EUR 24.495

USD 21.400

REPO sazba ČNB 3.75 %

Inflace 6.6 %

EUR 24.495

USD 21.400

Text: Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

03. 12. 2021

K čemu slouží prohlášení vlastníka a co v něm najdete?

 

Bytová nebo nebytová jednotka vzniká buď výstavbou, anebo zápisem do katastru nemovitostí na pokladě prohlášení vlastníka nebo rozhodnutí soudu. K čemu prohlášení vlastníka slouží a co v něm najdete?



 

Rozdělení nemovitosti na jednotky

Vlastní-li více vlastníků například bytový dům jako celek, mají možnost v tzv. prohlášení vlastníka rozdělit vlastnické právo k celku na právo k jednotlivým jednotkám. Jednotky mohou být bytové, ale i nebytové (například garáže nebo sklepní kóje).

Výhodou takového rozdělení je, že jednotlivé jednotky je poté možné převádět (anebo pronajímat) samostatně. I když často mezi podílovými spoluvlastníky domu existuje nějaká neformální dohoda o tom, kdo užívá část domu rozděleného na samostatné byty, z pohledu práva každý ze spoluvlastníků vlastní ideální část nemovitosti.

Prohlášení vlastníka se zpracovává při převodech družstevních podílů do osobního vlastnictví. Dům totiž vlastní jako celek právě družstvo. Aby mohly být jednotlivé konkrétní byty převedeny do osobního vlastnictví členů družstva, je nutné nejprve dům rozdělit na jednotky.

Prohlášení (vlastníka)

REKLAMA

V předchozí právní úpravě byl dokument, jímž se rozděluje vlastnické právo k nemovitosti, nazýván „prohlášení vlastníka budovy“. V dnes účinném občanském zákoníku naleznete dokument v § 1166 označený jako „prohlášení“.

Zákon uvádí, že při rozdělení práva k nemovitosti na vlastnického právo k jednotkám se uvedou alespoň následující údaje:

  • údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území;
  • údaje o jednotce, především pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, určení a popis společných částí, velikost podílů na společných částech; kdyby vlastník v prohlášení chybně vypočítal velikost podílů vlastníků na společných částech, nepřihlíželo by se k tomu
  • jaká věcná práva či jiné závady přecházejí se vznikem vlastnictví k jednotce na všechny vlastníky nebo jen některé z nich.

„K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů,“ stojí § 1166 občanského zákoníku.

Ačkoliv zákon v některých částech hovoří výslovně o „bytech“, na jednotky lze rozdělit i nebytový prostor. Na základě prohlášení vlastníka (nebo v důsledku rozhodnutí soudu při vypořádání spoluvlastnictví) potom katastrální úřad provede zápis jednotky do katastru nemovitostí.

REKLAMA

Vlastníci mohou prohlášení měnit, a to se souhlasem každého z vlastníků, jichž se změna dotkne, a také případného zástavního věřitele (například financující banky u hypotéky), pokud by se změna dotkla i jeho práv. V určitých případech postačuje souhlas většiny všech vlastníků.

Garáže a sklepy: Jednotka ve spoluvlastnictví nebo společné prostory?

Prohlášení vlastníka je dokument, který vám řekne, jaký právní status mají garáže a sklepy u bytových domů. Určuje totiž, zda jsou samostatnými nebytovými jednotkami ve spoluvlastnictví, anebo společnými prostory.

Když v roce 2008 zákonodárce opětovně zavedl do právního řádu zákonné předkupní právo spoluvlastníků, zkomplikoval tím řadě lidí život. Pokud byl totiž garáž či sklep vymezen v prohlášení vlastníka jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví, musel při převodu bytové jednotky svůj spoluvlastnický podíl na garáži/sklepu převodce nabídnout nejprve ostatním spoluvlastníkům.

Často v prohlášení vlastníka naleznete úpravu, podle které jsou garáže a sklepy součástí společných částí. K těm potom přiznává vlastníkům jednotek užívací právo. Tam problém s předkupním právem nevznikal.

„Ač zde jde také o určitou formu spoluvlastnictví, je spoluvlastnictví na společných prostorách nerozdělitelně spjato s jednotkou, respektive je její zákonnou obsahovou náležitostí,“ vysvětluje vedoucí právník serveru svjpravnik.cz Jan Eisenreich.

Předkupní právo výrazně omezila novela občanského zákoníku s účinností od 1. července 2020. Při prodeji jednotky se sklepem nebo garáží se tedy již trápit nemusíte. Na předkupní práva, která však vznikla do konce červne 2020 se ale ještě uplatní stará právní úprava – nenabídnul-li převodce podíl na garáži nebo sklepu sousedům, mohou se ještě tři roky od okamžiku zápisu převodu do katastru domáhat svých práv u soudu.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.7 Aktuální výše Hypoindexu

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%

2.54%

2.7%
Historie vývoje


Související články

Právní vady nemovitosti

Právní vady nemovitostí: Které zjistíte z katastru a které ne?

Před uzavřením kupní smlouvy na nemovitost je rozhodně na místě, prověřit si jak osobu prodávajícího, tak i technický a právní stav nemovitosti. Z průzkumu STEM/MARK pro společnost MyNEMO Report však vyplynulo, že přibližně 25 % zájemců o koupi nemovitosti všechna související rizika neprověřuje. Odhlédneme-li od faktických vad, které mohou vyplývat z technického stavu nemovitosti, mohou vám život zkomplikovat […]

Text: Veronika Hejná

11. 03. 2021

Předkupní právo novela 2020

Předkupní právo se má zrušit, rozhodla sněmovna

Předkupní právo od roku 2018 komplikuje prodeje nemovitostí, a to v případě, že jsou například sklepy nebo garáže vymezeny podílem na společných prostorách. Uvedené ale neztěžuje jen prodeje bytů. Předkupní právo se dotýká také příjezdových cest, které jsou společné pro několik rodinných domů.

Text: Veronika Hejná

02. 03. 2020


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *