Komentář: Hypotéky zdražují kvůli geopolitice a strachu z inflace, trh zatím nepanikaří
Na českém hypotečním trhu aktuálně vidíme rychlou reakci bank na kombinaci geopolitického napětí, rostoucích cen energií a inflačních očekávání. Zatímco ještě v březnu činila průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu 4,89 %, v dubnu vyskočila na 5,18 %. Jedná se o skok o 0,29 procentního bodu, což představuje nejvýraznější meziměsíční nárůst od léta 2022. Zvláště pak zdražily tříleté a pětileté fixace, které jsou dlouhodobě nejžádanější.
Sazby neurčuje jen ČNB, ale i dění v Perském zálivu
Podstatné je, že toto zdražení není přímým důsledkem kroků České národní banky. Ta na svém březnovém zasedání ponechala dvoutýdenní repo sazbu na úrovni 3,50 %. Banky však zdražily, protože hypoteční sazby dnes neurčuje pouze domácí měnová politika, ale i cena delších peněz na trhu, vývoj swapových sazeb a celková nervozita investorů.
Klíčovou roli hraje také struktura inflace. Ačkoliv celková meziroční inflace v Česku byla v březnu podle ČSÚ na zdánlivě klidných 1,9 %, meziměsíčně vzrostly ceny energií o 5,3 % a služby meziročně zdražily o 4,7 %. Toto zrychlení úzce souvisí s růstem cen pohonných hmot po ropném šoku kolem Íránu a Hormuzského průlivu. Právě tento průliv je pro světovou energetiku kritickým bodem – denně jím projde kolem 20 milionů barelů ropy a zhruba pětina globálního obchodu se zkapalněným plynem (LNG).
Ceníky vs. realita: Trh nepanikaří
Na trhu v současnosti pozorujeme propast mezi ceníkovými sazbami a reálně uzavíranými obchody. Podle dat ČBA Hypomonitor průměrná realizovaná sazba nových hypoték v březnu naopak mírně klesla na 4,43 %. Důvodem je, že část klientů měla sjednané podmínky ještě z února a banky nadále soutěží o bonitní klienty. To plně odpovídá i naší interní zkušenosti z praxe ve FLET, kde se dnes s klienty reálně pohybujeme zhruba v pásmu 4,7 až 5,19 %.
Z pohledu klientského chování je naprosto zásadní, že trh už nové sazby nevnímá s takovou panikou jako před dvěma lety. Po éře dvouprocentních hypoték si lidé postupně zvykli na „nový normál“ kolem čtyř až pěti procent a rychlý návrat k extrémně levným úvěrům není realistický. Dnešní růst je vnímán spíše jako nepříjemná, ale pochopitelná korekce.
REKLAMA
To platí dvojnásob u developerských projektů, kde aktuální sazba často nehraje tak zásadní roli. Při dostavbě projektu za jeden až tři roky bude mít totiž klient dnešní tříletou fixaci již téměř u konce a získá tak možnost refinancovat úvěr v novém tržním prostředí.
Investoři čelí novým limitům
Od 1. dubna 2026 navíc vstoupilo v platnost nové doporučení ČNB. U investičních hypoték – typicky na třetí a další obytnou nemovitost nebo na byt za účelem pronájmu – doporučuje centrální banka horní limit LTV 70 % a DTI 7. Ačkoliv to není přímý důvod plošného růstu sazeb, jedná se o faktor, který investorům ztěžuje přístup k financování a pročišťuje trh.
Kdy se dočkáme zlevnění?
Pokud trh uvěří, že je situace v Hormuzském průlivu stabilizovaná a plynulý provoz je trvalý, riziková přirážka na ropě může klesnout. Logistika, pojištění a opravy infrastruktury však mohou brzdit návrat dodávek ještě týdny až měsíce. I kdyby se tedy geopolitická situace zcela uklidnila, hypoteční sazby by pravděpodobně neklesaly skokově, ale spíše postupně v řádu desetin procentního bodu. Banky nebudou zlevňovat dříve, dokud nezískají jistotu, že vyšší inflace je skutečně pouze dočasným výkyvem. Reálný prostor pro mírný pokles sazeb se tak může otevřít až ve druhé polovině roku.
Autor: David Bureš, zakladatel & CEO FLET
