Paradox „dvou paneláků“ ukazuje, že se může blížit obrat na trhu
Nabídka bytů k prodeji se v Česku od konce léta zvyšuje. Dražší hypotéky však výrazným způsobem oslabují reálnou poptávku, na což už reagují nabídkové ceny – ve třetím kvartálu se u bytů v průměru zvýšily jen o procento. Celá řada indikátorů však naznačuje, že trh se postupně připravuje na větší korekci. Jedním z ukazatelů je konec dvouciferného růstu nájmů nebo například příliš malý rozdíl mezi cenovkami kvalitních nemovitostí a bytů, které mají některé z nedostatků. Vyplývá to z analýzy digitální realitní služby Bezrealitky.
V mnoha krajích v Česku se počet bytů nabízených k prodeji od konce léta zvyšuje, případně byty mizí z nabídky pomaleji. V hlavním městě byla například zářijová nabídka starších bytů nepestřejší od května 2023. Počet reakcí na jednotlivé inzeráty se přitom za poslední měsíc propadl asi o 15 – 20 %. Na vině jsou především rostoucí hypotéky a vyčerpání poptávky z posledních dvou let.
Na tuto situace už reagují i ceny, přestože zatím ne tak razantně. Ve třetím kvartálu byty zdražily v národním průměru asi o jedno procento a růst cen byl nejvíce tažen zdražováním levných nemovitostí v regionech, kam se část nabídky posunula. Máme však signály, že nemovitosti čeká cenová korekce – a to především ty z kategorií C, které dnes tvoří asi 36% nabízeného portfolia.
Nabídkové ceny jsou na pohled vysoké, transakční ale klesají
Nejvýraznějším indikátorem jsou neobvykle sevřené cenové nůžky mezi nejkvalitnějšími byty a nemovitostmi z nižších kategorií. Odborníci to popisují jako „paradox dvou paneláků“. „Panelákové byty jsou typizované a jejich vzájemné porovnávání slouží trhu jako užitečný lakmusový papírek,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky. „Představme si byty se stejnou dispozicí ve dvou panelových domech, které stojí vedle sebe. Jeden z nich je po rekonstrukci a je v zatepleném domě s vyměněnými okny, rekonstruovanými společnými prostory, a dokonce částečnou energetickou soběstačnost. Do druhého se za posledních 40 let zásadněji neinvestovalo.“
Podle Meyera se dnes takové byty v nabídkové ceně takřka shodují – jejich ceny se liší jen o jednotky procent. Majitelé totiž stále sází na růst trhu, a tedy i jistotu poptávky. Realita je však jiná – byt z nezrekonstruovaného domu se prodává za transakční cenu až o 15 % levněji, než první zmíněný.
„Nabídkové cenové průměry totiž stále určují kvalitní byty, které se prodají rychle a bez výrazné slevy. Vedle nich však přibývá nemovitostí, jejichž cenovka vznikla ještě podle logiky rostoucího trhu,“ říká Hendrik Meyer. „V současné situaci na trhu je to však neudržitelné a majitelé se musí rozhodnout, jak postupovat – jestli slevit, držet cenu a riskovat dlouhý prodej anebo byt zcela stáhnout z nabídky.“
Nájmy tentokrát vyšší ceny nepodrží. Dá se však očekávat plošný pokles cen?
Ještě před lety by majitel pravděpodobně volil variantu stažení bytu z nabídky a jeho pronájem. Jenže situace je tentokrát jiná. Prudký růst nájmů se uklidnil a v současnosti se zvyšují pomaleji. Dlouhodobě pronajímat tak není tolik výhodné jako před lety. Nájmy v hlavním městě dokonce narazily na strop, a i v době největší roční špičky rostly jen o jednotky procent, což snižuje atraktivitu i pro investory.
Pro kupující tak může nastat situace, na kterou trh již delší dobu čeká. Tedy že se trh zaplní pestrou nabídkou bytů, jejichž majitelé budou ochotni o ceně otevřeně diskutovat.
„Kdo má dnes hotovost nebo předjednanou hypotéku, bude pravděpodobně moci nějaký čas dobře těžit ze své pozice,“ vysvětluje Hendrik Meyer.
Současná situace však nemusí nutně znamenat, že byty budou plošně zlevňovat. Starší nemovitosti už dávno netvoří jen jednu cenovou kategorii. Zrekonstruované nemovitosti v žádaných lokalitách dál mizí z nabídky rychle a často bez větší slevy. Na tom se nic měnit nebude ani v budoucnu.
Nejostřejší vyjednávání tak čeká majitele, kteří budou prodávat nemovitost před rekonstrukcí v podinvestovaných bytových domech nebo panelácích a v méně atraktivních lokalitách. Budou-li navíc potřebovat prodat rychle, bude kupující ve výrazně silnější pozici než tomu bylo ještě před půl rokem.
Jak je dnes strukturovaná nabídka starších bytů
Data vychází z nabídky bytů v přímé nabídce digitální realitní služby Bezrealitky. Kategorizace je přibližná na základě analýzy jednotlivých inzerátů, kategorizace udané majitelem a informacích o lokalitě.
| Kategorie | Podíl nabídky | Charakteristika |
| A++ | 1% | Prémiová lokalita i mikrolokalita s dobrou prognózou do budoucna, perfektní stav, kvalitní dopravní vazby a unikátní benefit, genius loci |
| A+ | 3% | Prémiová nemovitost s nadprůměrnou kvalitou, mikrolokalitou i dopravními vazbami |
| A | 6% | Výjimečný a rychle prodejný byt s dobrým sousedstvím a dobrými dopravními vazbami |
| A− | 5% | Výjimečný byt s malou mírou drobných nedostatků (na nemovitosti nebo lokalitě) bez negativní prognózy |
| B++ | 9% | Velmi kvalitní nemovitost s kvalitní lokalitou i mikrolokalitou s dobrou prognózou do budoucna, dobré dopravní vazby |
| B+ | 8% | Velmi kvalitní nemovitost s dobrou lokalitou a dostupností |
| B | 12% | Běžná kvalitní nemovitost v širším centru |
| B− | 10% | Kvalitní nemovitost s mírnými odstranitelnými nedostatky nebo hendikepy |
| C+ | 10% | Průměrná nemovitost v průměrné lokalitě (např. sídliště), dobrá nebo nadprůměrná dopravní vazba |
| C | 15% | Průměrná nemovitost (často byt v panelovém domě) ve zcela průměrné lokalitě s nikterak nadstandardní dopravní vazbou, standardní sídlištní lokalita |
| C− | 11% | Průměrná nemovitost ve zcela průměrné lokalitě s nikterak nadstandardní dopravní vazbou, s mírnými odstranitelnými nedostatky nebo hendikepy |
| D | 5% | Nemovitost s významnými hendikepy, které jsou z větší části odstranitelné |
| E | 4% | Nemovitost s významnými hendikepy, které jsou z větší části obtížně odstranitelné |
| F | 1% | Problematicky využitelná nebo nevyužitelná nemovitost bez zásadních investic, případně nestandardně obchodovatelná nemovitost |
