EUR 25.700

USD 22.127

REPO sazba ČNB 1.50 %

Inflace 4.9 %

EUR 25.700

USD 22.127

Text: Petr Zámečník

05. 03. 2019

Tržní cena převyšuje odhadní… kde nejvíce?

 

Banky smějí dle „doporučení“ ČNB poskytnout svým klientům maximálně 90% hypotéku. Většina klientů ovšem dosáhne jen na 80%. Vlastních prostředků ovšem budou potřebovat mnohem víc. Důvod? Tržní cena je mnohem vyšší než odhadní.



 


Realitní makléři odhadují rozdíl mezi tržní a odhadní cenou nemovitosti na 10 až 25 %. Český statistický úřad (ČSÚ) neodhaduje, ale počítá. Má k dispozici data z katastru nemovitostí, která obsahují jak skutečnou kupní cenu, tak odhadní cenu převáděné nemovitosti. A tato data dávají realitním makléřům zapravdu. V průměru v letech 2015 až 2017 přesáhla tržní (skutečná kupní) cena převáděných bytů odhadní cenu o 23,9 %. Rozdíly mezi regiony jsou ale obrovské.
Nejmenší rozdíly mezi tržní a odhadní cenou bytů dle ČSÚ je na Praze 1, v Karlovarském kraji a v okresech Praha-východ a Praha-západ. Praha-západ je přitom jediným regionem v České republice, kde byly odhadní ceny bytů dokonce vyšší než realizované kupní ceny, a to o téměř 5,6 %.
Tabulka 1: Okresy s nejnižším rozdílem tržní a odhadní ceny

Okres Rozdíl mezi tržní a odhadní cenou
Praha-západ -5,6 %
Praha-východ 7,4 %
Praha 1 8,9 %
Sokolov 9,9 %

Zdroj: Vlastní výpočty z dat ČSÚ
V ostatních okresech, které nejsou uvedené v Tabulce 1, je rozdíl mezi tržní a odhadní cenou dvojciferný. V některých případech dosahuje i více než 40 %!
Tabulka 2: Okresy s nejvyšším rozdílem tržní a odhadní ceny

Okres Rozdíl mezi tržní a odhadní cenou
Semily 46,8 %
Plzeň-jih 46,3 %
Šumperk 42,3 %
Litoměřice 41,9 %

Zdroj: Vlastní výpočty z dat ČSÚ
Důsledky pro zájemce o koupi vlastního bydlení jsou jednoznačné: Potřebují mnohem více vlastních prostředků, než kolik vyžaduje ve svém doporučení Česká národní banka (ČNB). Podle ČNB banky nesmějí půjčit více než 90 % odhadní ceny nemovitosti a jen v 15 % obchodních případů mohou půjčit mezi 80 a 90 % odhadní ceny nemovitostí. Efektivně tak většina žadatelů dosáhne maximálně na 80% hypotéku.
Vzhledem k průměrnému rozdílu mezi odhadní a tržní cenou v České republice banky v průměru zafinancují pouze 64,6 % tržní ceny nemovitostí. Zájemce o hypotéku tak potřebuje jen na koupi 35,4 % vlastních zdrojů. A k tomu pak přijde stát, který si řekne o další 4 % z kupní ceny jako daň z nabytí. Zájemce o bydlení tak musí mít téměř 40 % vlastních prostředků na koupi bytu. A to nemluvíme o finanční rezervě, která by měla být samozřejmostí.
V relativních částkách je nejhorší situace pochopitelně v okresech s nejvyšším rozdílem mezi tržní a odhadní cenou nemovitosti. V Semilech banka profinancuje v průměru jen 54,5 % tržní ceny, kupující tak potřebuje 45,5 % vlastních prostředků a spolu s daní z nabytí se dostává téměř na polovinu kupní ceny.
Tržní ceny (i odhadní) se ale v rámci České republiky znatelně liší. Za byt o rozloze 60 m2 zaplatili lidé v průměru v České republice 1 292 580 Kč. Stejně velký byt na Praze 1 (nejdražší oblast) stál v průměru 4 412 040 Kč. A liší se i rozdíl mezi odhadní a tržní cenou.
Nejvíc vlastních prostředků (na samotnou koupi, nikoli následnou daň) potřebovali kupující na Praze 2, 6 a 7. Na byt o rozloze 60 m2 si museli našetřit 1 274 880 Kč. I kupující na Praze 1 na tom byli v tomto ohledu lépe, když jim stačilo „jen“ 1 171 320 Kč. Při připočtení daně z nabytí zájemci potřebovali dokonce 1 423 296 Kč, resp. 1 347 802 Kč.
Vzhledem k velkému rozdílu mezi kupní a odhadní cenou si museli hodně naspořit i lidé v Semilech, kteří na srovnatelný byt museli vynaložit 465 708 Kč.
Nejméně si lidé museli naspořit v okrese Most. I v této oblasti jsou sice tržní ceny o 25,9 % vyšší než odhadní, ale ceny bytů jsou zdaleka nejnižší z celé České republiky. Byt o rozloze 60 m2 bylo možné koupit v průměru za 285 420 Kč, přičemž zájemce musel pro samotnou koupi disponovat vlastními prostředky v objemu 104 028 Kč. Šťastlivci, kteří se vešli do 15 % klientů s 90% hypotékou, si vystačili dokonce s 52 014 Kč.
Data zveřejněná Českým statistickým úřadem jsou průměrem z let 2015 až 2017. V loňském roce ještě docházelo k rychlému růstu cen nemovitostí. A s rychlým růstem tržních cen je zpravidla spojeno zvyšování rozdílu mezi tržní a odhadní cenou. Je tak velmi pravděpodobné, že v loňském roce byla situace ještě horší… a v letošním se zřejmě nezlepší.

Vstoupit do diskuze Žádný příspěvek

Vývoj fincentrum hypoindexu

%2.43 Aktuální výše Hypoindexu

2.15%

2.11%

2.07%

2.02%

1.98%

1.96%

1.94%

1.93%

1.94%

1.98%

2.06%

2.13%

2.23%

2.32%

2.43%
Historie vývoje


Související články

Kvůli covidu zdražují nejen chaty a chalupy, ale i mobilní domy

Foto: Shutterstock Průzkumy ukazují, že Češi tráví na svých chalupách nebo chatách stále více času. Mnozí další by si přitom takovou nemovitost přáli nebo již aktivně plánují její nákup. Vyšší poptávka, kterou způsobila pandemická omezení, ale žene ceny nahoru. Podle osloveného realitního experta je aktuální nabídka chudší než dříve, zajímavou alternativou proto mohou být mobilní […]

Text: redakce hypoindex.cz

04. 10. 2021

Rozhovor: Jaké jsou výhody i případná úskalí družstevního bydlení?

Družstevní bydlení v minulosti tvořilo velkou část nabídky nemovitostí na českém trhu. Po roce 1989 se situace změnila a trendem bylo převést nemovitost do osobního vlastnictví. Zájemci o družstevní bydlení postačí 20 % z ceny nemovitosti a být solventní. Členem bytového družstva se lze stát i ve vyšším věku, vstoupit do něj může rovněž cizinec. Jaké další […]

Text: Milan Vodička

Foto: Shutterstock

22. 09. 2021


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 



Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejsnadnější použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.