Stagnace cen starších domů: první zlom po letech růstu realitního trhu

Poprvé dolů: co se děje se staršími rodinnými domy

Na trhu s rodinnými domy se odehrává pozoruhodný posun. Středně velké domy, typicky postavené na přelomu tisíciletí, zaznamenaly meziročně pokles ceny zhruba o jedno procento. V absolutních číslech se může zdát marginální, symbolicky je však zásadní: jde o první zaznamenaný pokles v této kategorii po letech nepřetržitého růstu.

Příčina není na straně poptávky jako takové, ale na straně nastavení nabídkových cen. Majitelé těchto domů je stále vnímají jako „téměř novostavby“. Trh tento pohled nesdílí. Kupující dnes posuzují nemovitost z pohledu energetické náročnosti a nákladů na případnou modernizaci. Dům z roku 2001 bez zateplení, nebo v té době postačujícími parametry, s původními okny a starším vytápěním představuje v době energetické krize a rostoucích cen stavebních prací investici, jejíž skutečné náklady majitelé do ceny nezapočítávají. Energetická náročnost a vysoká investice do rekonstrukce ovlivňuje i situaci v segmentu starších rodinných domů, zejména v regionech.

„Majitelé domů z devadesátých let a přelomu tisíciletí si mnohdy neuvědomují, že trh je přestal vnímat jako mladé nemovitosti. Bez rekonstrukce, anebo alespoň bez realisticky nastavené ceny, která náklady na ni zohledňuje, se prodej buď protahuje, nebo vůbec nerealizuje,“ říká Tomáš Jelínek, výkonný ředitel CENTURY 21 v Česku.

Cenový růst zpomaluje, ale trh je zdravý

Ceny bytů v České republice rostly v meziročním srovnání o 12,6 %. V únoru 2026 dosáhla průměrná cena 95 296 Kč za metr čtvereční. Praha si drží pozici nejdražšího trhu s hodnotou 160 254 Kč/m², meziročně o 9,78 % více. Po dynamickém jaru 2025, které stálo za velkou částí tohoto růstu, se tempo od posledního čtvrtletí 2025 zpomaluje. Situace se výrazně liší v závislosti na lokalitě a v některých regionech mimo Prahu a Brno trh fakticky stagnuje, a to především v porovnání s inflací.