30. 03. 2023
Komentář Vítězslava Doležala, ředitele v týmu oddělení investic v CBRE, k rostoucím úrokovým sazbám u dluhového financování a souvisejícím dopadům na trh komerčních realit
V posledních letech se pro řadu tuzemských firem stalo naprosto běžné akcelerovat svůj byznys pomocí dluhového financování. Vycházelo totiž levně nejen u bank, ale i třeba s využitím podnikových dluhopisů. Ty byly kromě nízkých úroků oblíbené i kvůli snazšímu vydávání a menším nárokům na emitenta oproti požadavkům bank. Nicméně dříve velmi výhodné tržní podmínky jsou nyní pryč. Financování se díky rostoucím úrokům až trojnásobně prodražuje, takže některé společnosti budou muset hledat zdroje, jak dražší financování ustát. Nicméně vlna nucených prodejů se na tuzemském trhu komerčních realit zatím nekoná, komentuje Vítězslav Doležal, ředitel v týmu oddělení investic v realitně-poradenské společnosti CBRE:
„Financování podražilo významně, a to v relativně krátké době. Je typicky třikrát dražší, a to v průměru o 400 až 600 bazických bodů. I přesto na trhu nevidíme nadstandardní míru tzv. vynucených prodejů, což je dáno hned několika faktory. Za prvé, většina investorů si udržela rozumnou úroveň LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou předmětné nemovitosti. Ta se tradičně pohybovala k 60 % a i díky tomu společnosti zatím neporušily podmínky bank, kam mj. patří ukazatel krytí dluhové služby DSCR. Za druhé, hodnota komerčních nemovitostí zatím poklesla jen mírně. Cenu napříč segmenty stále drží zdravý trh pronájmů v kombinaci se slabou výstavbou a proporčním navýšením nájmu o nadstandardně vysokou inflaci. V loňském roce se jednalo o přibližně 9 % u nájmů nominovaných v eurech a 15 % v korunách. Většina fondů tak v uplynulém roce vykázala slušné výnosy, což některé podílníky přesvědčilo natolik, že se nerozhodli k výběru finančních prostředků. Za třetí, fondy jsou ze zákona nuceny držet část kapitálu v likvidní složce pro případné výběry, a jelikož zatím nenastal žádný dramatický “hon” na fondy, tak ty stále mají dostatečné rezervy pro výběry. V neposlední řadě se také zlepšila jejich komunikace s podílníky, kteří pak nejednají unáhleně a ve zdánlivé panice nevybírají prostředky.
Oproti předminulému roku se otočila miska vah mezi nabídkou a poptávkou – v roce 2021 chtěl málokdo prodávat kvůli obavě, kam by zisk znovu investoval. Nyní velká část investorů vyčkává na výhodné nákupy. Tedy oproti situaci v roce 2021 vidíme výrazně méně aktivně nakupujících investorů, což omezuje prodejnost nemovitostí. Jelikož od 2. kvartálu 2022 jsou investiční objemy výrazně pod dlouhodobým průměrem, dochází k odkladu plánovaných prodejů a potenciálních (neveřejných) komerčních nemovitostí ke koupi je výrazně více. Nicméně cenová očekávání obou stran se prozatím zřídka potkávají, takže na trhu panuje nízká likvidita.“
| 2021 | Březen 2023 | Rozdíl | |
| Bankovní financování EUR | 1,5 – 2 % | 5,5 – 6 % | 400 bazických bodů |
| Bankovní financování CZK | 2,5 – 3 % | 6,5 – 8 % | 400 bazických bodů |
| Dluhopisové financování EUR | 0,5 – 2 % | 5 – 8 % | 400-600 bazických bodů |
| Dluhopisové financování CZK | 3 – 5 % | 7 – 11 % | 400-600 bazických bodů |
Poznámka: Tabulka je zjednodušená, uvažuje hrubý průměr trhu segmentu komerčních nemovitostí a standardní podmínky dluhu.
Zdroj: CBRE Česká republika, březen 2023
