Nemovitost nad zlato. Do čeho se vyplatí investovat?

Jestliže někdo investoval na začátku roku 2012 do bydlení v Praze, během pěti let si vydělal 680 tisíc korun. Určitě se to vyplatilo mnohem více než investice do zlata. Zlato během pěti let ztratilo 12 procent. Dobré investiční výsledky jako investice do nemovitostí, měla i pražská burza. Za pět let Index PX50 přidal 17 procent a po započtení dividend mohl investorům vydělat dokonce přes 50 procent. Nejvýhodnější investicí ale byly pražské byty, které se i bez započtení případných výnosů z pronájmu zhodnotily během pěti let o 68 procent.
„Můžeme jasně vidět, že investice do bytu v Praze je v porovnání s ostatními investičními instrumenty velmi stabilní. Oproti akciovým indexům či komoditám ji za posledních 5 let nepostihl žádný závažný výkyv, který by mohl investory znervóznit. Tempo růstu cen bytů v Praze zřejmě nebude tak strmé jako za poslední dva roky, ale kvůli uměle zredukované nabídce bytů lze očekávat, že ceny porostou i v dalších letech,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Z krátkodobého hlediska se investice do nemovitostí nemusí vyplatit, ale to není důležité, protože nemovitosti se kupují na delší dobu. „Nemovitosti se kupují z dlouhodobých důvodů, a proto je třeba se na ně tak dívat. Hodnota v dlouhém časovém horizontu stále roste. Korekce trhu a různé výkyvy jsou běžné, protože v kratším období je trh cyklický a prochází změnami,“ vysvětluje Jan Zachystal, RE/MAX Alfa.

Vyplatí se stále investovat do nemovitostí?

Ceny nemovitostí stále rostou, ale investovat do bydlení, které chce investor nadále pronajímat, je tedy stále populární. I když se zpřísnily podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a úrokové sazby rostou, investice do nemovitostí se stále může vyplatit. Jenže okruh investorů už bude menší, protože je potřeba více vlastního kapitálu.
 „Vedle rostoucích úrokových sazeb je nutné brát v potaz i to, že ČNB loni omezila i prodej hypotečních úvěrů s více než osmdesátiprocentním LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Tím ztížila dostupnost vlastního bydlení zejména pro střední třídu, protože například v případě třímilionového bytu je nyní nutná vlastní investice ve výši šest set tisíc korun. A to je již částka, kterou ne každý, kdo vlastní bydlení zvažuje, na účtu má,“ vysvětluje Miloslav Kufa, finanční ředitel finanční skupiny Ramfin.
Koupit byt za účelem výdělku z pronájmu má smysl podle odborníků ve dvou případech. V prvním případě je to dobrá volba, pokud má investor dostatek volných financí, aby mohl takovou nemovitost pořídit bez hypotečního úvěru. „V tomto ohledu je pak investice do bydlení dlouhodobě výhodná. Lze dosáhnout zhodnocení vložených peněz o tři až pět procent ročně. Nemovitosti, zvláště v dobré lokalitě, jsou navíc velmi dobrým uchovatelem hodnoty,“ tvrdí Miloslav Kufa.
Druhá varianta připouští možnost financování hypotékou, ale taková nemovitost musí být v dobré lokalitě, za příznivou cenu a bez nutnosti další rekonstrukce. Nájemné by totiž mělo pokrýt jak měsíční splátky hypotéky, tak i další náklady. Důležité je také připočítat například pojištění bytu a příspěvek do fondu opravu.
„Koupě bytu na investici se i teď vyplatí, když člověk má volné finanční prostředky a nebere si vše čistě na hypoteční úvěr. V dobré lokalitě, menší byt na pronájem má smysl, ale ne až tolik kvůli výnosu jako kvůli uložení peněz a zhodnocení do budoucna,“ dodává Zachystal.

Pronajímat byt není nic jednoduchého

Každopádně pravdou zůstává, že pronajmout byt není nic jednoduchého. Sehnat včas platící nájemníky, kteří byt nevybydlí a neponičí, je leckdy složité. Příběhů, kdy pronajímatelé měli s byty jen trable je přehršle. Nehledě na to, že potřebujete leckdy i čas navíc, abyste se správě nemovitosti mohli věnovat.
Jednodušší je, pronajmout menší byt, než se pustit do pronájmu bytu o velikosti 4+1.„U nich je adekvátní nájem pro část cílové skupiny již příliš vysoký, nehledě na to, že například rodiny s dětmi, kterým by tato velikost vyhovovala, často raději dají přednost vlastnímu bydlení. Vyplatit se to ale může v případě, že je byt nabízen kupříkladu studentům, jimž jsou pokoje pronajímány jednotlivě. Je však nutné počítat s většími starostmi o byt samotný i s vyšší fluktuací nájemníků,“ dodává Miloslav Kufa.