Zisk bytového družstva na opravu domu nelze použít

Zdroj: sxc.hu

Petr Zámečník

Při privatizaci obecních bytů vznikala často bytová družstva. Byty z nich následně přešly do osobního vlastnictví. Družstva ale mnohdy nezanikla – některé byty zůstávají družstevní a jsou komerčně pronajímány. Zisk ale nelze využít na opravy domu. Proč?

Privatizace bytového fondu v České republice pomohla mnoha obyvatelům k získání bytu. Některé domy ale nechtěly obecní či městské úřady rozdělovat na jednotlivé byty, ale prodávaly je nově vznikajícím bytovým družstvům. To mělo vedle nižších administrativních nákladů na straně úředníků i výhody u kupujících. Bytové družstvo mohlo snadněji čerpat úvěr než někteří jeho méně bonitní členové.

Další výhodou pro obecní a městské úřady byla privatizace celého bytového domu určeného k prodeji. Pokud některý z nájemníků neměl zájem o „koupi svého bytu“, nemusel se stát členem družstva – a družstvo mohlo od města či obce odkoupit i jeho byt. S ním nemůže nakládat tak volně, jako s prázdnými byty. Nemůže kupříkladu nájemníka vystěhovat a nájemník má navíc předkupní právo na daný byt.

Členové družstva tak mnohdy vlastnili více bytů, než kolik bylo ve družstvu členů. Výnosy z nájemného z „nečlenských“ bytů sloužili jako výnos družstva užívaný k údržbě a opravám nejen oněch bytů, ale také společných prostor bytového domu.

Družstevní vlastnictví má své výhody, ale je zatíženo i řadou nevýhod, kvůli kterým družstevníci převáděli byty do osobního vlastnictví, jakmile byl splacen úvěr družstva. Tou hlavní nevýhodou je horší prodejnost a nižší cena družstevního bytu, na jehož koupi lze hůře získat financování. Vyskytl se ale problém: Co s byty, které nemají své členy s právem nájmu?

Optimálním řešením bylo při převodu bytů do osobního vlastnictví při založení společenství vlastníků jednotek nerušit „zbytkové“ družstvo a ponechat „volné“ byty v majetku družstva. Protože všichni majitelé bytů jsou zároveň členy družstva a mají podíl na bytovém družstvu vlastnícím zbývající byty, nikdo o nic nebyl připraven a nikdo nebyl zkrácen o žádná práva.

Ponechání bytového družstva mělo i další výhody. Tou hlavní byla možnost použít výnos z pronajímaných bytů na údržbu domu, aniž by bylo nutné peníze danit. Ke zdanění podle sdělení Generálního finančního ředitelství sice docházet mělo, ale finanční úřady byly v tomto směru tolerantní a náklady na údržbu celého domu družstvu tolerovaly.

novým Občanským zákoníkem a novým zákonem o obchodních korporacích se bytová družstva dostala na roveň obchodním korporacím. Komplikaci přináší zejména ustanovení o užití zisku bytového družstva.

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

Omezení hospodaření bytového družstva

§ 750

Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

V domě s byty převedenými do osobního vlastnictví se „zbytkovým“ družstvem vlastnícím část bytů v bytovém domě se o bytový dům stará společenství vlastníků jednotek. Jedním z jeho členů je bytové družstvo, které sice může být pověřeno správou domu, ale jeho účetnictví a prostředky získané z pronájmu bytů jsou oddělené od fondu oprav a dalších finančních prostředků společenství jednotek. Nemůže tedy jednoduše převést prostředky z nájemného do fondu oprav a využít je ve prospěch celého domu, aniž by nejprve prošly zdaněním korporátní daní ve výši 19 %. Může do fondu oprav přispívat pouze stejným podílem, jako ostatní členové společenství vlastníků.

Podle některých výkladů bytovému družstvu nepomůže ani situace, kdy všichni majitelé bytů v osobním vlastnictví jsou zároveň členy družstva. Ani v takovém případě se nelze držet ustanovení o „uspokojování bytových potřeb členů“, přestože by se vyšším příspěvkem družstva na opravu domu zlepšovala kvalita bydlení členů družstva. Zhodnocoval by se jejich další majetek.

Nehledě na skutečnost, že členem družstva nemusí být každý majitel bytové jednotky. Byty se prodávají a kupují a kupující bytu v osobním vlastnictví jen obtížně může zkoumat, zda „k bytu“ není přičleněno ještě členství ve „zbytkovém“ družstvu. Pokud novému majiteli bytu prodávající nepřevede i členství ve družstvu, nemusí se o tom ani dozvědět.

Samotné ustanovení „k uspokojování bytových potřeb členů družstva“ je samo o sobě sporné a věcně nevystihující. Člen družstva může „vlastnit“ družstevní byt nikoli k uspokojování svých bytových potřeb, ale čistě k investičním účelům – k podnájmu, k následnému prodeji… i v řádné fungujícím „úplném“ družstvu tak podle tohoto ustanovení při doslovném výkladu může mít družstvo svázané ruce a nemůže do domu řádně investovat. Neuspokojovalo by tím bytové, ale investiční potřeby členů.

Současná právní úprava bytových družstev není ještě ustálená a je otázkou, jak se na jednotlivé kroky družstev budou dívat finanční úřady či soudy. Panují ovšem i názory, že by měla být kompletně přepracována. „Podle mého názoru je současná úprava nesmyslná a měla by být navrácena do stavu, který bezproblémově fungoval,“ soudí Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *