Byt za necelé dva roky zlevnil o pětinu. Z aktuálního inzerátu se to nedozvíte

Na říjnovém workshopu na konferenci MECH Expo ukazoval Václavík vývoj ceny jednoho bytu. Kdo si ho uložil do záložek, viděl tři ceny a pak inzerát zmizel. Byt se ale vrátil pod novým inzerátem, souběžně ho nabízela další kancelář a po pauze se objevil znovu, tentokrát rovnou na dvou místech, dohromady v pěti inzerátech. Teprve když se spojily, bylo vidět, že cena šla za necelé dva roky zhruba o pětinu dolů a byt se pořád neprodal.

„Inzerent byt vystaví, potom ho stáhne, aby nevypadal jako ležák, a takhle to opakuje,“ popisuje Václavík. Dlouhá doba v nabídce a opakované zlevňování podle něj ukazují, že prodávající je pod tlakem. „Když prodávající cenu opakovaně snižuje, je to pro mě signál, že bych mohl zkusit vyjednávat o další slevě,“ vysvětluje.

Vyjednávat se dnes dá víc než před rokem. Podle dat společnosti Valuo, která zazněla na stejné konferenci, prochází zlevněním zhruba každá třetí nabídka bytu, před rokem to byla každá čtvrtá. Kupující si v průměru vyjednávají slevu pět až šest procent.

Jedna nemovitost, víc než dva inzeráty

V zářijovém vzorku MECH připadalo na zhruba 429 tisíc aktivních inzerátů asi 194 tisíc skutečných nemovitostí. Duplicity přitom nevznikají jen tím, že tentýž inzerát visí na více portálech. Stejný byt často ve stejnou dobu nabízí několik kanceláří, každá s jinými fotkami, jinak změřenou plochou a jinou cenou. Jindy kancelář inzerát stáhne a za pár měsíců ho vloží znovu, často za jinou cenu. Datum na inzerátu tak o tom, jak dlouho se byt prodává, mnoho neříká. Rozhodující je jeho první výskyt v nabídce.

^REKLAMA

Zároveň platí opak. Víc než polovina nemovitostí, 53 procent, je inzerována jen na jednom místě. Typicky jde o soukromé prodávající a menší lokální realitky a nejvíc takových nabídek mají menší a specializované servery. Největší zdroj ukáže zhruba 65 procent nabídky, kterou MECH sleduje, na 95 procent je potřeba šest zdrojů. Každý další už přidává jen jednotky procent a zbytek je rozptýlený po zhruba osmnácti menších serverech. Sledovat všechno tedy podle Václavíka nemá smysl, stačí vědět, kde je zlom.

„Podle mě většina lidí hledá na jednom, dvou, maximálně třech největších portálech. Zkušení investoři porovnávají nabídky napříč zdroji, většina lidí to ale nedělá,“ podotýká.

Tabulka zastará za pár dní

Investor, který hledá ručně, obvykle postupuje ve třech krocích. Projde několik portálů a sám páruje, které inzeráty patří k jednomu bytu. Kandidáty přepíše do tabulky, dohledá nájmy v okolí a spočítá výnos. A pak se jednou za čas podívá, jestli něco nezlevnilo. Právě poslední krok selhává nejčastěji. Tabulka zastará během pár dní a o zlevnění se investor dozví náhodou, nebo pozdě.

„Ruční sledování nabídek je časově náročné, proto v MECHu propojujeme inzeráty z různých zdrojů a sledujeme jejich cenovou historii,“ vysvětluje Václavík.

Byt, který za 4,2 milionu nedával smysl, ho za 3,6 milionu dávat může. Při stejném nájmu vychází hrubý výnos zhruba o šestinu vyšší. Václavík proto doporučuje hlídat nejen nové inzeráty, ale hlavně změny cen, třeba nemovitosti, které za poslední týden zlevnily o víc než pět procent, nebo ty, u nichž se cena měnila opakovaně. Signálem, že lokalita zpomaluje, je podle něj i to, když v ní aktivních nabídek z měsíce na měsíc přibývá.

Než si investor domluví prohlídku, měl by si ověřit pár věcí, které aktuální inzerát neukáže. Především kdy se byt v nabídce objevil poprvé, tedy ne datum posledního inzerátu, ale první výskyt třeba u jiné realitky nebo na jiném portálu, a kolikrát a o kolik se od té doby měnila cena. U družstevních bytů je dobré dopočítat celkovou cenu, protože inzerát často uvádí jen její část a zbytek tvoří nesplacený úvěr družstva. Teprve s ním má smysl srovnávat cenu za metr.

Výnos je potřeba počítat z nájmů srovnatelných bytů v okolí, ne z průměru za celý okres, a s vlastní kupní cenou a náklady na opravu. A protože každý odhad ceny je jen orientační, je lepší mít jich víc vedle sebe. Když se shodnou, je to signál. Když se rozejdou, je to důvod podívat se na byt pozorněji.

Kde data končí

Slučovat inzeráty bez chyby neumí ani software. Když se nabídky téže nemovitosti výrazně liší popisem, fotkami nebo plochou, systém je nemusí poznat. „Radši nesloučíme, než abychom sloučili špatně,“ říká Václavík. Spojit omylem dva různé byty je totiž horší chyba, než když investor jednu nemovitost uvidí dvakrát.

Inzerce navíc ukazuje jen to, kolik prodávající chtějí, ne za kolik se skutečně prodává. Realizované ceny se do katastru propisují s několikaměsíčním zpožděním a technický stav domu ani důvod, proč je byt levnější než okolí, z dat nevyčtete. Data tak pomohou nabídky rychleji protřídit, místo ale musí investor znát sám. „Mějte vytipovanou lokalitu, buďte v ní odborníci a pak poznáte, který obchod dává smysl,“ uzavírá Václavík.