Pronajímáte byt? Uplatňujte skutečné výdaje

Daňové přiznání

Petr Zámečník

Zákon o daních z příjmů umožňuje místo skutečných výdajů využít výdajový paušál. Jeho využití je ale krajně nevýhodné. Proč? Základem odpovědi jsou odpisy a automobil.

Využití výdajového paušálu, který u pronájmu činí 30 %, je velmi jednoduché. Pronajímatel si při jeho použití nemusí evidovat žádné výdaje a při sestavování daňového přiznání pouze sečte příjmy z nájemného a do příslušné kolonky spočítá 30 % z něj jako výdaje. Toto zjednodušení je ale poměrně drahé.

Při pronájmu nemovitostí se téměř vždy vyplatí evidovat skutečné výdaje. Náklady na správu domu či bytu jsou poměrně vysoké a v průměru dosahují přibližně 55 Kč/m2 měsíčně, což sice neznamená, že by tyto náklady musel pronajímatel vynaložit každý měsíc, ale v průměru se jim pronajímatel nevyhne. Navíc při evidenci výdajů lze do nákladů uplatnit i odpisy – a automobil včetně jeho provozu.

Odpisy

Odpisy jsou stěžejní pro výhodnost sledování skutečných výdajů. Naprostá většina nemovitostí (bytových domů i bytů) je zařazena v 5. odpisové skupině, v níž se majetek odpisuje 30 let. To znamená, že při rovnoměrném odpisování může pronajímatel vložit do nákladů 1,4 % a v dalších letech 3,4 % pořizovací ceny bytu či domu.

Z každého 1 mil. Kč ceny pořízení tak roční náklady činí (14 tis. Kč v prvním roce a) 34 tis. Kč v dalších letech, což odpovídá 2 833 Kč měsíčně. Aby se jen vůči odpisům vyplatily paušální výdaje při pronájmu bytu v pořizovací ceně 1 mil. Kč, musel by nájem činit alespoň 9 444 Kč. To by odpovídalo hrubému výnosu ve výši 11,3 % – a takového nemovitosti dosahují z pronájmu pouze výjimečně.

Automobil

Druhým významným důvodem pro využití skutečných výdajů je automobil. Pokud je i soukromý vůz používán v souvislosti s pronájmem (např. kontrola nemovitosti, vyzvednutí nájemného, dovoz materiálu na opravy apod.), je možné vkládat do nákladů paušálně 4 000 Kč měsíčně[1]. Využívá-li pronajímatel více vozů, může si za každý další uplatnit paušální náklady 5 000 Kč měsíčně[2]. Při využití paušálních nákladů navíc není třeba vést knihu jízd.

Pronajímatel vedle paušálních či skutečných výdajů na provoz uplatnit i náklady na opravy a odpisy. Automobil je zařazen ve 2. odpisové skupině a odepisuje se 5 let. V prvním roce se odepisuje 11 % a v dalších letech 22,25 % pořizovací ceny vozu. Pokud vůz využívá i k soukromým účelům, může si uplatnit 80 % odpisů do nákladů. Není přitom potřeba platit silniční daň, neboť pronájem nemovitosti není ani podnikáním ani jinou samostatně výdělečnou činností.

Při pořízení staršího automobilu v ceně 100 tis. Kč znamená jeho odpisování snížení daňového základu o (11 tis. Kč v prvním roce a) 22 250 Kč ročně v dalších letech, tedy 1 854 Kč měsíčně, resp. 80 % této částky při využívání vozu i k osobním účelům.

80 % lze uplatnit i z nákladů na opravy, pokud vůz není využíván výhradně za účelem dosažení příjmů z pronájmu.

Úroky z úvěru

Úroky z úvěru na bydlení lze ještě uplatnit ve výši až 300 tis. Kč ročně, bude je možné uplatnit „jen“ ve výši do 80 tis. Kč ročně. Toto se ale vztahuje pouze na úroky z úvěru na bydlení, nevztahuje se to na úroky z úvěru na nemovitost, v níž se podniká nebo je pronajímaná.

Při pronájmu nemovitosti lze úroky uplatnit do nákladů v plné výši bez jakéhokoli limitu. Jedná se o náklad související s pronájmem, který snižuje zisk. Pozor, jedná se ale pouze o úroky, nikoli o splátku jistiny. Tu do nákladů zahrnout nelze.

Podmínkou pro uplatnění nákladů na úvěr při pronájmu nemovitosti je ale opět evidence výdajů. Pokud se pronajímatel rozhodne pro uplatnění výdajů procentem z příjmů, náklady na úvěr navíc do nákladů zařadit nelze.

Fond oprav

Fond oprav je tvořen za účelem oprav a rekonstrukcí společných částí domu, v němž je více majitelů (bytových a nebytových) jednotek. Společenství vlastníků rozhoduje o užití prostředků z fondu.

Přestože při tvorbě fondu oprav se předpokládá jejich užití na opravy a rekonstrukce, nelze platbu do fondu využít jako náklad uplatnitelný proti příjmům z nájemného. Při platbě do fondu není jisté, jakým způsobem budou prostředky využity – společenství vlastníků jednotek se může rozhodnout místo oprav a rekonstrukcí ke zhodnocení nemovitosti (např. pro stavbu výtahu apod.), které není nákladem, ale navyšuje zůstatkovou cenu nemovitosti a následně je spolu s ní odpisováno. Stejně tak není jisté, jestli v době oprav bude byt ještě pronajímán.

Náklady na opravy společných částí domu ovšem uplatnit lze. Je potřeba si od společenství vyžádat doklady (jejich kopie) a následně uplatnit poměrnou část.


[1] Možné je využít paušál 5 000 Kč měsíčně, ovšem jen za předpokladu, že je vůz využit výhradně v souvislosti s pronájmem a není užíván k soukromým účelům.

[2] Je-li první vůz užíván k osobním účelům a je-li na něj uplatňován paušál 4 000 Kč, na další vozy se hledí, jako by byly užívány výhradně v souvislosti s pronájmem. Takto lze uplatnit paušální náklady až na 3 vozidla.

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Pronajímáte byt? Uplatňujte skutečné výdaje”

  1. Marek napsal:

    Dobrý den.

    Děkuji za vynikající článek.

    Mám jeden dotaz. Mám byt ve vlastnictví již 3 roky a první 2 roky jsem v něm bydlel a tudíž jsem ho samozřejmě neodepisoval. Třetí rok jsem ho začal pronajímat. Mám dát nyní do nákladů odpisy 1,4 procenta nebo 3,4 procenta? (Jinými slovy byl již byt vlastně 2 roky odepisován, jen jsem odpisy neuplatňoval nebo ho začnu odepisovat až nyní?)

    Děkuji.

    Marek

    1. Michal napsal:

      Re:

      Zdravím, dejte si do nákladů první rok 1,4%. Začít s odpisy můžete kterýkoli rok po jeho pořízení. Důležité je, aby ještě odepisován nebyl.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *