V minulém roce jste tedy prodali nemovitost. Nemovitost jste pořídili před pár lety, kupní cena byla v té době 2 500 000 Kč. Loni jste ale tuto nemovitosti prodali za 3 500 000 Kč. Jak se taková investice daní?

Nemovitost jste vlastnili déle než 5 let, kupovali jste ji v roce 2016

V takovém případě je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu. Daňové přiznání není třeba podávat. Od 1. 1. 2021 je povinnost oznámit finančnímu úřadu prodej nemovitosti převyšující 5 milionů korun. V našem případě tak není nutné prodej ohlašovat. Pozor ale: pokud jste prodali družstevní byt, tedy podíl na družstvu, tak je nutno tento prodej ohlásit vždy. Bez ohledu na hodnotu prodeje.

Nemovitosti jste vlastnili 3 roky, ale dva roky jste tam měli trvalé bydliště

Pokud jste v nemovitosti bydleli ještě před dokončením prodeje a měli v ní trvalé bydliště, tak daň z příjmu z prodeje opět neplatíte. I v tomto případě platí oznamovací povinnost. Pokud jste prodali družstevní byt je nutno prodej oznámit na finanční úřad.

Nemovitost prodáváte po dvou letech, kupovali jste v roce 2020, za utržené peníze jste koupili další nemovitost

Dalším důvodem pro osvobození od daně je případ, kdy peníze z prodeje jedné nemovitosti použijete na nákup další nemovitosti. Tedy přesněji na zajištění vlastní bytové potřeby. Tedy prodáváte jeden byt a kupujete větší byt, ve kterém budete bydlet. V takovém případě opět není nutno daň z příjmu platit.

^REKLAMA

Nemovitost prodáváte po dvou letech, kupovali jste v roce 2020

Daň z příjmu pak musíte zaplatit při prodeji nemovitosti, ve které jste neměli dva roky bydliště, kterou jste nevlastnili déle než 5 let (10 let pro nemovitosti koupené od roku 2021). A při tomto prodeji nepoužijete získané peníze na nákup vlastního bydlení. V takovém případě musíte zaplatit daň z příjmu a máte povinnost podat daňové přiznání.

Prodej nemovitosti a podání daňového přiznání, když nejste osvobozeni od daně:

• Daňové přiznání musíte podat do 3. 4. 2023, nebo do 2. 5. 2023, pokud odevzdáváte elektronicky (datová schránka, bankovní identita, elektronický podpis).
• Daň z příjmu platíte z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou, přičemž jako náklady můžete uplatnit například i poplatky realitní kanceláři, právníkovi nebo další.
• Daň z příjmu je 15 %, pokud ale vaše příjmy za dané daňové období překročí hranici 1 935 552 Kč, tak nad touto částkou se vaše příjmy daní 23% sazbou.
• Při vyplňování daňového přiznání tak musíte nejdříve spočítat veškeré své příjmy, nejen z prodeje nemovitosti, ale také ze zaměstnání, z DPP a DPČ, z OSVČ, pronájmu, z investic a z kapitálu a další.
• Na příjmy je možné uplatnit nezdanitelné položky daně a na vypočtenou daň můžete také uplatnit daňové slevy. K daňovému přiznání je poté nutno přiložit doklady dokazující nárok na dané odpočty a slevy.
• DPH při prodeji nemovitosti jako fyzická osoba neplatíte.
• Pokud jste nemovitost po část roku pronajímali, tak nezapomeňte přiznat i příjem z pronájmu.

Jak se počítá daň

V našem případě jste tedy prodali nemovitost za 3, 5 mil Kč. Na tuto nemovitosti uplatníte náklady 2,5 mil Kč. A také 20 000 Kč poplatků, které jste zaplatili za služby spojené s realitním makléřem a 10 000 Kč za právníka.

Váš příjem ze zaměstnání byl v roce 2022 celkem 650 000 Kč. 200 000 Kč jste si vydělali na DPP. Navíc jste nemovitost první polovinu roku už pronajímali a to za 15 000 Kč měsíčně, to tedy činí příjem 90 000 Kč za rok.V minulém roce jste také prodali cenné papíry, koupené v roce 2020, celkový zisk z tohoto prodeje byl 300 000 Kč. Všechny tyto příjmy musíte zadat do daňového přiznání.

Jak se počítají příjmy?

• Příjem z nemovitosti se daní jako zisk, je nutno tedy nejdříve uplatnit náklady. 3 500 000 – 2 500 00 – 30 000 = 970 000 Kč.
• Dále sčítáte: 650 000 ze zaměstnání, 200 000 Kč z DPP, dále 90 000 Kč z pronájmu (uplatňujete 30% paušál) a zisk z prodeje akcií 300 000 Kč.
• Celkově vám tak daňový základ činí: 970 000 + 650 000 + 200 000 + 63 000 (90 000*0,7) + 300 000 = 2 123 000 Kč.
• Překročili jste hranici pro progresivní daň. Z tohoto příjmu tak zaplatíte daň 15 % z částky 1 935 552 Kč a z částky 187 448 Kč zaplatíte daň 23 %.