ČNB: Nemovitostní bublina není aktuální, přísnější regulace pomůže

Protože zdánlivě vysoké ceny zastavených nemovitostí přispívají k úvěrovému boomu a nadměrnému zadlužení domácností, uvažuje se o přísnější regulaci. Uvažuje se o stanovení předepsaných limitů LTV a uplatnění požadavků na proticyklické kapitálové polštáře finančních institucí.

Ceny nemovitostí a riziko jejich dalšího poklesu

Ceny nemovitostí se se podle Zprávy o finanční stabilitě 2012 – 2013, vydané úřadem ČNB, pravděpodobně pohybují blízko fundamentálních hodnot. Vnímané riziko dalšího poklesu cen nemovitostí podle zprávy kleslo. Trh nemovitostí prý nevykazuje výraznější známky přehřívání, stejně jako trh hypotečních úvěrů. V postlehmanovském období ovšem ceny nemovitostí v ČR vykazují znatelné známky cykličnosti. Pokles cen nemovitostí, ke kterému došlo, byl doprovázen poklesem počtu nemovitostních transakcí a zpomalením dynamiky úvěrů na bydlení. Vyšší závislosti změny cen na hospodářském cyklu pak v minulém období dosáhl vývoj cen bytů než rodinných domů.

Obrázek 1: Cyklus v cenách nemovitostí. Zrychlující růst cen nemovitostí v letech 2006–2008, byl vystřídán jejich propadem v roce 2009 a pokračujícími poklesy v letech 2010–2011. 

Zdroj : ČNB, Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013

Utlumená poptávka po úvěrech a riziko nízkých úrokových sazeb

^REKLAMA

Zpráva o finanční stabilitě vydaná ČNB v roce 2013 dále konstatuje, že i přes historicky nízkou úroveň úrokových sazeb zůstává poptávka po úvěrech a rizikových aktivech utlumená. Jak banky čelí tlakům na pokles úrokových výnosů z úvěrových portfolií, úrovně jejich marží klesá. U nově poskytovaných úvěrů tak marže podle ČNB nemusí vždy odpovídat ocenění rizik: „Existují náznaky, i když jen velmi mírné, že některé banky používají pokročilé interní modely způsobem, který riziko ztrát podhodnocuje a odhadované rizikové váhy jsou vychýleny směrem dolů.“ Důvodem podceňování rizika ze strany bank má být levnou strategií v podobě odkládání přiznání úvěrového rizika a mírnění nákladů na plnění požadavků na kapitálovou přiměřenost.

Obrázek 2: Projevy sestupné fáze úvěrového cyklu na českém úvěrovém trhu. Reálná ekonomika je v útlumu, vládne averze k riziku, což znamená útlum poptávky po riziku a rizikových aktivech.  

Bilance českých bank se mohou v případě pokračování či dokonce prohlubování recese stát více citlivé na vývoj příjmové situace podniků a domácností, což by se mohlo odrazit v nelineárně rychlém nárůstu míry defaultu. Současná nízká hladina úrokových sazeb z úvěrů také může maskovat napjatou situaci řady dlužníků, pokud jde o schopnost obsluhovat dluhy při existujících příjmových tocích.

^REKLAMA

„Pozorovaný postupný růst podílu hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou nebo s velmi krátkými úrokovými fixacemi je v prostředí nízkých úrokových sazeb přirozený, nicméně ČNB bude analyzovat rovněž citlivost úvěrového rizika hypotečních portfolií na případný růst úrokových sazeb, který by mohl ztížit některým dlužníkům splácení svých závazků.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Úvěrové limity dlužníků určené oceněním zajištěných aktiv

Z pohledu úvěrového cyklu je nutné vyzdvihnout, že nemovitosti hrají dvojí roli –  nejen, že jsou faktory produkce (třebas ve smyslu že byty slouží k bydlení), ale fungují také jako zástava pro úvěry. Ceny nemovitostí jsou tak nutně ovlivněny dostupností úvěrů a velikostí úvěrových limitů. Pokud dlužník koupil nemovitost na dluh a půjčoval si proti hodnotě této nemovitosti, pak je v případě růstu ceny této nemovitosti více bonitní – jeho majetek se zvětšil. Pokud ovšem cena zástavy klesla, majetek se zmenšil a úvěrová bonita poklesla.

Obrázek 3: Čím vyšší cenu nemovitost má, tím vyšší pravděpodobně bude úvěr, na který lze dosáhnout. Úvěrové limity ovlivňují cenu nemovitostí (a naopak).

^REKLAMA

„V některých fázích úvěrového cyklu může docházet jak ze strany bank, tak ze strany domácností k možnému podcenění rizik budoucího vývoje a k přílišné benevolenci vůči potenciální neschopnosti úvěr splácet. Tato benevolence přitom může být zapříčiněna právě zdánlivě vysokou hodnotou zástavy ve formě nemovitosti v období rychlého růstu cen. Podobná situace vzniká často v době propojeného úvěrového a nemovitostního boomu a vede k nadměrnému zadlužení domácností a k akumulaci úvěrů se zvýšenou pravděpodobností selhání v aktivech bank. V případě prudkého zhoršení makroekonomických podmínek se tato akumulovaná rizika projeví na straně dlužníků v nesplácení úvěru a následném nuceném odprodeji nemovitosti, na straně bank pak v rostoucích ztrátách z poskytnutých úvěrů.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Regulace omezením limitů LTV a požadavku na „kapitálové polštáře“ banky

Jistá rizika v oblasti investic do nemovitostí v ČR ovšem může znamenat odlišný vývoj cen i počtu transakcí v různých regionech a nižší poklesy, respektive i růsty v Praze. Rizika se mohou zvyšovat společně s vyšší výhodností nákupů nemovitostí jako investice dané nárůstem výnosu z nájemného a poklesem výnosů alternativních aktiv a úroků z úvěrů na bydlení. I když samotné ceny nemovitostí porostou relativně mírnými tempy, může zhoršování fundamentálních faktorů souvisejících s nemovitostmi znamenat „charakter bubliny „zezdola““, zaznívá v diskutované zprávě úřadu ČNB. Na agregované úrovni se pak souběh nucených prodejů nemovitostí může projevit v dalším dodatečném tlaku na pokles cen nemovitostí nad rámec zhoršení fundamentálních faktorů.

„ČNB jako makroobezřetnostní autorita (…) připravuje sadu vhodných nástrojů, které by umožnily na případná rizika spojená s vývojem cen nemovitostí i úvěrů do tohoto sektoru reagovat. Takovými nástroji mohou být například sektorově specifické rizikové váhy pro výpočet požadavků na kapitál bank či limity podílu výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Regulace by tak mohla do budoucna přijít s dodatečnými požadavky na kapitál finanční instituce, tzv. kapitálové polštáře. Jedná se o polštář pro systémové riziko, odvozený od globálního nebo domácího systémového významu dané banky a proticyklický polštář. V období poklesu ekonomické aktivity by mohl být proticyklický polštář „rozpouštěn“ na krytí úvěrových ztrát.

V dobách velmi silného úvěrového boomu by také mohl být ze strany ČNB jako regulátora stanoven požadavek na nižší hodnotu LTV – tedy přísnější horní limit pro poskytnutou výši úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti sloužící jako zástava. Zatímco kapitálová regulace a požadavek na kapitálový polštář představuje omezení pro banku, (na úvěry s vyšší rizikovou váhou musí být držen větší objem kapitálu), limit na poměr LTV představuje spíše omezení pro výpůjční kapacitu dlužníků.