Trh nemovitostí znervózňuje ČNB. Bude opět zavádět omezení u hypoték?
Boom na tuzemském nemovitostním trhu je nepříjemný nejen pro kupující, kteří jsou kvůli dvoucifernému zdražování v hluboké defenzívě, ale také pro centrální banku. Přestože jsou hlavní příčiny cenového růstu mimo její dosah – jde primárně o strukturální problém nepružné nabídky – zesilující dopady do spotřebitelských cen nemůže z titulu svého mandátu ignorovat. Z pohledu ČNB jde dokonce o jedno z hlavních proinflačních rizik, kvůli kterým v minulém týdnu podržela sazby stabilní a signalizovala i do budoucna potřebu přísné měnové politiky.
Svižný růst cen nových nemovitostí prosakuje do inflace skrze několik kanálů. K samotným novým nemovitostem, jež mají ve spotřebním koši váhu jen 1,6 %, je potřeba přidat další složky imputovaného nájemného (renovace a opravy) a také kategorie jako jsou tržní nájemné, bytové vybavení apod. Právě ty mají největší korelaci s meziročním růstem širokého indexu nových bytových nemovitostí. Dle propočtů ČNB může hypotetický 10% růst cen nemovitostí přispět ke zrychlení inflace v následujících dvou letech v každém roce zhruba 0,3 p. b.
Dle nového šéfa sekce měnové Petra Sklenáře je v současnosti inflační impuls z titulu imputovaného nájemného poblíž vrcholu. To je sice možné, zároveň ale existuje nezanedbatelné riziko dalšího zrychlení cenového růstu nemovitostí (za první kvartál +13 % meziročně), což naznačují dostupné nabídkové ceny za druhý kvartál. Jinými slovy, silné inflační tlaky z nemovitostního trhu mohou celkovou inflaci – i kvůli zpožděnému průsaku jednoho až dvou čtvrtletí – udržet vyšší po delší dobu.
Je pravdou, že ČNB disponuje nástroji, jak usměrnit vývoj na nemovitostním trhu. Makroobezřetnostní politika, například limity na poskytování hypoték, nicméně neslouží na potlačení vysokého růstu cen nebo zvýšení dostupnosti bydlení, ale pro zajištění finanční stability. A ta dle poslední zprávy o finanční stabilitě není aktuální situací ohrožená. Jinak řečeno, nově poskytované hypotéky zatím nevytváří systémové riziko, ať již z důvodu předluženosti domácností nebo toho, že by banky poskytovaly příliš rizikové úvěry. To ostatně na pátečním setkání s analytiky potvrdil i člen bankovní rady Jakub Seidler. Znovuzavedení přísnějších makroobezřetnostních limitů proto aktuálně není na stole.
Autor: Dominik Rusinko, hlavní ekonom ČSOB Private Banking
