Zpětná hypotéka opět na scéně

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Koupit byt nebo dům a v důchodu mít kde bydlet. To je idea řady lidí. Jenže co když kromě bydlení bude potřeba i peněz? Vše by mohla pomoci řešit „zpětná hypotéka“. V Česku se jí ale nejspíš hned tak nedočkáme. Blýská se ale na lepší časy.

Zpětná hypotéka má jednoduchý princip. Majitel nemovitost dostatečného stáří „prodá“ svou nemovitost, ale bude moci v ní dožít. Peníze za ni přitom dostane rovnou, nebo postupně formou doživotní renty, na nového majitele bude nemovitost převedena až po jeho smrti.

V roce 2008 se pokoušela do Česka zavést zpětnou hypotéku maďarská společnost Hild, která má kořeny ve Spojených státech a která chtěla za nemovitosti vyplácet doživotní rentu. Neuspěla. Podle České národní banky nemůže nabízet doživotní rentu nikdo jiný než pojišťovny. Jen tak může ČNB dohlížet na dostatečnou výši rezerv na výplatu renty.

Myšlenka zpětné hypotéky je ale lákavá. Nemovitost jako formu úspor na stáří má v oblibě stále více lidí, přitom ji v případě finanční potřeby nelze „rozprodat po částech“ jako kupříkladu akciové portfolio nebo podílové listy. A penzisté vlastnící nemovitost sice levně bydlí (jejich náklady jsou pouze na údržbu nemovitosti a na energie), ale zároveň mohou potřebovat příjem či větší jednorázovou částku. K tomu by byla zpětná hypotéka ideálním řešením.

Zpětná hypotéka je nabízena v některých evropských zemích, ve Spojených státech a nově i v Rusku, kde je vnímána jako forma řešení finanční situace penzistů a kde funguje zatím „v testovacím provozu“ pod dozorem státní agentury pro restrukturalizaci hypotečních úvěrů.

V Rusku je za nemovitost v rámci zpětné hypotéky vyplácena jednorázová cena, ovšem není poskytována každému. Základem je, že se nemovitost nachází ve městě s alespoň 1 milionem obyvatel, mezi dědici nejsou lidé zbavení svéprávnosti (to by znemožňovalo následný převod nemovitosti) a dohled je i nad čerpáním prostředků, aby penzista nečerpal zpětnou hypotéku ve prospěch jiných osob.

Zpětná hypotéka by se mohla stát jedním z řešení stárnutí populace a snižování státních penzí i v celé Evropské unii. Evropská komise si nechala zpracovat rozsáhlou studii „Study on Equity Release Schemes in the EU“, která pojednává právě o možnostech zavedení financování penzistů prostřednictvím zpětné hypotéky. Od studie k realizaci je (zejména) v Evropské unii ještě dlouhá cesta, ale první krok je již učiněn.

Zpětná hypotéka aneb Kolik dostanu?

Výše úvěru ze zpětné hypotéky se odvíjí (zcela pochopitelně) v prvé řadě od ceny nemovitosti. Tu ovšem nikdy nedostane zájemce o zpětnou hypotéku celou, neboť od ní je nezbytné odečíst celou řadu položek od očekávaných nákladů na údržbu nemovitosti (případně nákladů na dohled, zda se původní majitel o nemovitost řádně stará), po kalkulované úroky v závislosti na očekávané délce dožití.

Úrokové sazby jsou významnou nákladovou položkou. Penzista dostává úvěr, který je následně splacen nemovitostí. Pokud dostává jednorázovou částku, pak lze zpětnou hypotéku přirovnat k diskontovanému úvěru, podobně jako byly jednoleté státní dluhopisy pro občany – penzista obdrží částku sníženou o úroky odpovídající době poskytnutí úvěru a úrokový výnos finanční instituce inkasuje až po jeho smrti v rámci ceny nemovitosti.

Pokud je vyplácena doživotní renta, pak lze zpětnou hypotéku přirovnat k životnímu pojištění, v rámci něhož lze „nakoupit“ doživotní rentu (zájemce pojišťovně složí určitou sumu peněz a ta se mu zaváže vyplácet doživotně předem dojednanou měsíční částku). V případě zpětné hypotéky není skládána peněžní částka, ale nemovitost. Úroky pak do výpočtu renty vstupují v podobě technické úrokové míry, neboť i v tomto případě dochází k úvěrování klienta. V rámci úrokových sazeb je zahrnuta jak cena peněz, tak i náklady finanční instituce a její zisk.

Očekávaná délka dožití ovlivňuje výši renty zásadním způsobem. Čím je očekávaná délka dožití vyšší, tím méně peněz penzista obdrží. Z tohoto titulu je také vhodné čerpat zpětnou hypotéku v co nejvyšším věku. Záleží přitom na finanční instituci a legislativě, jakým způsobem k očekávané délce dožití bude přistupovat.

Kupříkladu Evropská unie od 21. 12. 2012 zakáže rozlišovat mezi muži a ženami, pročež muži dostanou nižší rentu než dnes (dožívají se statisticky nižšího věku). Ženám se přitom renta pravděpodobně nezvýší.

Teoreticky by bylo možné do výplaty renty zahrnout i další faktory. Např. člověk s diagnostikovanou nevyléčitelnou chorobou a negativním výhledem dožití by mohl obdržet vyšší jednorázovou částku či rentu než člověk zdravý.

Příklad

Mějme nemovitost v ceně 1 mil. Kč, kterou v 60 letech chceme „prodat“ formou zpětné hypotéky. Úrokové sazby předpokládejme ve výši 5 % (je nutné počítat s jejich „fixací“ po celou dobu trvání hypotéky) a očekávanou délkou dožití 15 let.

  • V rámci jednorázové částky by penzista obdržel cca 481 tis. Kč
  • V rámci doživotní renty by penzista dostával cca 3 719 Kč/měsíc

Jiná možnost? Americká hypotéka, ale…

Jako alternativní možnost ke zpětné hypotéce se občas udává americká hypotéka, tedy neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. U ní je ale jeden velký problém – věk. Banky mají striktní omezení na věk dlužníka, přičemž penzisté mají jen omezený přístup k úvěrům.

Zároveň v penzi je člověk omezen na příjem z důchodu (či další své kapitálové příjmy) a ten bude banka považovat za limitující pro výši poskytnutého úvěru. Řešením obého může být přizvání mladšího spoludlužníka, což ovšem nemá možnost udělat každý penzista, byť s velmi kvalitní zástavou.

Anketa: Považujete zpětnou hypotéku za etickou?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Zpětná hypotéka opět na scéně”

  1. Kruton napsal:

    Už zhruba za...

    …20 let bude mnoho rodin vlastnit jeden byt či domek „navíc“ protože tou dobou už na tomto světě nebudou baby boomers válečné a poválečné vlny. Až za další čtvrtstoletí přijde čas, v němž vstoupí do penze generace lidí, kteří již od útlého mládí myslí na zabezpečení ve stáří a plánují si za tím účelem pořídit nemovitost, bude s nemalou pravděpodobností domů a bytů na trhu tolik, že dobrat se k magické ceně ekvivalentní dnešnímu jednomu milionu korun bude téměř nemožné.

  2. Ivana napsal:

    zpětná hypotéka

    v mém případě bych zpětnou hypotéku velice uvítala.Proč?Jsem 6 měsíců vdova,vlastním novostavbu/ko­laudace v roce 2002/ a jsem invalidní důchodkyně s rakovinou.Syn by ZH vyřešil své bydlení a já bych byla také spokojená.Už,aby to tady bylo.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *