Rozhovor: Nejčastější chyby ve smlouvách o koupi nemovitosti

Aneta Lachmannová, Foto: Drobiš & Novotný, advokáti

Na co by si kupující měl dát pozor v obecné rovině – co by ve smlouvě o koupi nemovitosti, ať už pozemku, domu nebo bytu nemělo chybět?

Kupující si musí předně ohlídat, aby byla řádně definovaná nemovitost, kterou se chystá koupit, a to včetně garážového stání, sklepa, předzahrádky atp. Stěžejní jsou dále prohlášení prodávajícího o faktickém a právním stavu nemovitosti – nemovitost nemá vady, není zatížena, není k ní sjednána nájemní smlouva atp. Důležité je, aby případná nepravdivost těchto prohlášení prodávajícího měla za následek povinnost tyto vady odstranit / nahradit škodu jimi způsobenou kupujícímu. Ideálně, když jsou tato prohlášení kryta smluvní pokutou a možností pro kupujícího odstoupit od kupní smlouvy, objeví-li se opravdu závažné, do té doby neznámé skutečnosti. Nikoho asi nepřekvapí, že by si kupující rovněž měl zkontrolovat, zda výše kupní ceny odpovídá předchozí dohodě stran a/nebo inzerátu. Důležitý je i způsob její úhrady. Osobně doporučuji hradit ji do úschovy advokáta – pak mají obě strany jistotu, že peníze prodávající dostane a že je dostane až bude kupující vlastníkem dané nemovitosti.

Jaká jsou úskalí přijímání textů poskytnutých realitními kancelářemi? S jakými nejčastějšími problémy se kupující setkávají?

Z mé zkušenosti většina realitních kanceláří již spolupracuje s nějakým advokátem, který jim připravil vzorovou smluvní dokumentaci, takže úplně se zásadními problémy v textech smluv, které by měly za následek to, že by převod nemovitosti neproběhl, se nesetkávám.

Co je ale věc druhá je to, že žádná realitní kancelář zpravidla nehájí vaše zájmy, a to ani když s vámi má uzavřenou smlouvu o realitním zprostředkování. Z pohledu kupujícího často například v rezervační smlouvě vídám značný nepoměr. Zpravidla pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujícího, propadá rezervační poplatek coby smluvní pokuta (často dělená mezi realitní kancelář a prodávajícího). Zatímco pokud neuzavře kupní smlouvu prodávající, vrátí se kupujícímu pouze rezervační poplatek a jakákoliv kompenzace ve formě smluvní pokuty od prodávajícího kupujícímu ve smlouvě chybí.

^REKLAMA

Osobně vnímám posun v chování realitních kanceláří i v obsahu jejich smluv, které jsou nyní podle mého názoru férovější než dříve.

Jaké má realitní kancelář vůči kupujícímu povinnosti, o čem jej musí informovat? Jak se lze bránit, pokud informace o případných vadách nejsou poskytnuty vůbec, anebo ano, ale nikoliv včas?

Na chování realitních kanceláří měl zcela jistě vliv i relativně nový zákon o realitním zprostředkování. Zatímco do té doby mohly realitní kanceláře o stavu nemovitosti „mlžit“ a ponechávat tato prohlášení pouze na prodávajícím, pak nyní je realitní kancelář povinna předat kupujícímu (zájemci) aktuální výpis z katastru nemovitostí. Jinak může kupující od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

Realitní kancelář by měla rovněž kupujícího informovat nejen o zatíženích, která vyplývají z katastru nemovitostí, ale i o závadách, které jsou jí známy nebo o kterých by měla vzhledem ke své odbornosti vědět. Opačné jednání realitní kanceláře je opět důvodem pro odstoupení zájemce od zprostředkovatelské smlouvy.

Jaké náležitosti si pohlídat v kupní smlouvě ve vztahu k následnému návrhu na vklad do katastru?

Katastrální úřady se za dobu mojí advokátní praxe staly ještě víc formalistické, než byly vždy. Žádná chyba se neodpouští. Ve vkladové listině (kupní smlouvě) ani v návrhu na vklad. Praxe je ještě trošku odlišná na každém z katastrálních úřadů, ale téměř každá chyba znamená zamítnutí návrhu a nutnost podat návrh nový. Vkladová listina je „svatá“, nelze ji měnit – rozhodující je její znění ke dni podání návrhu, zpravidla již nelze ani brát částečně zpět samotný návrh nedej bože ho snad rozšiřovat (opravovat).

^REKLAMA

Můžete se splést v osobních údajích účastníků, to nebude až tak velký problém, ale nesmíte se mýlit v identifikaci nemovitosti. Ta musí být přesná. V kupních smlouvách / návrzích na vklad často chybí některé společné části, např. související pozemky tvořící tzv. funkční celek s jednotkou, které jsou zapsány na jiných listech vlastnictví než budova a pozemek, na kterém je postavena.

Jaké jsou nejčastější chyby ve vymezení předmětu koupě?

Největší problémy jsou s bytovými jednotkami, resp. se spoluvlastnickými podíly, které s ní souvisí. Pokud kupujete / prodáváte bytovou jednotku pak toho, co se dá pokazit je opravdu hodně. Předně je nutné vědět, zda je jednotka vymezena podle občanského zákoníku nebo ještě podle starého zákona o vlastnictví bytů. Je důležité správně identifikovat všechny okolní pozemky, nebytové prostory, které s vlastnictvím bytu souvisejí a kterých je někdy opravdu mnoho. No a pokud se převádí třeba jen polovina bytové jednotky, jsou výpočty podílů na tzv. společných částech takovou menší matematickou olympiádou.

Není ani takovou raritou, že u pozemku chybí označení stavební parcely – zkratkou „st.“ – fakticky pak převádíte zcela jiný a/nebo i neexistující pozemek.

Doporučujete do kupní smlouvy uvádět výměru (parcely, bytu)? Jak se lze bránit, pokud skutečná výměra neodpovídá?

Tady asi záleží, na jaké straně stojíte. Asi vás nepřekvapí, že byť se smlouvy snažíme psát oboustranně vyrovnaně, jsou ujednání a prohlášení, která se mění právě s ohledem na to, zda zastupujete kupujícího či prodávajícího. Výměry jsou právě jedna z nich.

Pohlídat si výměru bytu je stěžejní především u developerských projektů, kdy kupujete v začátku spíše jakousi vaši představu bytu než byt skutečný. Proto výměra je v takovém případě jasné hodnotící kritérium. Je důležité, aby ve smlouvě (rezervační či budoucí kupní) byla, stejně tak jako pravidla, co se stane, nebude-li splněna. Zpravidla se určují procentuální odchylky v m², které ještě ne/mají vliv na výši sjednané kupní ceny. Větší odchylka ve výměře, kterou již nejste ochotní tolerovat by měla být důvodem pro odstoupení od předmětné smlouvy a/nebo neuzavření smlouvy navazující.

Pokud jde o výměru pozemku, pak je-li v kupní smlouvě uvedena chybně má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud je nicméně v kupní smlouvě uvedena výměra, která odpovídá výměře uvedené v katastru nemovitostí, pak nárok na slevu vzniká pouze v případě, že toto právo bylo smluvními stranami v kupní smlouvě výslovně ujednáno. To je projevem jakési důvěry ve správnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí – vycházel-li z něj prodávající a neuvedl-li kupujícího v omyl nějakou zcela neodpovídající výměrou.

Jak je to s rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí kupní? Je nutné je vždy podepisovat? Na co si dát pozor? Proč vyhledat pomoc právníka již při podpisu rezervační smlouvy?

Často se mi stává, že za mnou klienti přichází už s podepsanou rezervační smlouvou. Ne málokrát se mi stane, že to, co měli za rezervační smlouvu je právě smlouva o budoucí kupní smlouvě. V právu nezáleží na tom, jak se smlouva jmenuje, ale jaký je její obsah. Zatímco neuzavření kupní smlouvy vás u rezervační smlouvy stojí zpravidla „jen“ rezervační poplatek, tak u smlouvy o smlouvě budoucí kupní fakticky ztrácíte volbu neuzavřít, protože prodávající se může u soudu domáhat nahrazení vaší vůle a uložení povinnosti kupní smlouvu uzavřít. Budoucí kupní smlouva už pak zpravidla obsahuje text samotné kupní smlouvy. Jakmile jste s ním jednou souhlasili, je nemožné bez souhlasu druhé strany v jejím textu cokoliv změnit.

 Lidé mají pocit, že rezervace není až tak závazný krok. Opak je pravdou – v rezervační smlouvě začíná Vaše manévrovací pole pro vyjednávání podmínek v kupní smlouvě. Pokud chcete úschovu kupní ceny, dejte si to do rezervační smlouvy. Stejně tak jako povinnost prodávajícího poskytnout vám součinnost při sjednávání vašeho úvěru (včetně uzavření zástavní smlouvy pro vaši banku). Prohlášení o stavu nemovitosti by měla být také už součástí rezervační smlouvy.

V rezervační smlouvě je mimo dalšího třeba dát si pozor i na to, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny a/nebo ne, abyste nebyli v kupní smlouvě nemile překvapení.

Jak lze sjednat možnost odstoupení kupujícího od kupní smlouvy v případě výskytu vad?

Možnosti odstoupení obecně doporučuji ve smlouvě pečlivě kontrolovat, nejen v souvislosti s vadami, ale i v případě prodlení s úhradou kupní ceny a/nebo nepravdivostí prohlášení / delšího prodlení s předáním nemovitosti / nevymazáním zatížení (typicky zástavního práva banky prodávajícího) atp. Často je odstoupení totiž jediná „cesta ven“.

Pokud jde o vady, tak zpravidla kupní smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, že nemovitá věc je bez vad – faktických i právních, případně identifikuje ty, se kterými byl kupující seznámen. Pokud se objeví nové vady, často smlouva dává prodávajícímu prostor pro jejich odstranění. Nestane-li se tak a je-li vada podstatná je vhodné mít ve smlouvě ujednánu možnost od ní z těchto důvodů odstoupit.

Pokud byste snad zapomněli v kupní smlouvě možnost odstoupení pro vady nemovitosti sjednat, nemusí být vše ještě ztraceno. V případech stanovených občanským zákoníkem lze odstoupit od kupní smlouvy ze zákonných důvodů. Nicméně vždy je jednodušší odkázat na důvod pro odstoupení uvedený ve smlouvě než se snažit podřadit vaše specifické okolnosti pod úzké zákonné vymezení možností pro odstoupení.