Text: Jakub Mokroš
13. 01. 2017
Realitní fond jako alternativa k pronájmu nemovitostí
Koupit nemovitost, ať už za hotové, nebo na hypotéku, a následně ji pronajímat je oblíbená činnost mnoha investorů. V ideálním případě je takový způsob samozřejmě zajímavý a výnosný. Ovšem je spojený s celou řadou rizik a také s množstvím administrativy, ať už kolem úvěru, nebo kolem nájemních smluv.
Osobně bych takový způsob investice v žádném případě nedoporučil, a to právě z důvodů velkých rizik. Existuje však zajímavá alternativa, kterou je investování do realitního fondu. Správa nemovitostí k pronájmu se totiž mnohem lépe dělá ve velkém a je daleko lepší být součástí takového fungujícího procesu, než strávit hodiny a hodiny času agendou s vlastními nemovitostmi a stejně posléze zjistit, že nevyděláváme víc.
Co nám nabízí realitní fondy a kolik můžou vydělávat?
Jako příklad si můžeme uvést realitní fond společnosti Investika. Předpodkládaný roční výnos takového fondu je 5,5 % v čistém. Potvrzuje to i historická výkonnost za poslední rok, která činí 5,68 %. Podobně je na tom realitní fond KB (bohužel určen jen pro privátní klienty IKS), ten počítá s výnosem 5 % p.a. Podobný fond nabízí i ZFP. Jeho historická výkonnost je o něco málo menší, ale i tak zespoda atakuje hranici 5 % p.a. Existují samozřejmě i další, ale pro příklad nám to stačí.
V případě pronájmu nemovitostí v reálu také vyděláme v čistém okolo 5 % p.a., ovšem tento náš výdělek bude nepochybně spojen s administrativou okolo správy nemovitosti. Pokud budeme mít nemovitostí více, můžeme s nadsázkou hovořit o dalším částečném pracovním poměru.
U fondu je navíc jedna ne úplně zanedbatelná výhoda, a tou je daňový test 3 roky. Výnosy z fondu se realizují růstem ceny podílu a pokud z fondu vybereme peníze až za 3 roky nebo později, nebudeme muset danit výnos.
Navíc samotnou nemovitost musíme koupit buď za značnou hotovost, nebo použít úvěr. Podíly ve fondech můžeme nakupovat pravidelně zpravidla od 500 korun měsíčně, takže je taková investice dostupná opravdu všem.
Výhody a rizika realitních fondů
Důležité je i riziko investice. V případě přímého investování například do bytů riskujeme buď problémového nájemníka, nebo prodlevu mezi nájmy, což nám může snížit celkové příjmy. Realitní fondy většinou nakupují lukrativní a převážně kancelářské nemovitosti ve velkých městech, kde poptávka převyšuje nabídku. Navíc nájemní smlouvy v takových komplexech jsou uzavírány na několik let a s dlouhými výpovědními lhůtami. V případě, že jeden nájemník skončí, musí stejně platit a na jeho místo se už většinou tlačí další. Proto jsou výnosy realitních fondů tak stabilní.
Na druhou stranu, abych fondy jen nechválil, je třeba započítat i vstupní poplatek. Dle sazebníku Investiky se poplatky pohybují od 2,1 do 4 % z investované částky. Pokud do fondu vložíme jednorázově 1 000 000 korun, zaplatíme vstupní poplatek ve výši 3 %, tedy 30 000 korun. Podobný poplatek samotný nákup nemovitostí nemá, ale je nahrazen právě naším časem a úsilím.
Když tyto věci sečteme, tak je i přes poplatek jednoznačně výhodnější nakupovat přes podílový fond než napřímo. Ušetří nám to spoustu času a v reálu stejně dost pravděpodobně vydělá víc.
