Komentář: Hypotéky dál zdražují. Největší rozdíly dnes nevznikají v sazebnících, ale při schvalování úvěru
Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu se v srpnu zvýšila na 5,42 %. Meziměsíčně jde o nárůst o 0,10procentního bodu, který potvrzuje, že hypoteční trh se po jarním obratu stabilizoval na vyšších hodnotách. Od letošního březnového minima, kdy Hypoindex dosáhl 4,89 %, vzrostla průměrná sazba již o více než půl procentního bodu. Vývoj posledních měsíců tak naznačuje, že banky v současnosti nemají prostor pro plošné zlevňování hypotečních úvěrů.
Přesto by bylo chybou hodnotit současný trh pouze podle průměrné úrokové sazby. Zatímco ještě před několika lety rozhodovalo především to, která banka nabídne nejnižší inzerovaný úrok, dnes se konkurenční boj přesouvá do jiné oblasti. Stále větší význam získává individuální nastavení podmínek konkrétního klienta a výsledná sazba je často spíše výsledkem obchodního vyjednávání než pouhého pohledu do sazebníku.
V praxi tak dnes není výjimkou, že dva klienti se stejnou výší hypotéky obdrží od stejné banky odlišnou nabídku. Banky stále více pracují s interním hodnocením bonity klienta, výší vlastních zdrojů, délkou vztahu s bankou nebo ochotou využívat další produkty. Výsledná úroková sazba tak vzniká kombinací celé řady parametrů, nikoliv pouze aktuální situace na finančních trzích.
Významnou roli hraje například aktivní využívání běžného účtu, pravidelné zasílání příjmu nebo sjednání pojištění schopnosti splácet. Některé banky zvýhodňují klienty, kteří financují energeticky úsporné nemovitosti, jiné nabízejí lepší podmínky při nižším poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Rozhodovat může také výše samotného úvěru nebo celkový obchodní potenciál klienta. Právě proto dnes nelze jednoduše říci, že průměrná sazba Hypoindexu odpovídá tomu, co získá konkrétní žadatel o hypotéku.
Pro klienty z toho plyne poměrně zásadní doporučení. Nestačí sledovat pouze reklamní kampaně jednotlivých bank nebo čekat na další změnu sazeb. Mnohem větší prostor pro úsporu často představuje kvalitní příprava samotné žádosti o úvěr. Dobře nastavené financování, dostatečné vlastní prostředky, doložení stabilních příjmů nebo správná kombinace doplňkových produktů mohou přinést lepší podmínky než několik desetin procentního bodu, o které se meziměsíčně mění průměrný Hypoindex.
REKLAMA
Z tohoto pohledu se také mění role hypotečního poradce. Jeho úkolem již není pouze porovnat sazebníky jednotlivých bank, ale především najít instituci, která dokáže konkrétního klienta ocenit nejvýhodněji. Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami totiž dnes často nevznikají na úrovni oficiálních sazeb, ale až při individuálním schvalování obchodních podmínek.
Samozřejmě i nadále platí, že vývoj hypotečních sazeb ovlivňují především dlouhodobé tržní úrokové sazby a situace na finančních trzích. Právě ty určují náklady bank na financování hypoték. Z pohledu běžného klienta je však stále důležitější uvědomit si, že výslednou cenu úvěru může do značné míry ovlivnit i on sám. Rozdíl mezi dobře připravenou a průměrně připravenou žádostí dnes může představovat úsporu, která v průběhu celé fixace dosahuje desítek tisíc korun.
Aktuální vývoj proto potvrzuje, že rok 2026 není pouze obdobím vyšších úrokových sazeb, ale především obdobím individualizace hypotečního trhu. Průměrná sazba zůstává důležitým ukazatelem vývoje, stále méně však vypovídá o tom, za jakých podmínek bude financována konkrétní domácnost. Rozhodující výhodou dnes není jen správně načasovat sjednání hypotéky, ale především umět využít konkurenčního prostředí bank a připravit si takovou žádost, která umožní získat co nejlepší individuální nabídku.
Autor: Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select
