Nájemní bydlení v Praze se stává investičním mainstreamem

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení dál roste a postupně se stává standardní součástí developerských i investičních strategií. Zatímco ve čtvrtém kvartálu 2025 tvořily investice do nájemního bydlení pouze 2,4 % celkového objemu, v prvním čtvrtletí letošního roku jejich objem přesáhl 143 milionů eur a představoval přibližně čtvrtinu celkového investičního trhu.

Podle analýzy Knight Frank je v Praze v současnosti v provozu 4100 bytových jednotek v BTR projektech s více než 50 byty, které jsou vlastněny a provozovány institucionálními investory. Tyto byty tvoří 66% nabídky institucionálního nájemního bydlení. Vedle nich report eviduje také 1750 jednotek studentského bydlení a více než 300 jednotek brandovaných jako co-living.

Silná je také další výstavba BTR

V Praze je aktuálně ve výstavbě 2290 BTR bytů a do konce roku se očekává dodání dalších téměř 300 jednotek. Největší koncentrace nové výstavby je v Praze 5, kde se staví 27 % všech BTR jednotek, a v Praze 9 s podílem 26 %. Následuje Praha 10 s 12 %, Praha 4 s 11 % a Praha 13 s 10 %.

„S reálným dokončováním projektů začíná institucionální nájemní bydlení v Praze fungovat jako nová rezidenční infrastruktura: přináší stabilní nabídku, dlouhodobý kapitál a profesionální správu. Pro město i pro nájemníky je důležité, že se z nájmu stává kvalitní a předvídatelná volba,“ říká Josef Karas, Head of Investment ve společnosti Knight Frank.

^REKLAMA

Atraktivitu segmentu podporuje také vysoká obsazenost. Projekty podle reportu velmi rychle po dodání na trh dosahují téměř plné obsazenosti, přibližně 95 až 97 %. Neobsazenost na úrovni 3 až 5 % odpovídá přirozené rotaci nájemců, přičemž volné jednotky v top projektech se obsazují v řádu dnů.

Průměrné nabídkové nájemné v pražských BTR projektech dosahuje 600 Kč/m²/měsíc a za posledních šest měsíců se téměř nezměnilo. Ve srovnání s běžnou inzercí individuálních soukromých investorů, kde činí průměrné nájemné 495 Kč/m²/měsíc, je tak nájemné v BTR projektech o 21 % vyšší.

K nejvýznamnějším transakcím sledovaného období patřila akvizice Domu Comenius Praha na Petřinách, který prodala společnost J&T Real Estate investiční skupině Spolumajitelé Invest. Objekt zahrnuje 230 jednotek. V prvním čtvrtletí 2026 fond kvalifikovaných investorů FKI REICO EPB I. koupil 207 bytů v projektu Kaskády Barrandov od společnosti FINEP. Dostupné bydlení České spořitelny zároveň realizovalo dvě transakce: nově dokončenou Rezidenci Johann v projektu Harfa Park v Praze 9 s 220 byty a Barrandov Rezidenci se 174 byty v projektu Kaskády Barrandov.

Výnosová míra BTR

Výnosová míra pro BTR projekty podle reportu dosahuje 4,5 %. Největší počet bytů v provozu aktuálně vlastní AFI Europe, následuje Dostupné bydlení České spořitelny a Mint Living. Nejvíce bytů ve výstavbě má REICO, dále AFI Europe a Dostupné bydlení České spořitelny.

Do dalšího rozvoje segmentu se promítá i aktivita developerů. V prvním čtvrtletí 2026 zahájil FINEP výstavbu nájemních bytů v projektu Kaskády Barrandov v Praze 5, kde po dokončení převezme investor REICO 207 bytů. FINEP začal stavět také dalších 174 bytů pro Dostupné bydlení České spořitelny a zahájena byla výstavba 138 bytů v Rezidenci Strašnice Dostupného bydlení České spořitelny. Podle dostupných dat tak bude segment dostupného bydlení v dalších letech významně posilovat.

„Objem aktuálně realizovaných i plánovaných projektů potvrzuje, že segment institucionálního nájemního bydlení se stává pevnou součástí rezidenčního trhu a jeho význam bude v následujících letech dále růst. Zároveň sledujeme jasný trend zmenšování průměrné velikosti bytů, který odráží proměňující se potřeby nájemníků i rostoucí důraz na dostupnost bydlení. Podobně jako u bytů určených k prodeji se nejvyšší koncentrace nové výstavby nájemních bytů nachází v Praze 5 a Praze 9,“ říká Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství a průzkumu trhu společnosti Knight Frank.