Deset realitních trendů 2026: Další zahřívání trhu, redefinice nájmů

^REKLAMA

Ceny bydlení dále porostou, ucítí to hlavně lidé v krajích

Kdo vyhlíží výrazné ochlazení cen nemovitostí anebo zásadnější zpomalení jejich růstu, ten se pravděpodobně nedočká ani příští rok. Zdražovat budou především ty kvalitní – tedy byty v dobrých lokalitách a domy, které nepotřebují generální rekonstrukci. Pokud se některá nemovitost bude prodávat pod cenou, bude to vždy vykoupeno zásadními „ale“. Nejvíce změny pravděpodobně pocítí trhy v krajských městech a jejich prstencích, stále častěji se však růst přelije i do bývalých okresních měst a jejich bezprostředního okolí. Zde ceny porostou z nižšího základu, o to více bude trend znát.

„Rok 2025 se snažil dohnat předchozí stagnaci, rok 2026 už bude realističtěji kopírovat kupní sílu. Neznamená to ale, že by ceny nemovitostí klesaly. Prostor pro růst na secondhandovém trhu tu stále je. Nejvíce to pocítí obyvatelé v krajských městech. Porostou nejen kvůli poptávce přímo z regionu, ale i kvůli částečnému odlivu poptávky z Prahy nebo Brna,“ zmiňuje Hendrik Meyer, generální ředitel skupiny European Housing Services. „Je to podobná situace, v jaké bylo například před dvaceti lety právě Brno. Není potřeba to vnímat negativně, pro krajská města to bude zásadní pozitivní impuls, který může vést ke zlepšování životní úrovně v rámci celého regionu.“

Nájemní trh se rozdělí do několika proudů

Nájemní trh pravděpodobně čekají největší otřesy od doby, kdy jeho zásadní část držela v ruce města. Rok 2026 dá základy pro strukturální změny, které ho budou přetvářet několik následujících let. V první řadě dojde k zásadnějšímu rozdělení běžných nájmů na prémiové pronájmy a „ty běžné“. Ceny rekonstruovaných bytů v dobrých lokalitách tak budou ještě rychleji utíkat zbytku trhu, a to i v krajských městech. Stále častěji budou na trhu fungovat správcovské firmy, zastupující při pronajímání majitele, anebo investoři, kteří budou provozovat buď nově vystavěné nájemní projekty anebo pronajímat vlastní rekonstruované objekty.

„Jedná se o další krok v přibližování se k modelu, který je běžný v západních metropolích. Rozšiřuje se vrstva nájemců, kteří chtějí prémiové nájemní bydlení, aniž by chtěli nemovitost vlastnit. Na straně majitelů stoupá počet těch, kteří začínají svoje nájemní bydlení pozicovat právě jako ‚prémiovější‘. Stále častěji se také spoléhají na partnery v podobě správcovských firem s garantovaným nájmem,“ uvádí Hendrik Meyer. „Pro rok 2026 bude také typické rozevírání cenových hladin mezi novými nájmy a těmi, kteří mají ceny nastavené podle hladin pět let zpět.“

^REKLAMA

Nové šance pro staré domy

Výrazné změny se odehrají na trzích se staršími domy. Právě u nich došlo v posledních letech k zásadním změnám vlivem ekologické a energetické politiky státu. Nerekonstruované domy v původním stavu tak ztrácí na hodnotě přímo úměrně nákladům, které by bylo třeba vynaložit k jejich uvedení do udržitelného stavu. V mnoha případech jejich cena klesá na cenu pozemku a v řadě oblastí se mohou stát cenným artiklem jen kvůli pozemku a kapacitě inženýrských sítí.

„Majitelé starších domů jsou z vývoje obecně rozčarováni. V řadě lokalit – především s horší dopravní vazbou na krajské město – se za posledních 25 let zcela změnila pravidla hry. I domy, které byly kolem roku 2000 částečně rekonstruované, se dnes nezhodnocují a u domů v původním stavu například ze 60. nebo 70. let ceny rostou výrazně pod průměrem,“ vypočítává Hendrik Meyer. „Zvyšuje se podíl domů, kde je samotný pozemek cennější než stavba na něm, protože poměr nákladů na celkovou rekonstrukci a novou výstavbu již snese srovnání. Profitovat na tom budou majitelé unikátních pozemků s napojením na sítě a například vlastními studnami.“

Duální trhy

Česko má, podobně jako Rakousko nebo Německo, velký potenciál pro vznik takzvaných duálních realitních trhů – tedy vzájemně propojených oblastí, kde jsou cenové hladiny z větší části provázané. Zásadní roli bude hrát další investice do železniční i automobilové infrastruktury.

Klasickým příkladem je Praha a středočeské obce na kapacitních tratích nebo Brno a širší metropolitní prstenec s desítkami vesnic a městeček. Výrazně častěji se však budou svazovat například trhy okresních měst se svými krajskými centry.

„Je to logický důsledek proměn poptávkových proudů. Do krajských měst stále častěji směřuje poptávka z Prahy nebo Brna, zároveň se posiluje lokální urbanizace. Rozkvétají satelitní obce okresních měst. A nové železnice a dálnice často přivedou poptávku ze zcela nového směru,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to jasný důkaz, nakolik je v Česku dostupnost bydlení svázaná s dopravní dostupností“

Ceny rekreačních objektů porostou

Změna čeká také trh s rekreačními objekty. I v roce 2026 bude dvourychlostní. Na jedné straně budou obtížně prodejné nemovitosti v nepříliš atraktivních oblastech a nevhodné pro případné komerční pronájmy, na straně druhé pravý opak. Segment takzvaných A+ rekreačních nemovitostí může vyrůst nejrychleji za posledních pět let.

^REKLAMA

Bude však hodně záležet na tom, jak se bude transformovat trh s domácími dovolenými. Minimálně na severu mu totiž vyrostla zásadní konkurence v podobě polských rekreačních oblastí.

„Počet běžných domácností, které by kupovaly chatu nebo chalupu vyloženě pro rodinnou potřebu bude z našeho pohledu v příštím roce spíše klesat. Poroste naopak počet těch, kteří budou nákup rekreační nemovitosti brát jako investici, a kromě vlastní rekreace budou do budoucna kalkulovat i s možným komerčním využitím. Jestli může Česko v něčem dlouhodobě zaujmout, pak je to řada objektů v původním až „folklorním“ stavu v zajímavých lokalitách,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Ty pak mohou konkurovat moderním ubytovacím kapacitám s plným servisem, které vznikají například v polském podhůří Krkonoš a Jizerských hor a stát se lákadlem nejen pro lokální, ale i zahraniční hosty.“

Posílení role přímého trhu kvůli rostoucím provizím realitních kanceláří

Rostoucí ceny nemovitostí, dostupnější data a digitální nástroje v roce 2026 nadále zvýší zájem o takzvané přímé realitní transakce. Tedy domluvu mezi majitelem a zájemcem bez realitního zprostředkovatele. Celkový objem takto realizovaných transakcí by se mohl v případě domů a bytů zvednout asi o 20 %. Důvody jsou jasné – větší kontrola nad smlouváním a ve výsledku cena, která je výhodnější pro obě strany. Průměrná realitní provize za prodej bytu by se totiž mohla v roce 2026 přiblížit k 250 tisícům, u rodinných domů až k 350 tisícům korun.

„Opět se dostáváme do situace, kdy práce realitním makléřům spíše ubývá, protože trh je zahřátý a poptávka je vysoká, ale odměna z každé transakce roste. V kontrastu s často velice přísnými smluvními podmínkami prodávajícího vůči realitní kanceláři to vede k růstu zájmu o prodej napřímo,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Dnes se napřímo prodává zhruba každá desátá až sedmá nemovitost podle typu a lokality. Nejčastěji se to týká bytů v Praze, Brně a krajských městech, a právě zde bude přímý prodej posilovat i v roce 2026. Výhody jsou nesporné – lepší cena pro obě strany, lepší domluva, srovnatelné bezpečí díky nabídce právních i dalších služeb, které je možné čerpat samostatně.“

Developerská výstavba a možné opakování roku 2022

S otazníkem vstupuje do roku 2026 developerská výstavba v hlavním městě. Po odložení nové výstavby největšího rezidenčního developera se dá očekávat podobný krok i od některých dalších zejména pražských hráčů, podobně jako v roce 2022. Pokud se tak stane, citelně stoupne role mikrodeveloperů nebo poptávka po bytech v celkově rekonstruovaných starších domech.

Rozdílně by se mohla situace vyvíjet v krajských městech, kde je stále poměrně velký prostor pro zdražování těch nejkvalitnějších nemovitostí včetně novostaveb.

„Posouvání termínů developerské výstavby je poměrně pochopitelnou taktikou pro situace, jako je ta současná. Hozenou rukavici by tak měli zvednout všichni majitelé bytů v dobré kvalitě, kteří mohou v lokalitách posunutých projektů těžit z prémiové poptávky,“ uvádí Hendrik Meyer.

Sell to Buy – malý realitní hlavolam

Poměrně zásadně stoupne počet domácností, které budou financování nové nemovitosti řešit prodejem některé ze stávajících. Očekává se rozprodej jedné z posledních sad restituovaných pozemků a další obohacení nabídky rekreačních objektů nebo starších domů, především v původním stavu nebo jen menších rekonstrukcích.
Rozprodávat se v řadě případů budou také menší investiční byty, což vytvoří další podmínky pro růst trhu s odloženou hypotékou. Ta umožňuje prodat stávající byt, přestěhovat se do nového, který na překlenovací období financuje třetí strana. Od té je následně odkoupen ve chvíli, kdy jsou peníze z prodeje původní nemovitosti na účtu.

„Nové produkty jako je odložená hypotéka budou na vzestupu. Již letos jsme viděli rostoucí množství lidí, kteří financují nákup nové nemovitosti prodejem staré a tento trend bude v roce 2026 ještě zásadněji posilovat. Na trh se tak může dostat celá řada investičních bytů z doby před 10–15 lety, ale také pozemků nebo starších rodinných domů,“ vypočítává Hendrik Meyer. „Takzvaná ‚odložená hypotéka‘ bude nadále dobře pomáhat v situacích, kdy chce kupující čerpat z výhod platby v hotovosti, ale zároveň využít podmínky hypotečního úvěru.“

Bohatší realitní nabídka

Rostoucí ceny nemovitostí v mnoha případech motivují majitele, kteří v minulých letech pozdrželi prodej ve prospěch nájmu. V roce 2025 se podle odhadů takto „vrátilo“ do prodeje několik tisíc nemovitostí, které měli majitelé snahu prodat již v době, kdy realitní trh chladl. V roce 2026 jich může být výrazně více. Nebude se však jednat o žádný výprodej – jde většinou o kvalitnější nebo atypické nemovitosti, ať už s ohledem na dispozici, plochu nebo lokalitu.

„Pestrá nabídka potěší hlavně ty, kteří berou nemovitost jako investici a nejde jim o tlak na cenu. Majitelé těchto nemovitostí totiž neprodávají v časové tísni a nebudou tolik otevřeni vyjednávání. Na druhou stranu se může jednat o takzvané blue-chip estates, tedy zcela výjimečné nemovitosti s nadprůměrným zhodnocováním,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Refinancování levných hypoték

V příštích 24 měsících čeká refinancování hypoték v objemu, který se blíží jednomu bilionu korun. V roce 2026 se to bude týkat vlny „nejlevnějších“ hypoték. Jakkoli se domácnosti, které je čerpají, nemají šanci dostat na podobné podmínky, situace pro ně nebude tak kritická, jak by se mohlo zdát. Pro banky bude takto velký objem z konkurenčního hlediska velice zajímavý a budou se snažit maximálně vycházet vstříc.
I tak je možné v dílčích případech očekávat, že na trh zamíří byty, které nebude z nejrůznějších důvodů pro majitele zajímavé za nových podmínek splácet a nabídnou je k prodeji.

„Ukazuje se, že i přes obavy nedochází při refinancování k zásadnějším problémům domácností. Přichází navíc v čase, kdy se české ekonomice daří. Refinancování tak bude spíše využíváno k pokusům o prodej původní nemovitosti nakoupené za výhodných podmínek a koupi například většího bytu, který bude majitelům vyhovovat více,“ uzavírá Hendrik Meyer.