž výpověď může být ze strany majitele nemovitosti i ze strany nájemníka.

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

07. 06. 2022

Budoucí výnosnost investičních bytů: pohled na vývoj výnosnosti z pronájmů i očekávané kapitálové zhodnocení

Od roku 2016 do roku 2021 zaznamenaly ceny bytů na českém trhu výrazné růsty. Silná preference Čechů pro vlastnické bydlení a nízké úrokové sazby, které umožňovaly lidem kupujícím pro vlastní potřebu na hypotéky dosáhnout a investorům zvyšovaly výnosy, poté výrazně vyklonily poptávku ve prospěch vlastnického bydlení. Méně se již diskutovalo, že tomu bylo do velké […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

01. 06. 2022


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

 
 
 

 
  • jiri.s

    10 února, 2014

    Daňový poradce mi říkal, že pokud je příjem z pronájmu bytů můj jediný přijem, je to bráno jako hlavní podnikání a musím odvádět SP a ZP. Nějak se mi to nezdá, protože byť je pronajímání samozřejmě také podnikáním, tak ale pro účely SP a ZP má výjimku… Zatím si platím jen ZP coby OBZP, tj. 1148 Kč. Jenže mi to vrtá hlavou, protože to říká daňový poradce, přece mi nebude říkat nesmysly.

    Odpovědět

  • Petr Gola

    10 února, 2014

    Dobrý den,

    neznám detailně Vaši situaci, proto nelze poskytnout jednoznačnou odpověď. Příjem z pronájmu může být totiž příjmem dle § 7 zákona o dani z příjmu nebo dle § 9 zákona o dani z příjmu. Postup je v obou případech odlišný. Jestliže je však pronájem nemovitostí příjmem ze samostatné výdělečné činnosti na hlavní činnost, tak je potřeba vždy odvádět sociální a zdravotní pojištění alespoň z minimálního vyměřovacího základu jako všechny OSVČ na hlavní činnost, i když je např. skutečný zisk podstatně nižší. Uvedené tvrzení daňového poradce by bylo v tomto případě správné. Všechny OSVČ si musí plnit své oznamovací povinnosti a být správně vedeny v příslušné kategorii u zdravotní pojišťovny a OSSZ.

    S pozdravem

  • jiri.s

    10 února, 2014

    Ale na pronájem bytů nemusím mít živnostenský list, nebo ano?

    Odpovědět

  • Jana B.

    21 února, 2014

    Dobrý den.
    Jsem zaměstnanec a pronajímám byt po otci. Každoročně podávám DAP a u příjmů dle §9 uplatňuji paušální výdaje (aktuálně 30%).
    Mohu si uplatnit i paušální výdaje na dopravu? Jsem majitelkou vozidla, během roku ho nikomu nepůjčuji, jezdím s ním pro soukromé účely, ale také v záležitostech souvisejících s provozem bytu. V úvahu tedy přichází uplatnění paušálních výdajů 4000 Kč/měsíc, tj. 48000 za rok 2013.
    V případě, že mám tento nárok, je třeba vést nějakou evidenci jízd?
    Děkuji za odpověď.

    Odpovědět

  • Petr Š.

    17 března, 2018

    Pokud uplatňujete paušální výdaje a ne ne skutečné, žádné jiné paušální výdaje již zahrnout nesmíte. Paušální výdaje na dopravu můžete uplatnit jen v případě, že uplatňujete opravdové výdaje z pronájmu.