Hypotéka jedině v kombinaci s investicí

Je třeba se začít zabývat otázkou, co bude klient s hypotékou dělat, až mu před koncem fixace přijde nová úroková sazba např. 6 % p.a. Toto číslo se může zdát přehnané, ale za podobné sazby se hypotéky opravdu poskytovaly v roce 2008 a 2009.
Podívejme se na to na jednoduchém příkladu hypotéky 1 mil. Kč na 30 let. Splátka takové hypotéky se sazbou 1,99 % p.a. je 3 691 Kč měsíčně, ale stejná hypotéka na stejnou dobu se sazbou 5,99 % p.a. má splátku 5 989 Kč měsíčně. Rozdíl činí 2 298 Kč a představuje nárůst o 62%. A to už může pocítit každý rodinný rozpočet.
Tato situace má však jednoduché řešení, které by mělo být automatické ke každému hypotečnímu úvěru. Jde o paralelní investici doprovázející hypoteční úvěr.
Samozřejmé je, že by klient neměl brát hypotéku, která mu bonitně vychází jen těsně. Banky takový úvěr často akceptují, ale klient si v případě změny sazby nebo změny životní situace zadělává na problémy se splácením.

Jak přistoupit k hypotéce s investicí

Ideální je spočítat si splátku hypotéky ne dle současných sazeb, ale dle historicky průměrných sazeb, které mohou být někde okolo 4 % p.a. Naše hypotéka v příkladu by při sazbě 4 % měla splátku 4 774 Kč. V tomto případě bych doporučil vzít miliónovou hypotéku se sazbou 1,99 % p.a. a se splátkou 3 691 Kč a pomyslný rozdíl současné a průměrné budoucí sazby zhodnocovat formou pravidelné investice. V našem případě to dělá měsíčně 1 083 Kč a pro jednoduchost si to můžeme zaokrouhlit na 1 000 Kč měsíčně. Peníze z takové investice se dají kdykoli na cokoli použít a pravidelná platba zde není povinná.
Sazba 1,99 % je velmi výhodná a může být dobré si ji zafixovat i na 10 let. Co se stane po 10ti letech? Zůstatek naší hypotéky bude 730 337 Kč a na investici se zhodnocením 6 % (průměr při použití vhodných investičních nástrojů, například smíšené a akciové fondy, případně realitní fond) budeme mít naspořeno zhruba 160 000 Kč. To je stále málo, ale dává nám to několik možností:

• Můžeme pokračovat v hypotéce s novou sazbou a při další fixaci hypotéku celou vyplatit. Orientačně to vyjde ve 20. roce hypotéky, jak ukazuje Graf 1. Tak se dá ušetřit celých deset let splácení úvěru a stovky tisíc korun.

Graf 1: Kombinace hypotéky a investice

• Můžeme si v 10. roce hypotéky snížit zůstatek úvěru ze 730 000 Kč na nějakých 570 000 Kč, což dělá zhruba ¼ a zásadně se to pozná na splátce nového úvěru.
• Můžeme normálně celých 30 let platit hypotéku a po 30 letech se těšit hned dvakrát. Jednak ze splacení celé hypotéky a jednak z hodnoty naší investice, která dost pravděpodobně bude nad hranicí 1 mil. Kč.

Je několik důvodů, proč je vhodné spojit hypoteční úvěr s investicí. Jednak tím získáme rezervu pro případ změn sazby v budoucí fixaci, ale hlavně si takto vytvoříme finanční polštář, který může být v budoucnu jakkoli použit, ať už v souvislosti s hypotékou nebo jinak.