Vyplatí se žít v nájmu a mít hypotéku na investiční byt?

Řada mladých lidí podléhá mýtu, že si musí nejprve vyřešit vlastní bydlení a teprve potom mohou investovat. Alternativní a ekonomicky mnohem zajímavější strategie ale zní jinak: buďte flexibilní, bydlete v nájmu, ale strategicky vlastněte investiční byt, který vám roste na hodnotě a jehož hypotéku vám splácí nájemník.

Magická hranice 36 let a síla páky

Proč je věk 36 let tak zásadní? Jedná se o limity České národní banky. Zatímco standardní klient nad 36 let dosáhne obvykle maximálně na 80 % LTV (tedy potřebuje 20 % vlastních zdrojů), žadatelům do 36 let banky často umožňují financovat až 90 % hodnoty nemovitosti. Benevolentnější jsou pro mladé i ukazatele DSTI a DTI, které určují, jak velkou část příjmu může spolknout splátka a kolik si celkově můžete půjčit.

Uveďme si to na příkladu bytu za 8 milionů korun. Rozdíl 10procentních bodů v LTV znamená, že starší investor potřebuje 1,6 milionu korun v hotovosti. Mladému investorovi s 90 % LTV stačí jen polovina, tedy 800 tisíc korun. Ačkoliv je měsíční splátka o něco vyšší, tento rozdíl vám umožní vstoupit do investice o několik let dříve. A to se propíše do celkového zhodnocení (ROI), které po 10 letech může u 90% financování dosáhnout 870 %, zatímco u 80% financování je to 375 %.

Bydlím levně, vlastním strategicky

Často slýcháme, že nájem je vyhazování peněz. Není. Nájem je cena za flexibilitu – můžete měnit město, práci i velikost bytu podle aktuální životní situace. Vyhazování peněz je spíše sedět v bytě, který neroste na hodnotě tak, jak by mohl, a zároveň nemít žádné jiné investiční aktivum. Je obrovský rozdíl mezi emocí spojenou s vlastním domovem a chladnou finanční strategií.

^REKLAMA

Představte si konkrétní modelový scénář. Bydlíte v nájmu na okraji Prahy, nebo ve sdíleném bydlení a platíte 15 000 Kč měsíčně. Zároveň ale vlastníte investiční byt v dobré lokalitě krajského města, kde vám nájemník platí 18 000 Kč. Vaše splátka hypotéky je sice 20 000 Kč, takže čisté cash flow je mírně v minusu, ale ve výsledku vám nájemník táhne drtivou většinu nákladů na úvěr. Za 10 let máte splaceny stovky tisíc na jistině, hodnotu bytu vyšší klidně až o milion a vybudované vlastní jmění, které vám následně poslouží jako zástava nebo zdroj hotovosti pro budoucí vlastní bydlení.

Vyšší páka znamená vyšší rizika

Aby tato strategie fungovala, nelze k ní přistupovat bezhlavě. Vyšší LTV a větší páka s sebou přirozeně nesou i vyšší riziko. Investoři musí mít připravený finanční polštář ve výši 3 až 6 měsíčních splátek hypotéky, rezervu na 1 až 2 měsíce prázdného bytu a prostředky na základní opravy.

Stejně tak je klíčové udělat si vlastní stres test pro případ růstu úrokových sazeb a nepodcenit právní rizika – kvalitní nájemní smlouva a pečlivý výběr nájemníků jsou naprostou nutností. Cílem v prvních letech totiž nemusí být hned kladné cash flow, ale dlouhodobá kombinace splácení jistiny a růstu ceny nemovitosti.

Pokud je vám pod 36 let, běží vám unikátní okno příležitosti. Nepromarněte ho čekáním na to, až si naspoříte na byt, ve kterém chcete jednou zestárnout. Peníze nechte pracovat už teď.

Autor: David Bureš, zakladatel & CEO FLET