Česká národní banka nemůže ovlivnit výši poskytované hypotéky k hodnotě nemovitosti (LTV) přímo. Vydává „pouze“ doporučení. Ovšem doporučení od dozorového orgánu má velmi slibnou účinnost. Banka, která se jím neřídí, si může zadělat na potíže při příští hloubkové kontrole. I přesto zdaleka ne všechny banky loňské doporučení ČNB k výši LTV berou jako bernou minci.
Podle aktuálně platného doporučení ČNB banky mohou poskytovat pouze hypotéky do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti a jen 10 % poskytnutých hypoték může být s úvěrem od 90 do 100 % hodnoty nemovitosti. Přesto v druhém pololetí roku 2015, kdy doporučení již platilo, činily hypotéky nad 100 % LTV 4 % objemu všech nových úvěrů. Ještě ve 4. čtvrtletí 2015 je poskytlo 10 bank, z nichž největšími hříšníky byly tři, které poskytly 95 % nadlimitních hypoték.
Stejně tak banky plně nedodržovaly podíl 10 % hypoték s LTV v rozmezí 90 až 100 %. Nad „doporučeným“ limitem se ve 2. pololetí 2015 pohybovalo celkem 3 % všech nově poskytnutých hypoték. Za celé odvětví sice dosáhl podíl 90 až 100% hypoték jen 9 %, ovšem ještě ve 4. čtvrtletí limit stále překračovalo osm bank, z nichž 3 nejhříšnější v souhrnu dosáhly 82 % nadlimitního objemu. A výsledek? Doporučení se zpřísní.
Přísnější doporučení aneb Konec 100% hypoték v Česku?
Česká národní banka v novém doporučení poskytování vysokých hypoték dále zpřísňuje. Zakázat je sice nemůže, může ale bankám, které doporučení nerespektují, navýšit povinné rezervy. Pro banky se tak hypotéky s vyšším LTV prodraží. Zpřísnění doporučení povede k dalšímu zvýšení ceny zdrojů pro banky, které doporučení nebudou respektovat.
Banky ovšem nejsou zcela bezbranné. Když jim regulátor zakáže vyšší hypotéky k zástavní ceně nemovitostí, uvolní pravidla pro stanovování zástavní ceny nemovitostí. I s tímto odhalením přišla Zpráva o finanční stabilitě 2015 – 2016: „Ve třetím a čtvrtém čtvrtletí 2015 rostly hodnoty zajištění pomaleji než výše úvěrů, ale rychleji než ceny nemovitostí. V kategoriích LTV 80–90 % a 90–100 %, u kterých existuje motivace zástavní hodnoty ovlivňovat, rostla průměrná zástavní hodnota meziročně zhruba o 10 %, průměrná výše úvěrů se pak zvyšovala o 13 %. Výsledky tedy lze chápat jako indikaci, že k účelovému stanovování zástavních hodnot může v některých případech docházet.“
REKLAMA
Ke zpřísnění doporučení k poskytování hypoték s vyšším LTV dojde ve dvou krocích. Maximální „doporučená“ výše LTV klesne ze 100 % nejprve k 1. 10. 2016 na 95 % a následně k 1. 4. 2017 na 90 %. Jakoukoli vyšší hypotéku bude ČNB považovat za úvěr se specifickými riziky a bude na ni vyžadovat vyšší kapitálové krytí. Zároveň s tím se postupně bude snižovat „povolený“ 10% podíl hypoték v rozmezí od 90 do 100 % LTV na 10 % nově poskytnutých hypoték s LTV 85 až 95 % a následně na 15 % hypoték s LTV 80 až 90 %.
„ČNB dále institucím nově doporučuje, aby za využití všech dostupných informací identifikovaly, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice. Pokud u žádosti o úvěr investičního typu shledají souběh charakteristik s vyšší úrovní rizikovosti, měly by uplatňovat LTV v maximální výši 60 %,“ uvádí Zpráva. Pokud tedy člověk přizná, že chce byt na pronájem a nikoli pro vlastní bydlení, dostane nižší a dražší úvěr. Když to nepřizná, může se dopustit pro změnu úvěrového podvodu.
Proč zpřísňování?
Česká národní banka se bojí přílišného úvěrového boomu. Pokud by vzrostly úrokové sazby a snížily se příjmy domácností, mohly by se hypoteční klienti dostat do finančních potíží, které by ohrozily i stabilitu ekonomiky. Má to ale několik háčků: V prvé řadě zadluženost českých domácností se ani v relativních standardech neodchyluje od zadlužení domácností v západní Evropě. A v druhé řadě by k vysokému nárůstu úrokových sazeb i ke snížení příjmů muselo dojít na základě šoku z okolních zemí, protože ani jedno ČNB neplánuje.
„Scénář výraznějšího nárůstu sazeb, který by mohl negativně ovlivnit schopnost dlužníků splácet jejich závazky, by tak byl spíše důsledkem nepříznivého vnějšího šoku než domácího vývoje. Obdobně, pokud uvažujeme nárůst nezaměstnanosti spojený s poklesem čistých příjmů domácností, jednalo by se s největší pravděpodobností o reakci na nepříznivý vývoj v zemích hlavních obchodních partnerů ČR,“ potvrzuje ČNB ve Zprávě.
REKLAMA
Navíc podle zátěžových testů by domácnosti ani při nepravděpodobném scénáři nebyly jako celek ohroženy. „Uvažujeme-li například velmi nepříznivý scénář výrazného poklesu ekonomické aktivity, kdy z důvodu nárůstu nezaměstnanosti dojde na horizontu 5 let k průměrnému poklesu příjmů o 20 % (konzistentní s každoročním poklesem o cca 4,5 %), musely by se sazby z hypotečních úvěrů zvýšit o cca 11 p.b., aby se medián DSTI[1] dlužníků dostal na úroveň 40 %. Takovýto scénář je však velmi nepravděpodobný, což ilustruje současnou odolnost českých domácností s hypotečním úvěrem na příjmový i úrokový šok,“ udává sama ČNB s tím, že data nezahrnují letošní hypotéky, které mohou být rizikovější.
Z tohoto pohledu se zpřísňování podmínek poskytování hypotečních úvěrů zdá být spíše preventivním opatřením, které má chránit lidi před sebou samými. To v kontextu růstu cen nemovitostí potvrzuje Jakub Seidler, hlavní ekonom pro ČR ING Bank: „ČNB tak v této oblasti reaguje do jisté míry preventivně, uvedený vývoj jde však částečně i na vrub její velmi uvolněné měnové politice.“
„Rozhodnutí vzít si hypotéku by mělo být pouze na daném člověku a jeho bance. Ta má dostatek možností jak posoudit jeho schopnost splácet. Svéprávnému člověku stát v takovýchto záležitostech radit nemusí a ani nemá,“ doplnil k opatření ČNB Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospol.
[1] Ukazatel nepřiměřené dluhové zátěže; splátky úvěrů k čistým příjmům domácností s hypotečním úvěrem (debt service-to-income).
