EUR 25.330

USD 23.428

REPO sazba ČNB 6.25 %

Inflace 2.3 %

EUR 25.330

USD 23.428

Text: Petr Gola

10. 02. 2014

5 komentářů

Jak na zdanění z pronájmu?

 


 

Pravidelný pasivní příjem, kdy dostáváme na bankovní účet peníze, aniž bychom museli vynaložit práci, je velmi oblíbený. Pro většinu lidí je nejsrozumitelnějším pasivním příjmem právě pronájem nemovitosti.

  • Výhodou příjmu z pronájmu je nízké zdanění. Z příjmu z pronájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Zaměstnanec, který má mimo zaměstnání pouze příjem z pronájmu, musí vyplnit pouze daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Zaměstnavatel za něj nemůže provést „roční zúčtování“.
  • Efektivní zdanění (poměr celkové daňové povinnosti k zisku) je u příjmu z pronájmu výrazně nižší než u zdanění příjmu ze zaměstnání nebo samostatné výdělečné činnosti, právě z důvodu neplacení povinného pojistného.

Jak na výdaje?

U pronájmu lze uplatnit 30% výdajový paušál. V případě, že jsou skutečné výdaje nižší než výdajový paušál, tak se díky výdajovému paušálu zaplatit výrazně méně na dani z příjmu fyzických osob. Když jsou skutečné výdaje vyšší než výdajový paušál, tak je vhodné vést daňovou evidenci. Oproti roku 2013 došlo k omezení výdajových paušálů.

  • Kdo uplatní výdajový paušál, ten nemůže v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč a daňové zvýhodnění na děti. Uvedené daňové slevy přitom výrazně snižují výslednou daňovou povinnost. Sleva na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč činí 24 840 Kč za rok a daňové zvýhodnění je 1 117 Kč za každý měsíc na každé dítě (daňové zvýhodnění na dvě děti za celý rok 2013 je 26 808 Kč). Při souběhu příjmů platí výjimky, jak si vysvětlíme dále v textu.
  • Výdajový paušál u pronájmu je možné uplatnit maximálně do částky 600 tisíc Kč. Při příjmu z pronájmu ve výši 3 mil Kč a uplatnění 30% výdajového paušálu budou výdaje 600 tisíc Kč. Nikoliv tedy 900 tisíc Kč (3 000 000 Kč x 30 %). U vyšších příjmů z pronájmu je daňová evidence téměř nutností.

Zaměstnanci s příjmem z pronájmu nemusí o slevy přijít

Slevu na manželku s vlastními příjmy do 68 tisíc Kč za rok 2013 a daňové zvýhodnění bude moci řada zaměstnanců v daňovém přiznání uvést a snížit si daňovou povinnost, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

  • Zaměstnanci, kteří mají součet základu daně (ze zaměstnání), u kterého se výdajový paušál neuplatňuje, vyšší (přesáhne 50 % celkového základu daně), si sníží při splnění zákonných podmínek daňovou povinnost o uvedené slevy, přestože uplatní u pronájmu 30% výdajový paušál.

Praktický příklad

  • Zaměstnanec pan Zelený pobíral po celý rok 2013 hrubou mzdu ve výši 30 000 Kč. Dále měl pan Zelený roční příjem z pronájmu ve výši 180 000 Kč. 
  • Z hrubé mzdy pana Zeleného je jeho zaměstnavatelem během roku sražena záloha na dani z příjmu fyzických osob v souhrnné výši 34 116 Kč (2 843 Kč x 12 měsíců). Částka 4 913 Kč se vypočítá: (30 000 Kč x 1,34) x 15 %) – 2 070 Kč – 1 117). Při výpočtu čisté mzdy během roku je uplatněno daňové zvýhodnění na dceru. Sleva na manželku se uplatňuje pouze jednou ročně. 
  • Manželka pana Zeleného byla po celý rok na rodičovské dovolené s jejich dcerou Janou. Paní Zelená pobírala po celý rok pouze rodičovský příspěvek ve výši 7 600 Kč. Přestože měla paní Zelená za celý rok příjem ve výši 91 200 Kč (7 600 Kč x 12 měsíců), tak může pan Zelený v daňovém přiznání uplatnit slevu na manželku ve výši 24 840 Kč, neboť rodičovský příspěvek se do vlastního příjmu nezapočítává. 
  • Dále uplatní pan Zelený v daňovém přiznání daňové zvýhodnění na dceru Janu ve výši 13 404 Kč (1 117 Kč x 12 měsíců). 
  • Neboť daňový základ ze zaměstnání tvoří více než polovinu celkového daňového základu, tak může pan Zelený uplatnit v daňovém přiznání u pronájmu výdaje 30% paušálem, přičemž nepřijde o daňové slevy. 

Výpočet daňové povinnosti pana Zeleného

Součástí daňového přiznání je i „Potvrzení o zaplacených zálohách na dani“, které si zaměstnanec Zelený vyžádá od svého zaměstnavatele. Z tohoto „Potvrzení“ se vyčtou údaje o celkovém příjmu ze zaměstnání, celkovém zaplaceném pojistném a zaplacené záloze na dani během roku. 

Text

Částka

Úhrn příjmů od zaměstnavatelů

360 000 Kč

(30 000 Kč x 12 měsíců)

Úhrn zaplaceného pojistného

122 400 Kč

(360 000 Kč x 34 %)

Dílčí základ daně ze závislé činnosti

482 400 Kč

(360 000 Kč + 122 400 Kč)

Příjem z pronájmu

180 000 Kč

Výdaje z pronájmu

54 000 Kč

(180 000 Kč x 30 %)

Dílčí základ daně z pronájmu

126 000 Kč

(180 000 Kč – 54 000 Kč)

Základ daně

608 400 Kč
(482 400 Kč + 126 000 Kč)

Daň z příjmu

91 260 Kč

(608 400 Kč x 15 %)

Sleva na poplatníka

24 840 Kč

Sleva na manželu

24 840 Kč

Daňové zvýhodnění

13 404 Kč

Daňová povinnost celkem

28 176 Kč

(91 260 Kč – 24 840 Kč – 24 840 Kč – 13 404 Kč)

Úhrn zaplacených záloh

34 116 Kč

Přeplatek na dani

5 940 Kč

(34 116 Kč – 28 176 Kč)


Po odevzdání daňového přiznání vznikne panu Zelenému přeplatek ve výši 5 940 Kč, který obdrží od finančního úřadu. Důvodem přeplatku je uplatnění slevy na manželku ve výši 24 840 Kč. 


Loading

Vstoupit do diskuze 5 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.6 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%
Historie vývoje


Související články

Pronajímatelé často zakazují i to, co nemají

Nájemní smlouva o nájmu bytu či domu je jedním z nejčastějších typů smluv, které lidé uzavírají. Protože si je většinou píší pronajímatelé sami, jejich obsah se může velmi odlišovat, a to jak od jiných nájemních smluv, tak zejména od znění zákonných ustanovení. Vzniká velké množství situací, kdy je nájemníkovi zakázáno něco, co zakázat nelze. Jaké […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

20. 02. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • jiri.s

    10 února, 2014

    Daňový poradce mi říkal, že pokud je příjem z pronájmu bytů můj jediný přijem, je to bráno jako hlavní podnikání a musím odvádět SP a ZP. Nějak se mi to nezdá, protože byť je pronajímání samozřejmě také podnikáním, tak ale pro účely SP a ZP má výjimku… Zatím si platím jen ZP coby OBZP, tj. 1148 Kč. Jenže mi to vrtá hlavou, protože to říká daňový poradce, přece mi nebude říkat nesmysly.

    Odpovědět

  • Petr Gola

    10 února, 2014

    Dobrý den,

    neznám detailně Vaši situaci, proto nelze poskytnout jednoznačnou odpověď. Příjem z pronájmu může být totiž příjmem dle § 7 zákona o dani z příjmu nebo dle § 9 zákona o dani z příjmu. Postup je v obou případech odlišný. Jestliže je však pronájem nemovitostí příjmem ze samostatné výdělečné činnosti na hlavní činnost, tak je potřeba vždy odvádět sociální a zdravotní pojištění alespoň z minimálního vyměřovacího základu jako všechny OSVČ na hlavní činnost, i když je např. skutečný zisk podstatně nižší. Uvedené tvrzení daňového poradce by bylo v tomto případě správné. Všechny OSVČ si musí plnit své oznamovací povinnosti a být správně vedeny v příslušné kategorii u zdravotní pojišťovny a OSSZ.

    S pozdravem

    Odpovědět

  • jiri.s

    10 února, 2014

    Ale na pronájem bytů nemusím mít živnostenský list, nebo ano?

    Odpovědět

  • Jana B.

    21 února, 2014

    Dobrý den.
    Jsem zaměstnanec a pronajímám byt po otci. Každoročně podávám DAP a u příjmů dle §9 uplatňuji paušální výdaje (aktuálně 30%).
    Mohu si uplatnit i paušální výdaje na dopravu? Jsem majitelkou vozidla, během roku ho nikomu nepůjčuji, jezdím s ním pro soukromé účely, ale také v záležitostech souvisejících s provozem bytu. V úvahu tedy přichází uplatnění paušálních výdajů 4000 Kč/měsíc, tj. 48000 za rok 2013.
    V případě, že mám tento nárok, je třeba vést nějakou evidenci jízd?
    Děkuji za odpověď.

    Odpovědět

  • Petr Š.

    17 března, 2018

    Pokud uplatňujete paušální výdaje a ne ne skutečné, žádné jiné paušální výdaje již zahrnout nesmíte. Paušální výdaje na dopravu můžete uplatnit jen v případě, že uplatňujete opravdové výdaje z pronájmu.

    Odpovědět