Prodej nemovitosti v aukci: Výhody a úskalí

Realitní aukce: Veřejná soutěž o nejvhodnější nabídku

Ačkoliv může prodávající využít i institutu tzv. dobrovolné dražby (regulovaného zákonem o dražbách), na organizaci je výrazně jednodušší vyhlášení soutěže o nejvhodnější nabídku. V praxi se tak lze setkat spíše s tímto typem realitních aukcí, regulovaných občanským zákoníkem.

„Vyhlašovatel soutěže je povinen v písemné formě vymezit (alespoň obecným způsobem) předmět plnění a zásady ostatního obsahu zamýšlené smlouvy, dále určí způsob podávání nabídek a lhůtu, do kdy je možné nabídky podat,“ vysvětluje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová. Kromě toho musí být uvedena i lhůta pro oznámení nabídky.

Hekšová doporučuje kupujícímu řádně projít podmínky soutěže. Vyhlašovatel si může vyhradit možnost změny nebo zrušení podmínek soutěže. „Stejně tak může být uvedeno i to, jakým způsobem vyhlašovatel nabídku vybírá,“ dodává ředitelka dTestu.

Jak určit prodejní cenu?

Realitní kancelář by měla být schopna vhodně určit prodejní cenu nemovitosti. Do výše této ceny se pak promítá mnoho faktorů. Jde nejen o velikost nebo technický stav a lokalitu, ale také o další faktory. „Mohou to být faktory velmi specifické, jako například svažitost terénu pozemku. Vliv má i plánovaný budoucí vývoj v lokalitě. I dvě naprosto stejné nemovitosti ve stejné ulici mohou mít zcela odlišnou cenu. Do ceny se totiž promítá například i právní stav,“ připomíná Jakub Zámiš, spoluzakladatel Odhad-zdarma.cz.

^REKLAMA

Aukce může být také způsobem, jak určit správnou výši prodejní ceny, pokud jde o velmi specifickou nemovitost. Někdy totiž nelze (anebo jen velmi obtížně) stanovit prodejní cenu prostřednictvím výše zmíněných parametrů. O nemovitost ale musí být velký zájem.

„Výhodou pro prodávajícího je možnost výběru nejlepší nabídky bez nutnosti osobně čelit vyjednávání s každým zájemcem. Na straně kupujících jde o spravedlivý proces, kdy nerozhoduje pořadí nabídky, ale jen její kvalita. Aukce se ale nehodí pro každý prodej a každou situaci. Pokud by se do aukce přihlásilo velmi málo zájemců, ztrácí aukce svůj význam, a ještě nemusí přinést nejlepší výsledek,“ dodává jednatel Quantum reality Jan Hájek.

Pozor na výběr organizátora a strukturu provize

Kupující musí již na počátku vědět, že bude nemovitost prodávána ve formě aukce. V takovém případě se podle expertů jedná o jednoduchý a transparentní způsob, jak dosáhnout tržní ceny.

„Realitní kancelář by o tom, že cena bude určená aukcí, měla informovat již v inzerátu a následně zvolit model, který není nekalou obchodní praktikou podle zákona o ochraně spotřebitele,“ míní advokát Lukáš Slanina, partner v advokátní kanceláře Arrows. Díky tomu, že realitní inzeráty jsou již regulovány zákonem o ochraně spotřebitele, není podle Slaniny další regulace třeba.

Na druhé straně prodávajícího by měla zajímat struktura provize realitní kanceláře. „Jsou-li klienti realitní kanceláří či makléřem opakovaně přesvědčování o nastavení nízké tržní ceny pro přilákání většího množství zájemců a následné uspořádání aukce, měli by věnovat pozornost nastavení odměny za realitní služby,“ uvádí Jan Hájek.

Odměna se může skládat ze dvou částí: obvyklé provize (v řádech jednotek procent) a odměny z navýšení ceny v aukci. „U druhé části se lze na trhu bohužel setkat až s 50% provizí. Toto považuji ze neférové jednání i s ohledem na to, že finální vysoutěžená cena nemusí dosahovat ani hodnoty jako v případě, kdy se již v počátku nastaví správná prodejní cena a nemovitost se prodá bez aukce,“ dodává Hájek.

Za největší problém považuje Lukáš Slanina nedostatečný zájem klientů o výběr kvalitního makléře. Jelikož lidé dávají práci i špatným makléřům, umožňují jim tak přežít. „Klienti by měli věnovat více času výběru makléře, který je následně bezpečně provede realitní transakcí. Pokud makléř nerozumí pořádně své práci, je v transakci jen předražená sekretářka,“ uzavírá Slanina.