EUR 24.345

USD 23.279

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.345

USD 23.279

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

07. 12. 2021

4 komentáře

Společné části domu: Čí jsou balkony, dveře a okna?

 

Vlastnictví bytové jednotky v bytovém domě je spjato také s podílem na společných částech domu. Jsou balkony, dveře nebo okna součástí bytu, anebo jde o společné části?



 

Práva a povinnosti související s užíváním společných částí

Každý z vlastníků jednotek má právo svobodně výlučně užívat svůj byt, ale i společné části. Při užívání společných částí ale nesmí nikomu dalšímu ztěžovat výkon stejného práva – například neoprávněně zabírat společné prostory, ani společné části poškodit nebo změnit.

Zásadní je vymezení společných částí také při významnějších rekonstrukcích, jako jsou zateplení, anebo výměna oken. Pokud jde totiž o správu společných částí (které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání), má zde vlastník jednotky provádět a hradit pouze údržbu a drobné opravy. Rekonstrukci společných částí by však mělo hradit společenství vlastníkůprostředků na správu domu (tedy „fondu oprav“).

Společné části sloužící všem ze své povahy

Jak poznat, zda určitá část domu patří do společných prostor, anebo je ve výlučném vlastnictví vlastníka jednotky? Prvně je třeba nahlédnout do občanského zákoníku. Podle § 1160 jsou společnými částmi alespoň ty části nemovitosti, které mají sloužit všem vlastníkům jednotek už ze své povahy. Od tohoto pravidla zakotveného v občanském zákoníku se nelze odchýlit.

Vždy jsou ze zákona společnými částmi pozemek pod domem (anebo věcné právo mít na pozemku dům svědčící vlastníkům jednotek), „stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu“. Výše uvedené pravidlo platí i tehdy, když je některému z vlastníků jednotek část společných prostor přenechána k výlučnému užívání.

REKLAMA

Podíl vlastníka jednotky na společných částech se vypočítá jako poměr podlahové plochy konkrétní bytové jednotky k celkové podlahové ploše všech bytů.

Společné části podle nařízení vlády 

Detailnější úpravu vymezení společných částí obsahuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Podle nařízení jsou společnými částmi podstatnými pro zachování domu a pro zachování bytu jiného vlastníka, zejména:

  • vodorovné a svislé konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu
  • střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, žlabů a svodů, komíny i vyvložkování (mimo dodatečně instalovaných komínových vložek)
  • zápraží, schody, vchody a vstupní dveře, schodiště, chodby, okna včetně okenic
  • balkony, lodžie, terasy a atria (i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu), dveře balkonů, lodžií i teras, jsou-li přístupná pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky
  • kotelny, místnosti výměníkových stanic a technická zařízení
  • výtahy ve společných částech, vnější požární schodiště
  • půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny a kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu
  • rozvody energie a plynu až k bytovému jističi, resp. uzávěru pro byt, u centrálního vytápění potom celá soustava včetně radiátorů v bytě
  • a některé další

Lze upravit odchylně v prohlášení vlastníka?

Často řešenou otázkou je, zda se mohou vlastníci prohlášení vlastníka odchýlit od nařízení vlády a některé z uvedený částí svěřit do výlučného vlastnictví vlastníkům jednotek. Je třeba říci, že názory expertů se v této věci různí.

REKLAMA

„Od zákonného určení společných částí domu se dle převládajícího názoru nelze odchýlit, neboť ustanovení § 1160 občanského zákoníku upravující společné části domu lze považovat za tzv. kogentní. A tedy závazné pro všechny situace. Nařízení vlády pouze upřesňuje toto obecné vymezení. Z tohoto pohledu se na ně proto uplatní stejný režim a odchýlit se od něj nelze,“ míní advokát Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát.

O společné části jde i tehdy, když jsou dostupné pouze z jediného bytu. „Toto ustanovení se tak vztahuje například i na balkony nebo okna, která jsou coby společná část výslovně uvedeny v nařízení vlády. Budou soukromě užívané, ale formálně stále částí společných částí,“ uvádí Ondřej Preuss.

Objevuje se však i opačný názor, že to vlastníci mohou v prohlášení změnit, záleželo by tedy v důsledku na rozhodnutí soudu v konkrétní věci,“ dodává advokát.

Vstoupit do diskuze 4 komentáře

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Co nezapomenout napsat do stanov SVJ?

Nepodceňujte stanovy SVJ. Co do nich napsat?

Foto: Shutterstock Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která má na starosti správu bytového domu a pozemku. K jeho založení dochází schválením stanov, které jsou jakousi „ústavou“ společenství. Ačkoliv zákon povinné náležitosti stanov předepisuje, je dobré uvést do tohoto dokumentu i další otázky týkající se spolužití v bytových domech. Co by vlastníci neměli zapomenout do stanov zakotvit? 

Text: Veronika Hejná

03. 06. 2021

Předkupní právo novela 2020

Předkupní právo se má zrušit, rozhodla sněmovna

Předkupní právo od roku 2018 komplikuje prodeje nemovitostí, a to v případě, že jsou například sklepy nebo garáže vymezeny podílem na společných prostorách. Uvedené ale neztěžuje jen prodeje bytů. Předkupní právo se dotýká také příjezdových cest, které jsou společné pro několik rodinných domů.

Text: Veronika Hejná

02. 03. 2020


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář: Vera Adámková Zrušit odpověď na komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • Vera Adámková

    20 července, 2022

    Dobrý den,v domě kde bydlím,jsou v mezipatří balkóny,dnes jsem se dozvěděla po zkoumání zákona,nelze disponovat s balkóny když jsou to společné prostory,ale v našem panel.domě to mají pod zámkem lidé co nemají balkon,ptala jsem se na to správce,ten mě odkázal na jiného z družstva,no a ten mě odkázal zpět na toho prvniho ,citim z toho něco co tady někdo porušil ,múže existovat vyjimka že si ty balkony někdo odkoupil ? Děkuji,Adámková

    Odpovědět

  • Ivan

    26 července, 2022

    Dobrý den,
    v prvé řadě je třeba si uvědomit, zda jste SVJ, družstvo či jiná forma.
    Protože uvádíte : ..“mě odkázal na jiného z družstva“ tak předpokládám, že budete družstevníkem. Potom celá nemovitost patří družstvu, byt či jiné prostory máte v „nájmu“ a tak mohou být i Vámi zmiňované balkóny v mezipatře pronajaty komukoli. Mají určitě přímý přístup ze společných komunikačních prostor, jsou zřejmě oddělené a uzamykatelné a nic tedy nebrání jejich pronajmutí a tak i příjmu družstva.
    Tedy bych položil zcela určitou žádost o předložení smluv k nahlédnutí a to ke konkrétnímu prostoru ( např. smlouva k pronájmu balkónu umístěného vedle mezipodesty mezi 2. a 3. patrem) a to na vedení družstva. Jste družstevníkem a na takovou informaci máte právo.
    Jiná situace je u SVJ, kde podle Prohlášení vlastníka zřejmě půjde o prostory společné všem vlastníkům jednotek. Postup žádosti je stejný – jen budete žádat Výbor SVJ. Máte právo nejen nahlížet, ale i pořizovat kopie vlastním zařízením, kopírovat či fotografovat.
    Jedině tak se dozvíte odpovědi na Vaše otázky.

    Odpovědět

  • Dagmar Krausová

    10 listopadu, 2022

    Jsme bytové družstvo.Ve spol.prostorách bude probíhat výměna el.rozvodů,výmalba atd.Když platíme do fondu oprav částku dle plochy bytu, můžou členové družstva že 3 a 4 pokojových bytů požadovat úhradu za rekonstrukci od všech bytů jednotnou částku? Tudíž,že by se částka rozpoutala na počet bytových jednotek a ne podle m2. Moc děkuji za odpověď.

    Odpovědět

  • Dagmar Krausová

    10 listopadu, 2022

    * rozpočítala….

    Odpovědět