Proč je výhodné kombinovat úvěr ze stavebního spoření s hypotékou při řešení bydlení? Řada lidí, kteří chtějí řešit vlastní bydlení, nemají naspořený dostatečně velký kapitál na to, aby si mohli koupit nemovitost za hotové. Bohužel často mají spíše naspořené spíše jen mizivé procento hodnoty nemovitosti. A to může být problém při získávání hypotéky.
Banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr posuzují bonitu klienta velice tvrdě a spousta lidí na svůj úvěr ani nedosáhne. Buď proto, že nemají dostatečně velké příjmy, nebo nemají dostatečně naspořeno. Nedostatek úspor se ale dá řešit celkem efektivně úvěrem ze stavebního spoření.
Pokud si žadatel o úvěr půjčí peníze u stavební spořitelny bez zástavy a bez ručení, dají se považovat za jeho „vlastní“ zdroje a dosáhne tak na nižší LTV (podíl úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti).
Do LTV se počítají veškeré úvěry, u kterých bude v zástavě daná nemovitost, pro naše účely by tedy nemělo smysl zastavit u stavební spořitelny dům či byt. Většina hypotečních bank nepůjčuje více než 95 % LTV a při vysokých hodnotách LTV nabízí vysoké úrokové sazby, protože podstupuje vyšší riziko. Banky nabízejí daleko výhodnější podmínky žadatelům o úvěr, kteří mají dostatek vlastních prostředků a dostatečně velké příjmy. Nejčastěji banky stanovují výhodnější sazby pro úvěry do 70 % či 85 % LTV.
Příklad: Kupujeme byt za 2 mil. Kč. Pokud bychom měli vlastních zdrojů pouze 100 tis. Kč a žádali bychom o hypoteční úvěr 1,9 mil. Kč, tak bychom se dostali na 95% LTV. Při tomto LTV by byl úrok u jedné nejmenované konkrétní banky 4,49 %, splátka 9 905 Kč. Pro srovnání si budeme u stejné banky za stejných podmínek půjčovat opět 1,9 mil. Kč, ale tentokrát při hodnotě nemovitosti 2,3 mil. Kč (aby byl výpočet odpovídající). U této nemovitosti se dostaneme na cca 82,5% LTV. Dostali jsme se pod hranici 85 % LTV a úrok nám skočil na 2,99 %, splátka se snížila na 8 241 Kč měsíčně (o 1 664 Kč měsíčně!).
REKLAMA
Nejlepší je, pokud už žadatel o hypotéku má stavební spoření, u něhož splnil podmínky pro řádný úvěr. Podmínky se můžou v drobnostech lišit u různých stavebních spořitelen, ale hlavní podmínky jsou, že klient si tam musí min. 2 roky spořit a musí mít naspořeno nejčastěji alespoň 40 % cílové částky. Navíc musí dosáhnout dostatečně vysokého hodnotícího čísla.
Pokud klient podmínky pro přiznání řádného úvěru nesplňuje, např. si zakládá pro účel úvěru nové stavební spoření, bude muset čerpat nejprve meziúvěr (překlenovací úvěr). V takovém případě klient platí pouze úroky ze zapůjčené částky, jistinu nesplácí, ale zároveň dospořuje. Jakmile klient splní podmínky pro řádný úvěr, tak se automaticky přesune do řádného úvěru. V řádném úvěru je zpravidla nižší úrok, většinou se rozdíl pohybuje okolo 1 procentního bodu.
U kombinace hypoteční úvěr – úvěr ze stavebního spoření může být nevýhodné, pokud se v úvěru ze stavebního spoření dostaneme do meziúvěru, kde jsou příliš vysoké úrokové sazby.
Příklad:
Kupujeme dům za 4 mil. Kč, máme naspořeno 200 tis. Kč ve stavebním spoření s cílovou částkou 250 tis. Kč. Příjmy máme dostatečně velké, aby banka schválila i 95% LTV.
REKLAMA
Varianta 1:
Bereme hypotéku 3,8 mil. Kč, bez mimořádné splátky.
Za úvěr na 3,8 mil. Kč budeme platit cca 19 200 Kč po dobu 30 let při úrokové sazbě 4,49 %, celkem zaplatíme 6,9 mil. Kč.
Varianta 2:
Budeme se snažit dostat na 85% LTV, to znamená, že potřebujeme 600 tis. Kč „vlastních“ zdrojů. Budeme předpokládat, že máme stavební spoření u stavební spořitelny, kde si můžeme půjčit až 500 tis. Kč bez zástavy nemovitosti. Navýšíme si cílovou částku u stavebního spoření na 600 tis. Kč (zaplatíme poplatek 1 % z navýšení cílové částky, tedy dohromady 4 500 Kč). Splňujeme podmínky pro řádný úvěr. Budeme platit 10 let 4 200 Kč měsíčně, takže zaplatíme 504 tis. Kč. Hypoteční úvěr bude 3,4 mil. Kč a díky nižší LTV se sníží úroková sazba na 2,99 %.
Měsíční náklady na plán tohoto bydlení se sníží: 14 300 Kč hypotéka + 4 200 Kč úvěr ze stavebního spoření = 18 500 Kč. Přitom je úvěr ze stavebního spoření splacen dříve a i celkové náklady klesnou.
