EUR 24.345

USD 23.279

REPO sazba ČNB 7.00 %

Inflace 15.1 %

EUR 24.345

USD 23.279

Text: Veronika Hejná

01. 09. 2022

0 komentářů

Kdy se uplatní zákonné předkupní právo mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku?

 

Nový občanský zákoník s účinností od 1. ledna 2014 do našeho právního řádu znovuzavedl tzv. superficiální zásadu. Je-li na pozemku postavena stavba, stane se (až na výjimky) součástí tohoto pozemku. Pakliže k datu 1. ledna 2014 byl vlastník pozemku též vlastníkem stavby, stavba se stala součástí pozemku. Naproti tomu je-li vlastníkem stavby někdo jiný, než vlastník pozemku, mají vlastníci vzájemné předkupní právo. Problém může nastat tehdy, leží-li stavba na více pozemcích.



 

Účel zákonného předkupního práva

Zavedením zvláštního zákonného předkupního práva se zákonodárce snaží zajistit spojení vlastnictví k pozemku a stavbě v rukou jediného vlastníka. Pokud je tedy vlastníkem stavby i pozemku tatáž osoba, pozemek a stavba se spojují v jedinou nemovitou věc. Jde-li o odlišné vlastníky, právní spojení pozemku a stavby se odkládá do okamžiku, kdy se obě nemovité věci stanou vlastnictvím jedné osoby.

„Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě,“ stojí dále v § 3056 odst. 2 občanského zákoníku. Zároveň stojí-li stavba na několika pozemcích, použijí se ustanovení o předkupním právu pouze ve vztahu k pozemku, na němž se nachází převážná část stavby.

Co když na sousední pozemek zasahuje malá část stavby?

Dovolací soud se již v minulosti vypořádal s otázkou, zda má předkupní právo vlastník pozemku se stavbou vůči vlastníkovi sousedního pozemku, na němž stojí jen malá část této stavby.

„Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se ustanovení § 3056 až 3058 občanského zákoníku jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Jinak řečeno, předkupní právo vlastníka stavby vůči vlastníkovi pozemku (…) se týká jen toho pozemku, na němž leží převážná část stavby. Vlastník stavby (přesněji řečeno vlastník pozemku, jehož součástí je stavba, přesahující na sousední pozemek) v takovém případě nemá předkupní právo proti vlastníkovi sousedního pozemku, na kterém se nachází menší část stavby,“ vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1995/2020 ze dne 25. listopadu 2020.

Co je „převážná část stavby“?

Nejvyšší soud ČR se v rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 3282/2021 ze dne 31. března 2022 vyjadřoval k vymezení pojmu „převážná část stavby“. Obdobně jako v předchozím citovaném případě šlo o zemědělskou stavbu, která se rozkládala na více pozemcích v rukách různých vlastníků.

REKLAMA

„Výklad pojmu převážná část stavby není v zákoně nijak naznačen a vodítko nepodává ani důvodová zpráva. Dovolací soud vychází ze základní úvahy, že převážnost stavby by měla být posuzována ve vztahu k celku stavby, a nikoliv ve vztahu k dalším částem stavby na jiných pozemcích,“ uvádí Nejvyšší soud v rozsudku. Zároveň připomíná, že „převážná část stavby“ není totéž, co „největší část stavby“. U staveb se složitějším členěním (jiných než výškových) musí soudy přihlédnout i k objemovému hledisku, tedy nejen samotné ploše.

„Protože institut předkupního práva je zásahem do smluvní volnosti stran při volbě smluvního partnera, je třeba na toto omezení nahlížet a vykládat je tak, aby bylo předkupní právo založeno skutečně pouze v případech, na které má zákonná úprava dopadat,“ zdůrazňuje Nejvyšší soud. Nepostačuje tak pouhá nadpoloviční většina, jinak by zákonodárce kritérium nadpoloviční většiny do zákona přímo zakotvil.

„Pakliže tak [zákonodárce] neučinil (…), dává tím podle přesvědčení dovolacího soudu zjevně najevo, že převážná část musí být spojena s výrazně větším dopadem zastavěnosti (obestavěnosti) než s prostou nadpoloviční většinou. Za převážnou část stavby na pozemku je potom nutno považovat ty případy, kdy ve srovnání s dalším či dalšími pozemky bude na daném pozemku zjevná, zřetelná, jasně převažující část stavby,“ připomíná Nejvyšší soud.

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj fincentrum hypoindexu

%6.31 Aktuální výše Hypoindexu

2.84%

3.14%

3.39%

3.81%

4.14%

4.52%

4.62%

4.88%

5.33%

5.71%

6.24%

6.28%

6.23%

6.2%

6.31%
Historie vývoje


Související články

Právní vady nemovitosti

Právní vady nemovitostí: Které zjistíte z katastru a které ne?

Před uzavřením kupní smlouvy na nemovitost je rozhodně na místě, prověřit si jak osobu prodávajícího, tak i technický a právní stav nemovitosti. Z průzkumu STEM/MARK pro společnost MyNEMO Report však vyplynulo, že přibližně 25 % zájemců o koupi nemovitosti všechna související rizika neprověřuje. Odhlédneme-li od faktických vad, které mohou vyplývat z technického stavu nemovitosti, mohou vám život zkomplikovat […]

Text: Veronika Hejná

11. 03. 2021

Předkupní právo novela 2020

Předkupní právo se má zrušit, rozhodla sněmovna

Předkupní právo od roku 2018 komplikuje prodeje nemovitostí, a to v případě, že jsou například sklepy nebo garáže vymezeny podílem na společných prostorách. Uvedené ale neztěžuje jen prodeje bytů. Předkupní právo se dotýká také příjezdových cest, které jsou společné pro několik rodinných domů.

Text: Veronika Hejná

02. 03. 2020


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *