Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti

Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti

Exekuce prodejem nemovitosti je plná mýtů. Jak koupit dům v exekuci a jak o něj zase nepřijít? Vše o exekucích prodejem nemovitosti čtěte v rozhovoru s JUDr. Vladimírem Plášilem, viceprezidentem Exekutorské komory České republiky.

Jakým způsobem probíhá exekuce prodejem nemovitosti?

Jde o poměrně náročný proces. Dražbou nemovité věci rozumíme takový exekuční prodej, kdy se konkrétní nemovitý majetek ve vlastnictví dlužníka nabízí ve stanovený den ke koupi zájemcům. Vydražitelem se pak stane ten, kdo nabídne nejvyšší podání. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně více věřitelů.

Koná se exekuční dražba veřejně?

Jistě. Všechny exekuční dražby jsou ze zákona veřejné a o jejich konání je také včas a veřejně podána informace, mimo jiné na Portálu dražeb (www.portaldrazeb.cz). Veřejně přístupné jsou i dražby prováděné soudními exekutory např. pro insolvenční správce.

Kdo se dražby může zúčastnit?

Dražby se může jako dražitel zúčastnit pouze ten, kdo do zahájení dražebního jednání zaplatí tzv. dražební jistotu, což je určitá finanční částka, jejíž výši stanovuje soudní exekutor – v návaznosti na znalecký posudek. Nemůže-li nebo nechce-li se případný zájemce dražby zúčastnit osobně, může se tak učinit prostřednictvím svého zástupce, který k tomu musí být vybaven úředně ověřenou plnou mocí. Za právnickou osobu, obec, kraj nebo stát mohou dražit fyzické osoby, které jsou oprávněny za ně jednat.

Dražitelem naopak nemůže být dlužník, jehož nemovitá věc je dražena, manžel dlužníka, soudní exekutoři a jejich zaměstnanci, soudci a jejich zaměstnanci či tzv. „obmeškaný vydražitel“, tj. vydražitel, který v dražbě nedoplatil přes výzvu nejvyšší podání a zmařil tak dražbu.

Samotnému dražebnímu jednání však předchází řada kroků. Které?

Předpokladů pro samotné nařízení dražby je víc – od vydání exekučního příkazu prodejem nemovitosti a právní moci usnesení o nařízení exekuce a právní moci exekučního příkazu, k vydání rozhodnutí o ustanovení znalce pro ocenění nemovité věci, vydání usnesení o ceně a vydání dražební vyhlášky, až po vydání usnesení o příklepu a vydání usnesení o rozvrhu rozdělované podstaty.

Cenu prodávané nemovitosti tedy určuje znalec? Jaká je nejnižší přípustná prodejní cena v rámci dražby?

Vyvolávací cena, tedy nejnižší podání činí podle zákona dvě třetiny ceny odhadní. V případě opakované dražby se toto nejnižší podání snižuje na 40 % a dále pak na 25 %. Pokud se některý z dražitelů po udělení příklepu přesto rozhodne nabídnout vyšší než nejvyšší podání, může tak učinit prostřednictvím předražku.

Jaké konkrétní kroky byste doporučoval dlužníkovi, který je postižen tímto způsobem provedení exekuce?

Dlužník by měl rozhodně komunikovat a v zásadě nepřipustit, aby zpeněžování jeho majetku postoupilo až k uplatňování sekundárních způsobů provedení exekuce. Až do okamžiku dražby může neplatič svůj závazek vyrovnat, a samotný exekuční prodej nemovité věci tak odvrátit.

Případně lze využít jiné zákonné možnosti, podle níž může dlužník svou nemovitou věc prodat se souhlasem věřitele mimo dražbu. Dlužník však nesmí čelit více než jedné exekuci, s prodejem mimo dražbu musejí souhlasit všichni věřitelé a soudní exekutor a kupní cena musí být složena k rukám soudního exekutora na úhradu dluhu.

Další možností, které dlužník může využít, je předložení jiného exekučně postižitelného majetku.

Je povinností exekutora upozornit katastrální úřad o provádění této exekuce k ochraně práv třetích osob? 

Jakmile soud zahájí exekuci, zašle soudní exekutor v souladu se zákonem tuto informaci i katastru nemovitostí tak, aby byly chráněny právě třetí osoby. Na majetek ve vlastnictví dlužníka se totiž vztahuje tzv. generální inhibitorium, tedy zákaz nakládání s majetkem ve smyslu prodeje apod. Prodej nemovité věci, kterou vlastní dlužník v exekuci, by mohl být označen za neplatný.

Povinností katastru je pak zaevidovat i poznámky do listu vlastnictví, které souvisejí s vydáním samotného exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, jímž vzniká speciální inhibitorium.

Poraďte kupujícím, jak předejít případnému riziku koupě nemovitosti, která je nebo bude postižena exekucí vzhledem k dluhům původního majitele.

Případy, kdy si někdo koupí nemovitost od dlužníka v exekuci, se stávají velice zřídka. V první řadě je nutné připomenout, že dlužník v exekuci má soudem zakázáno nakládat s majetkem. Pokud vlastní nemovitosti a soud proti němu nařídí exekuci, nesmí dlužník tyto nemovitosti prodat.

Dojde-li přesto k takovému prodeji, jedná se o nekalé jednání dlužníka, přílišnou důvěřivost kupujícího a o možné opomenutí zprostředkovatele kupní smlouvy, např. realitní kanceláře, jejímž úkolem je nejen sehnání kupce, ale i příprava kvalitní kupní smlouvy, ověření skutečnosti, zda prodávající není v exekuci či insolvenci a zjištění všech závad, které na nemovité věci váznou.

Jak tedy můžeme efektivně zjistit, zda není proti prodávajícímu vedena exekuce?

Veškeré pravomocně vedené exekuce můžete vyhledat v Centrální evidenci exekucí (jeden náhled stojí 5 až 50 Kč bez DPH). Pokud exekuce ještě není pravomocná, dostavte se s prodávajícím na exekuční soud a dotažte se, zda jsou proti němu nařízeny exekuce. Případně si od prodávajícího můžete nechat vystavit plnou moc k tomuto ověření stavu věcí na soudě.

Dále doporučuji ověření listu vlastnictví v katastru nemovitostí, kde bude patrné jak nařízení exekuce proti dlužníkovi, tak eventuální vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Katastr nemovitostí navíc eviduje i další režimy exekuce, tedy správní a daňovou exekuci, z výpisu bude patrné i to, zda byl nařízen výkon soudního rozhodnutí.

V neposlední řadě je dispozici je samozřejmě i Portál dražeb… Tyto kontrolní úkoly můžete provést hned při zahájení komunikace s prodávajícím, ale pro své bezpečí byste tyto kroky měli podniknout především bezprostředně před uzavřením kupní smlouvy.

Co můžeme dělat v případě, že nemovitost v exekuci skutečně koupíme?

Můžete např. žádat náhradu škody po prodávajícím. On je totiž viníkem situace, protože nepřiznal, že je v exekuci, a prodal nemovitost navzdory zákazu nakládání s majetkem. Jeho jednání může naplňovat i některou skutkovou podstatu trestného činu.

Také je vhodné v kupní smlouvě zakotvit, že část kupní ceny bude prodávajícímu zaplacena až v určité delší době po zápisu vlastnictví kupujícího do katastru nemovitostí, jako garance. Mezitím lze částku složit např. do advokátní úschovy.

Pokud je zahájena exekuce prodejem nemovitosti pouze jedním věřitelem, jakým způsobem se mohou o této exekuci dozvědět ostatní věřitelé? Jak mají postupovat ostatní věřitelé k uplatnění své pohledávky?

Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Dražba se však může konat jen na základě jednoho (prvního) příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby. Činí tak na základě vydání dražební vyhlášky.

Jde o rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora, které mimo jiné obsahuje upozornění, že při rozvrhu výtěžku se mohou věřitelé, ti, kdo do řízení přistoupili jako další věřitelé, i další věřitelé domáhat uspokojení jiných vymahatelných pohledávek nebo pohledávek zajištěných zástavním právem, než pro které byl nařízen výkon rozhodnutí, jestliže je přihlásí nejpozději do zahájení dražebního jednání a jestliže v přihlášce uvedou výši pohledávky a jejího příslušenství…

Je tedy zapotřebí být aktivní, sledovat Portál dražeb a katastr nemovitostí. Pojistkou je také sjednání zástavního práva na nemovité věci dlužníka např. již při uzavření smluvního vztahu. Vaše pohledávka zajištěná zástavním právem má pak lepší pořadí a snáze tak dojde k jejímu umoření.

Jsou někteří věřitelé zvýhodněni nebo podstatněji chráněni při exekuci prodejem nemovitosti než ostatní věřitelé?

Ano, občanský soudní řád stanovuje různé skupiny věřitelů, jejichž pohledávky jsou uspokojovány postupně či poměrně. Z rozdělované podstaty se proto uspokojují věřitelé postupně podle těchto skupin:

a) pohledávky nákladů vzniklých státu v daném řízení,

b) pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,

c) pohledávka oprávněného, pohledávka toho, kdo do řízení přistoupil jako další oprávněný, a pohledávky zajištěné zástavním právem nebo zajišťovacím převodem práva,

d) pohledávky nedoplatků výživného,

e) pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení,

f) pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem,

g) ostatní pohledávky.

Co byste doporučil zájemcům o koupi nemovitosti v exekuční dražbě? Kde se mohou dozvědět o takto prodávaných nemovitostech?

Jednoznačně mohu doporučit Portál dražeb, který naleznete na adrese portaldrazeb.cz a který provozuje Exekutorská komora ČR jako součást Centrální evidence exekucí. Na Portálu dražeb jsou evidovány nejen dražby nemovitostí, ale movitých věcí a závodů.

V případě koupě nemovitosti v exekuční dražbě, jak probíhá vystěhování dlužníka z nemovitosti?

Zřejmě hovoříte o exekuci na nepeněžité plnění formou vyklizení. Uplatňuje se v případech, kdy dlužník neoprávněně obývá nemovitost věřitele a má povinnost se vystěhovat. Smyslem úředního vyklizení je vykázat dotčené osoby (dlužníka a všechny osoby, které s ním sdílejí domácnost) z nemovitosti a zároveň odstranit jejich věci.

O tomto je dlužník dopředu zpraven a v souladu se zákonem je úkon předem oznámen i orgánům obce. Pokud má dlužník nárok na zajištění bytové náhrady, může mít tato náhrada několik podob: přiměřený náhradní byt, náhradní byt, náhradní ubytování, přístřeší.

Co nájemníci?

Pakliže je proti vlastníkovi nemovitosti vedena exekuce, nájemníků se to netýká, a to i kdybychom připustili úvahu o tom, že by byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dům by byl následně prodáván v dražbě. Nájem bytu je totiž chráněn i v případě, že dojde k exekučnímu prodeji bytového domu. Právo nájmu bytu je chráněno a v důsledku dražby domu nezaniká. Nový vlastník ho musí respektovat.

Pokud by tedy dluhy vlastníka nemovitosti byly řešeny exekučním prodejem domu, pak ti nájemníci, kteří řádně platí nájem, nemusejí mít obavu, že by o své bydlení (tedy právo nájmu) v důsledku dražby přišli. Vydražitel je o jejich nájemním právu zpraven v rámci znaleckého posudku, z něhož vychází stanovení nejnižšího podání.

Jaké jsou největší mýty, které kolují o tématu exekuce prodejem nemovitosti?

Mnoho fám koluje zejména o dražbách, resp. o tom, že se domy prodávají pod cenou nebo předem vybraným zájemcům, a to nejlépe o půlnoci na Sněžce. Díky zřízení Portálu dražeb, který funguje od roku 2009, se však řadu těchto mýtů podařilo zbořit a celý systém se stal transparentním.

Důležité však je, abychom veřejnosti stále vysvětlovali principy exekučního řízení a aby se zvyšovala nejen finanční, ale i právní gramotnost obyvatel proto, aby lidé nevěřili každému výmyslu a aby se orientovali ve svých právech a povinnostech.

Jaký byl celkový počet provedených exekucí prodejem nemovitosti v roce 2014?

Loni bylo nařízeno 20 700 dražeb movitých a nemovitých věcí a závodů. 16 400 z uvedeného celku tvořily nařízené dražby nemovitých věcí. V bezmála 50 případech byl aplikován předražek.

Roste meziročně počet prováděných exekucí prodejem nemovitosti?

Pokud jde o rok 2013, bylo nařízeno (nikoliv provedeno) 14 000 dražebních jednání u nemovitostí. Již do těchto nařízených jednání však významně zasáhly insolvence. Jestliže dříve bylo možné uvést, že se z počtu nařízených dražeb uskutečnila asi polovina, v těchto letech je procentuální podíl ještě nižší, neboť velké množství dražeb maří šikanózní insolvenční návrhy.

Někteří neplatiči bohužel zneužívají svého práva a podávají insolvenční návrhy pouze s cílem odložit úkony v exekučním řízení. Obstrukcí se většinou dopouštějí těsně před dražbou, exekuční prodej se tím oddaluje, což navyšuje náklady na přípravu dalšího dražebního jednání. Evidujeme dražby, které dlužník zmařil 10krát i 30krát. Tato data pak tedy samozřejmě zveličují údaj o celkovém počtu nařízených dražeb. Nařízená dražba totiž neznamená provedenou dražbu.

Děkuji za rozhovor.

Anketa

Postihla vás již někdy exekuce?

Ano, vícekrát. (11)
 
Ano, jednou. (3)
 
Ne. (24)
 Celkem hlasovalo 38 čtenářů

Otázky a odpovědi: Exekuce prodejem nemovitosti >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (90)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 157 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »