Nemáte vlastní úspory? Bydlet na dluh přesto můžete

Od října 2016 ČNB doporučila bankám, aby klientům poskytovaly maximálně 95procentní hypotéky. Klient tak musí mít alespoň pět procent vlastních úspor, aby si mohl pořídit vlastní bydlení. Na základě doporučení ČNB banky budou moci od dubna letošního roku poskytovat hypotéky pouze 90procentní. Klient tak bude potřebovat dodatečných pět procent z vlastních zdrojů.
Při vyšším úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) podstupuje banka vyšší riziko. Některé banky proto chtějí mít větší jistotu a jdou i za hranice doporučení ČNB. Hypotéky proto neposkytují například nad 80 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Pro klienty je výhodou úvěrů s nižší LTV nižší úroková sazba, musejí však mít dostatečné vlastní prostředky, nebo případně další dozajištění úvěru.

Bankovní registr neprozradí vše

Z doporučení ČNB vyplývá, že si regulátor nepřeje, aby byl nedostatek vlastního kapitálu na koupi bydlení kryt dalšími úvěry. Banky proto při překročení limitu LTV neposkytují další úvěr na dofinancování bydlení.
Pokud je ovšem klient dostatečně bonitní a úvěr si vezme mimo banku, případně mimo finanční skupinu, kde má hypoteční úvěr, banka nemá šanci zjistit účel daného úvěru. Bankovní registr klientských informací na klienta prozradí pouze, zda má nějaký jiný úvěr, nikoliv na co si daný úvěr vzal.

Bonita na prvním místě

ČNB usiluje o zvýšení svých pravomocí a od poloviny letošního roku by do ruky mohla dostat ještě silnější zbraň. S příchodem zákona o ČNB by se její rozhodnutí stala pro banky závazná. Banky však již nyní berou doporučení regulátora velmi vážně a tvrdí, že hodnoty doporučené LTV dodržují.
„Dofinancování nákupu nemovitosti v souladu s doporučením ČNB neposkytujeme. Klient má ale možnost dofinancovat nákup nemovitosti úvěrem v jiné finanční skupině (úvěr ze stavebního spoření, nezajištěný úvěr), je ale nutné zahrnout splátky takového úvěru do výdajů klienta při kalkulaci bonity,“ uvedla Markéta Dvořáčková z Equabank.
Pro banky je tedy při posuzování klienta na prvním místě jeho dostatečná bonita. „Při žádosti o hypotéku bereme v úvahu všechny úvěry, které klient již má a splácí. Důvodem je správné posouzení schopnosti splácet hypotéku, tj. pomocí credit scoringu posuzujeme příjmy a výdaje klienta tak, aby nedošlo k jeho předlužení,“  říká Kristýna Havligerová, tiskovou mluvčí České spořitelny.
Kombinaci úvěrů ale Česká spořitelna klientům aktivně nenabízí. Kristýna Havligerová také upozorňuje na náklady, které přináší využití jiného úvěru než hypotečního: „Někteří klienti mohou na omezení stoprocentních hypoték reagovat tak, že budou chtít kombinovat hypotéku a jiný typ úvěru. Je ovšem třeba říci, že toto řešení pro ně bude dražší, než kdyby využili samotnou hypotéku, která je pro financování bydlení nejvhodnější a pro klienta nejméně nákladná. Proto klientům doporučujeme, aby případnou kombinaci úvěru a hypotéky velmi pečlivě zvážili. Pokud klienti k tomuto kroku po zralé úvaze přistoupí, řeší se jejich požadavky vždy individuálně.“
Zaměření na dostatečnou bonitu klienta potvrzuje i Pavel Vlček z mBank: „Skutečnost, že klient má vedle hypotéky ještě spotřebitelský úvěr samo o sobě nemusí být vždy považované bankou za negativní informaci, pokud je klient dostatečně bonitní a má volnou úvěrovou kapacitu.“

Jde to i bez hotovosti

Pokud disponuje klient kromě kupované nemovitosti i dalšími nemovitostmi, může použít všechny nemovitosti k zajištění jeho hypotečního úvěru. V takovém případě se LTV počítá z celkové hodnoty všech nemovitostí a klient dosáhne na vyšší úvěr. Samozřejmě musí nadále splňovat podmínku dostatečné bonity. „V případě, že klient má možnost hypotéku tzv. dozajistit další nemovitostí, sníží se mu LTV a má možnost financovat celý investiční záměr (většinou se jedná o kupní cenu),“ říká Pavel Vlček.
Ne každý má však nemovitosti, které by mu pomohly dozajistit hypoteční úvěr. Postupné omezování LTV a zdražování hypotečních úvěrů kvůli novému zákonu o úvěru společně s požadavky na dodatečný kapitál kupujících, které přinesla od října 2016 i změna poplatníka daně z nabytí, povedou v konečném důsledku k menší dostupnosti bydlení. „Kombinace těchto faktorů s největší pravděpodobností způsobí, že už na hypotéku nedosáhne tolik klientů, jako tomu bylo doposud,“ potvrzuje Marie Mocková z Hypoteční banky.