Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR?

Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR?

Nemovitostní fondy se v ČR prodávají již několik let, ale jejich počet zatím výrazně neroste, alespoň co se týče nabídky pro retailové investory. Nejprve doplácely na poměrně nešťastné načasování svého vzniku (i když ne svým zaviněním, ale spíše protahováním přijetí norem, které jejich existenci umožnily), teď je zase může ohrozit vývoj na rozvinutějších trzích západní Evropy. Nebo je to jejich šance? Aktualizováno: oprava výkonnosti fondu Bridge

Sektor nemovitostí, resp. speciálních nemovitostních fondů určených pro retailové investory a investujících přímo do nemovitostí, se ještě stále nachází daleko od svého vrcholu před rokem 2008. A je otázkou, jestli se na takovou úroveň někdy vrátí. Investice do nemovitostí zažívaly boom v letech 2007 a 2008, krize na finančních trzích však poměrně razantně změnila pohled investorů na nemovitosti jako investiční perpetuum mobile, které nemůže prodělat. Bohužel přesně v té době vznikaly v ČR (ne vlastním zaviněním) první speciální nemovitostní fondy, které tak v průběhu své životnosti nemají na růžích ustláno, což se projevuje jak na zájmu ze strany investorů, tak i na výkonnosti.

Věčným problémem nemovitostních fondů je způsob jejich ocenění, protože investují do sektoru, v němž je likvidita poměrně nízká. Většinu výnosů sice tvoří příjmy z pronájmů komerčních nemovitostí, ale při nákupu, resp. prodeji nemovitostí může docházet k poměrně výrazným pohybům majetku a výkonnosti fondu. Rovněž může dojít k poměrně dramatickým pohybům v případě, že na trhu panuje nestandardní situace, jako tomu bylo na přelomu len 2008 a 2009.

Problematické začátky

První zástupce v rodině nemovitostních fondu, ČS nemovitostní, spravovaný REICO investiční společností, byl díky těmto problémům nucen začátkem roku 2009 přecenit své portfolio a ze dne na den zaznamenal ztrátu 14 %. Od té doby se naštěstí podobná událost v tomto malém segmentu zatím neopakovala a doufejme, že ani opakovat nebude. Samotný fond ČS nemovitostní si od té doby připisuje poměrně stabilní výkonnost a podobně na tom jsou i ostatní specializované fondy nabízené drobným investorům v ČR.

Problémy měl od začátku také druhý zástupce nemovitostních fondů na trhu v ČR, 1. nemovitostní OPF Realtia společnosti REALTIA. Ten byl nucen kvůli nízkému zájmu investorů ukončit svou činnost  po necelém roku činnosti. Po pár měsících jeho aktiva přebrala společnost Finesko, která dnes nabízí Bridge nemovitostní fond.

Problémy v Německu

V poslední době se vypořádávají s nepříznivou situací fondy v Německu, které je, co se týče tradice i nabídky speciálních nemovitostních fondů, poněkud dále, než je ČR. Ani zde se problémy fondům nevyhnuly a několik fondů bude podle analýzy společnosti Colliers International ukončit svou činnost nuceno v nejbližších letech buďto odprodat svůj majetek (což se již děje), nebo se sloučit s jinými fondy.

Situaci blíže objasňuje Jan Schiller, portfolio Manager ze společnosti Conseq Investment Management: „Výsledná situace německých realitních fondů byla způsobena kombinací krize realitního sektoru, která se časově kryla s debatami ohledně připravovaných změn legislativy upravující fungování německých realitních fondů (Gesetz zur Stärkung desAnlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts/Act to Increase Investor Protection and Improve the Functioning of the Capital Market). Změny zahrnovaly problematiku:

-   frekvence oceňování nemovitostí v portfoliu

-   požadavky na zajištění dostatečné likvidity

-   objemové a časové upřesnění zpětného odkupu podílových jednotek (PJ) a minimální dobu držby PJ pro zlepšení managementu likvidity fondů

-   částečné omezení dluhového financování majetku fondů.

Z hlediska nemovitostních fondů nabízených v ČR je nejvíce zasažen fond fondů Conseq Nemovitostních fondů, který do zmiňovaných nemovitostních fondů investoval své prostředky. Nepříznivá situace se pak projevuje také na jeho výkonnosti, která je za posledních pět let –47,41 %.

Jan Schiller k tomu dodává: „Projednávání navrhovaných změn v první polovině roku 2010 vneslo mezi investory značnou nejistotu (do období druhé poloviny r.2009 a začátku roku 2010 se datuje uzavření všech pěti podkladových fondů ve fondu Conseq Nemovitostních fondů), která vedla k akumulaci velkého objemu požadavků na odprodej PJ (řádově se jednalo o jednotky mld. €). Realitní fondy nebyly schopny v krátké době uspokojit takový objem odkupů (z důvodu dlouhodobé podstaty investic do realit, kdy není reálné očekávat překotný prodej ze dne na den) a přistoupily k „dočasnému“ uzavření, než se jim podaří získat likviditu prodejem nemovitostí ze svých portfolií.

Slabost realitního sektoru v následujících měsících výrazně zpomalila proces prodejů a vedla dále k postupnému přecenění majetku na nižší hodnoty a několikerému prodloužení rozhodnutí o uzavření fondů. Po posouzení dosavadního vývoje a očekávaného výhledu rozhodly fondy ve spolupráci s regulátorem o definitivním uzavření a konečné likvidaci.

Zprávu o své likvidaci již vydalo jedenáct fondů, které budou v nejbližších letech postupně prodávat svůj majetek, což může podle Colliers zvýšit transakční aktivitu na trzích v ČR, nebo Polsku, kde se nachází nezanedbatelné množství nemovitostí držených dotčenými fondy.

České fondy mimo nebezpečí

Otázkou zůstává, jestli se podobná situace, jaká dnes panuje v Německu, nemůže vyskytnout také v České republice. Názory odborníků to naštěstí vyvracejí. Podle  Martina Skalického, předsedu představenstva a generálního ředitele REICO ČS, bylo jedním z důvodů velkých odkupů z Německých fondů poměrně velké procento institucionálních investorů zainvestovaných v těchto fondech. „U fondů, které byly uzavřeny, tvořili právě institucionální investoři jejich majoritní podíl. Za účelem vyplacení velkých odkupů byly obhospodařovatelské společnosti nuceny tyto fondy uzavřít, aby získaly likvidní prostředky prodejem nemovitostí v portfoliích fondů. Výše okupovaných částek v některých případech nevedla k znovuotevření fondů, ale k jejich likvidaci.

U fondu ČS nemovitostního podobná situace podle Skalického nehrozí: „V případě ČS nemovitostního fondu je podíl institucionálních investorů pravidelně analyzován správcem fondu (REICO ISČS) tak, aby se jejich podíl v rámci všech investovaných prostředků pohyboval maximálně okolo 30 % (k prosinci 2012 to bylo 27 %). Zbytek podílníků tvoří drobní investoři, u kterých je riziko vysokých odkupů minimální.

Ani Jan Schiller nevidí situaci v ČR černě: „Nastání podobné situace v ČR neočekáváme. Situace na finančních trzích, včetně realitního sektoru, je o poznání jinde ve srovnání s předchozími turbulentními roky. Kombinace nízkých úrokových sazeb a očekávaného postupného oživení ukazuje spíše na stabilitu či růst realitního trhu. Kvalitní residenční i komerční nemovitosti zaznamenávají již nyní nárůst poptávky a v následujících letech by měly sloužit i jako zajištění proti inflaci,“ míní Schiller, a dodává: „V současné době je nicméně v legislativním procesu (v Poslanecké sněmovně) nový zákon o investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF), který nahradí stávající právní úpravu kolektivního investování. ZISIF mj. zapracovává směrnici Evropské unie o správcích alternativních fondů AIFMD, která bude oproti stávající legislativě nově regulovat i subjekty, které doposud regulovány nebyly (hedge fondy, private equity fondy, real-estate fondy, infrastrukturální fondy a další). ZISIF bude nejen implementovat směrnici AIFMD, ale zavádí i jiné nové instituty – např. administrátor, SICAV, svěřenecký fond, atd.

Čeští investoři tak zatím mohou zůstat v klidu, přičemž i výnosy fondů pro retailové investory na tom naštěstí nejsou s výkonností až tak špatně, i když ani jejich výkonnost není důvodem k velké radosti.

Fond ČS nemovitostní od společnosti Reico dosáhl v posledním roce výkonnost 2,29 %. Výkonnost fondu od dubna 2009 stabilně roste, ale díky zmiňovanému propadu v polovině dubna 2009 je jeho celková výkonnost pouze 0,39 %. Přitom od 21.4.2009 zaznamenal fond výnos 10,42 %, i když ani to není žádný zázrak. Fond v současnosti nakupuje do svého portfolia pouze nemovitostní společnosti, v jejichž majetku jsou pak konkrétní nemovitosti. Ve všech nemovitostních společnostech vlastní ČS nemovitostní fond 100% podíl. V portfoliu fondu jsou tak tři budovy v Praze (multifunkční budova Melantrich, kancelářská budova Táborská Office Centre, a logistický areál Ruzyně), administrativní centrum Platinium v Brně, administrativní budova v ulici Antonína Macka č. p. 122 v Ostravě, obchodní a zábavní centrum Čtyři Dvory v Českých Budějovicích a administrativní budova Trnávka Office Centre v Brastislavě – Ružinově.

Druhý zmiňovaný, fond Bridge nemovitostní, obhospodařován společností Finesko, zaznamenal v posledním roce výkonnost 5,29 %, což je poměrně dobré číslo. Celková výkonnost od dubna 2009 je 5,42 % ročně, což není špatné a fond je tak nejvýnosnějším z trojice českých nemovitostních fondů. Fond investuje výhradně v České republice, a to do komerčních nemovitostí, administrativních a výrobních prostor a hal. Zaměřuje se především na menší nemovitosti s vyšším výnosem z pronájmu. Momentálně vlastní přímo, nebo prostřednictvím účasti v nemovitostní společnosti tři komerční nemovitosti v Přibyslavi, Jesenici u Prahy a Třebíči, administrativní prostory v Náchodě, administrativní budovu a výrobní haly v Borohrádku, výrobní prostory v Kralupech nad Vltavou a Lázních Bohdaneč a jeden rodinný dům. Celková hodnota nemovitostí činí 80,7 milionů korun.

U fondu Conseq Realitní, je známá výkonnost pouze za rok 2012, ta ale byla dobrá, 4,53 %. Od založení na začátku roku 2008 fond dosahuje výkonnost 16,08 %, což je 3,08 % ročně. V portfoliu fondu se nachází dva bytové domy V Praze Michli, z nichž jeden společnost plánuje prodat v 1. pololetí 2013, pak jsou to kanceláře a kavárna v novém developerském projektu v Ostravě – Ostravská brána, autosalon se servisem v Táboře a skladový areál v Uhříněvsi. V letošním roce plánuje společnost do fondu nakupovat zejména retailové nemovitosti v Praze, ale v případě zajímavé nabídky i v jiných částech ČR.

Jaká je budoucnost nemovitostních fondů v ČR? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 2 komentáře)

Re: Bridge Daniel Kuchta | 01.02.2013 01:49
Bridge mirahas | 31.01.2013 13:00

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Radovan Novotný | 31.08.2016 00:00 Že by ceny bytů ještě více vyskočily? Všechno je možné!

I když před deseti lety vládly optimistické ekonomické výhledy, byly i tehdy vyslovovány obavy o udržitelnosti cen bytů a domů. O prognózu vývoje trhu rezidenčních nemovitostí se před deseti lety pokusili vědečtí pracovníci Sociologického ústavu AV ČR Martin Lux a Petr Sunega. Jak se jim předpověď vydařila? Lze dnes prognózovat něco jiného? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 30.08.2016 00:00 Vyplatí se ještě koupě bytu k pronájmu?

Úrokové sazby hypoték se stále drží na historických minimech. Ceny nemovitostí především ve velkých městech již od roku 2015 výrazně rostou. Nalézt optimální investiční byt je stále těžší, ale není to nemožné. Vyplatí se stále nákup investičního bytu? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 29.08.2016 00:00 Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Bývalí guvernéři České národní banky (ČNB) Miroslav Singer a Zdeněk Tůma minulý týden diskutovali na setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o aktuálním makroekonomickém dění u nás i v zahraničí. Nevynechali ani otázku vývoje trhu nemovitostí.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (127)
 
Spíše ano. (21)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (22)
 Celkem hlasovalo 200 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »