Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti

Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti

Exekuce prodejem nemovitosti je plná mýtů. Jak koupit dům v exekuci a jak o něj zase nepřijít? Vše o exekucích prodejem nemovitosti čtěte v rozhovoru s JUDr. Vladimírem Plášilem, viceprezidentem Exekutorské komory České republiky.

Jakým způsobem probíhá exekuce prodejem nemovitosti?

Jde o poměrně náročný proces. Dražbou nemovité věci rozumíme takový exekuční prodej, kdy se konkrétní nemovitý majetek ve vlastnictví dlužníka nabízí ve stanovený den ke koupi zájemcům. Vydražitelem se pak stane ten, kdo nabídne nejvyšší podání. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně více věřitelů.

Koná se exekuční dražba veřejně?

Jistě. Všechny exekuční dražby jsou ze zákona veřejné a o jejich konání je také včas a veřejně podána informace, mimo jiné na Portálu dražeb (www.portaldrazeb.cz). Veřejně přístupné jsou i dražby prováděné soudními exekutory např. pro insolvenční správce.

Kdo se dražby může zúčastnit?

Dražby se může jako dražitel zúčastnit pouze ten, kdo do zahájení dražebního jednání zaplatí tzv. dražební jistotu, což je určitá finanční částka, jejíž výši stanovuje soudní exekutor – v návaznosti na znalecký posudek. Nemůže-li nebo nechce-li se případný zájemce dražby zúčastnit osobně, může se tak učinit prostřednictvím svého zástupce, který k tomu musí být vybaven úředně ověřenou plnou mocí. Za právnickou osobu, obec, kraj nebo stát mohou dražit fyzické osoby, které jsou oprávněny za ně jednat.

Dražitelem naopak nemůže být dlužník, jehož nemovitá věc je dražena, manžel dlužníka, soudní exekutoři a jejich zaměstnanci, soudci a jejich zaměstnanci či tzv. „obmeškaný vydražitel“, tj. vydražitel, který v dražbě nedoplatil přes výzvu nejvyšší podání a zmařil tak dražbu.

Samotnému dražebnímu jednání však předchází řada kroků. Které?

Předpokladů pro samotné nařízení dražby je víc – od vydání exekučního příkazu prodejem nemovitosti a právní moci usnesení o nařízení exekuce a právní moci exekučního příkazu, k vydání rozhodnutí o ustanovení znalce pro ocenění nemovité věci, vydání usnesení o ceně a vydání dražební vyhlášky, až po vydání usnesení o příklepu a vydání usnesení o rozvrhu rozdělované podstaty.

Cenu prodávané nemovitosti tedy určuje znalec? Jaká je nejnižší přípustná prodejní cena v rámci dražby?

Vyvolávací cena, tedy nejnižší podání činí podle zákona dvě třetiny ceny odhadní. V případě opakované dražby se toto nejnižší podání snižuje na 40 % a dále pak na 25 %. Pokud se některý z dražitelů po udělení příklepu přesto rozhodne nabídnout vyšší než nejvyšší podání, může tak učinit prostřednictvím předražku.

Jaké konkrétní kroky byste doporučoval dlužníkovi, který je postižen tímto způsobem provedení exekuce?

Dlužník by měl rozhodně komunikovat a v zásadě nepřipustit, aby zpeněžování jeho majetku postoupilo až k uplatňování sekundárních způsobů provedení exekuce. Až do okamžiku dražby může neplatič svůj závazek vyrovnat, a samotný exekuční prodej nemovité věci tak odvrátit.

Případně lze využít jiné zákonné možnosti, podle níž může dlužník svou nemovitou věc prodat se souhlasem věřitele mimo dražbu. Dlužník však nesmí čelit více než jedné exekuci, s prodejem mimo dražbu musejí souhlasit všichni věřitelé a soudní exekutor a kupní cena musí být složena k rukám soudního exekutora na úhradu dluhu.

Další možností, které dlužník může využít, je předložení jiného exekučně postižitelného majetku.

Je povinností exekutora upozornit katastrální úřad o provádění této exekuce k ochraně práv třetích osob? 

Jakmile soud zahájí exekuci, zašle soudní exekutor v souladu se zákonem tuto informaci i katastru nemovitostí tak, aby byly chráněny právě třetí osoby. Na majetek ve vlastnictví dlužníka se totiž vztahuje tzv. generální inhibitorium, tedy zákaz nakládání s majetkem ve smyslu prodeje apod. Prodej nemovité věci, kterou vlastní dlužník v exekuci, by mohl být označen za neplatný.

Povinností katastru je pak zaevidovat i poznámky do listu vlastnictví, které souvisejí s vydáním samotného exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, jímž vzniká speciální inhibitorium.

Poraďte kupujícím, jak předejít případnému riziku koupě nemovitosti, která je nebo bude postižena exekucí vzhledem k dluhům původního majitele.

Případy, kdy si někdo koupí nemovitost od dlužníka v exekuci, se stávají velice zřídka. V první řadě je nutné připomenout, že dlužník v exekuci má soudem zakázáno nakládat s majetkem. Pokud vlastní nemovitosti a soud proti němu nařídí exekuci, nesmí dlužník tyto nemovitosti prodat.

Dojde-li přesto k takovému prodeji, jedná se o nekalé jednání dlužníka, přílišnou důvěřivost kupujícího a o možné opomenutí zprostředkovatele kupní smlouvy, např. realitní kanceláře, jejímž úkolem je nejen sehnání kupce, ale i příprava kvalitní kupní smlouvy, ověření skutečnosti, zda prodávající není v exekuci či insolvenci a zjištění všech závad, které na nemovité věci váznou.

Jak tedy můžeme efektivně zjistit, zda není proti prodávajícímu vedena exekuce?

Veškeré pravomocně vedené exekuce můžete vyhledat v Centrální evidenci exekucí (jeden náhled stojí 5 až 50 Kč bez DPH). Pokud exekuce ještě není pravomocná, dostavte se s prodávajícím na exekuční soud a dotažte se, zda jsou proti němu nařízeny exekuce. Případně si od prodávajícího můžete nechat vystavit plnou moc k tomuto ověření stavu věcí na soudě.

Dále doporučuji ověření listu vlastnictví v katastru nemovitostí, kde bude patrné jak nařízení exekuce proti dlužníkovi, tak eventuální vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Katastr nemovitostí navíc eviduje i další režimy exekuce, tedy správní a daňovou exekuci, z výpisu bude patrné i to, zda byl nařízen výkon soudního rozhodnutí.

V neposlední řadě je dispozici je samozřejmě i Portál dražeb… Tyto kontrolní úkoly můžete provést hned při zahájení komunikace s prodávajícím, ale pro své bezpečí byste tyto kroky měli podniknout především bezprostředně před uzavřením kupní smlouvy.

Co můžeme dělat v případě, že nemovitost v exekuci skutečně koupíme?

Můžete např. žádat náhradu škody po prodávajícím. On je totiž viníkem situace, protože nepřiznal, že je v exekuci, a prodal nemovitost navzdory zákazu nakládání s majetkem. Jeho jednání může naplňovat i některou skutkovou podstatu trestného činu.

Také je vhodné v kupní smlouvě zakotvit, že část kupní ceny bude prodávajícímu zaplacena až v určité delší době po zápisu vlastnictví kupujícího do katastru nemovitostí, jako garance. Mezitím lze částku složit např. do advokátní úschovy.

Pokud je zahájena exekuce prodejem nemovitosti pouze jedním věřitelem, jakým způsobem se mohou o této exekuci dozvědět ostatní věřitelé? Jak mají postupovat ostatní věřitelé k uplatnění své pohledávky?

Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Dražba se však může konat jen na základě jednoho (prvního) příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby. Činí tak na základě vydání dražební vyhlášky.

Jde o rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora, které mimo jiné obsahuje upozornění, že při rozvrhu výtěžku se mohou věřitelé, ti, kdo do řízení přistoupili jako další věřitelé, i další věřitelé domáhat uspokojení jiných vymahatelných pohledávek nebo pohledávek zajištěných zástavním právem, než pro které byl nařízen výkon rozhodnutí, jestliže je přihlásí nejpozději do zahájení dražebního jednání a jestliže v přihlášce uvedou výši pohledávky a jejího příslušenství…

Je tedy zapotřebí být aktivní, sledovat Portál dražeb a katastr nemovitostí. Pojistkou je také sjednání zástavního práva na nemovité věci dlužníka např. již při uzavření smluvního vztahu. Vaše pohledávka zajištěná zástavním právem má pak lepší pořadí a snáze tak dojde k jejímu umoření.

Jsou někteří věřitelé zvýhodněni nebo podstatněji chráněni při exekuci prodejem nemovitosti než ostatní věřitelé?

Ano, občanský soudní řád stanovuje různé skupiny věřitelů, jejichž pohledávky jsou uspokojovány postupně či poměrně. Z rozdělované podstaty se proto uspokojují věřitelé postupně podle těchto skupin:

a) pohledávky nákladů vzniklých státu v daném řízení,

b) pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,

c) pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo do řízení přistoupil jako další oprávněný, a pohledávky zajištěné zástavním právem nebo zajišťovacím převodem práva,

d) pohledávky nedoplatků výživného,

e) pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení,

f) pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem,

g) ostatní pohledávky.

Co byste doporučil zájemcům o koupi nemovitosti v exekuční dražbě? Kde se mohou dozvědět o takto prodávaných nemovitostech?

Jednoznačně mohu doporučit Portál dražeb, který naleznete na adrese portaldrazeb.cz a který provozuje Exekutorská komora ČR jako součást Centrální evidence exekucí. Na Portálu dražeb jsou evidovány nejen dražby nemovitostí, ale movitých věcí a závodů.

V případě koupě nemovitosti v exekuční dražbě, jak probíhá vystěhování dlužníka z nemovitosti?

Zřejmě hovoříte o exekuci na nepeněžité plnění formou vyklizení. Uplatňuje se v případech, kdy dlužník neoprávněně obývá nemovitost věřitele a má povinnost se vystěhovat. Smyslem úředního vyklizení je vykázat dotčené osoby (dlužníka a všechny osoby, které s ním sdílejí domácnost) z nemovitosti a zároveň odstranit jejich věci.

O tomto je dlužník dopředu zpraven a v souladu se zákonem je úkon předem oznámen i orgánům obce. Pokud má dlužník nárok na zajištění bytové náhrady, může mít tato náhrada několik podob: přiměřený náhradní byt, náhradní byt, náhradní ubytování, přístřeší.

Co nájemníci?

Pakliže je proti vlastníkovi nemovitosti vedena exekuce, nájemníků se to netýká, a to i kdybychom připustili úvahu o tom, že by byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dům by byl následně prodáván v dražbě. Nájem bytu je totiž chráněn i v případě, že dojde k exekučnímu prodeji bytového domu. Právo nájmu bytu je chráněno a v důsledku dražby domu nezaniká. Nový vlastník ho musí respektovat.

Pokud by tedy dluhy vlastníka nemovitosti byly řešeny exekučním prodejem domu, pak ti nájemníci, kteří řádně platí nájem, nemusejí mít obavu, že by o své bydlení (tedy právo nájmu) v důsledku dražby přišli. Vydražitel je o jejich nájemním právu zpraven v rámci znaleckého posudku, z něhož vychází stanovení nejnižšího podání.

Jaké jsou největší mýty, které kolují o tématu exekuce prodejem nemovitosti?

Mnoho fám koluje zejména o dražbách, resp. o tom, že se domy prodávají pod cenou nebo předem vybraným zájemcům, a to nejlépe o půlnoci na Sněžce. Díky zřízení Portálu dražeb, který funguje od roku 2009, se však řadu těchto mýtů podařilo zbořit a celý systém se stal transparentním.

Důležité však je, abychom veřejnosti stále vysvětlovali principy exekučního řízení a aby se zvyšovala nejen finanční, ale i právní gramotnost obyvatel proto, aby lidé nevěřili každému výmyslu a aby se orientovali ve svých právech a povinnostech.

Jaký byl celkový počet provedených exekucí prodejem nemovitosti v roce 2014?

Loni bylo nařízeno 20 700 dražeb movitých a nemovitých věcí a závodů. 16 400 z uvedeného celku tvořily nařízené dražby nemovitých věcí. V bezmála 50 případech byl aplikován předražek.

Roste meziročně počet prováděných exekucí prodejem nemovitosti?

Pokud jde o rok 2013, bylo nařízeno (nikoliv provedeno) 14 000 dražebních jednání u nemovitostí. Již do těchto nařízených jednání však významně zasáhly insolvence. Jestliže dříve bylo možné uvést, že se z počtu nařízených dražeb uskutečnila asi polovina, v těchto letech je procentuální podíl ještě nižší, neboť velké množství dražeb maří šikanózní insolvenční návrhy.

Někteří neplatiči bohužel zneužívají svého práva a podávají insolvenční návrhy pouze s cílem odložit úkony v exekučním řízení. Obstrukcí se většinou dopouštějí těsně před dražbou, exekuční prodej se tím oddaluje, což navyšuje náklady na přípravu dalšího dražebního jednání. Evidujeme dražby, které dlužník zmařil 10krát i 30krát. Tato data pak tedy samozřejmě zveličují údaj o celkovém počtu nařízených dražeb. Nařízená dražba totiž neznamená provedenou dražbu.

Děkuji za rozhovor.

Anketa

Postihla vás již někdy exekuce?

Ano, vícekrát. (11)
 
Ano, jednou. (3)
 
Ne. (21)
 Celkem hlasovalo 35 čtenářů

Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1232)
 
Ne. (1501)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2785 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »