Zemětřesení na hypotečním trhu

100% je mýtus

Jednou z největších změn je konec hypoték poskytovaných na 100% kupní ceny nemovitosti. K tomuto kroku vyzvala ČNB. Její doporučení má jednoduchý cíl – stabilizovat poměrně dynamický hypoteční trh. V posledních letech úroková sazba hypoték významně klesla a hypotéky se staly dostupným zbožím i pro méně majetné klienty. Řada těchto klientů s minimálními úsporami, využily možnost stoprocentní hypotéky. Pokud se něco stane klientů s nízkou bonitou a 100% hypotékou, může banka lehce přijít o své splátky. Pokud by došlo k nepředvídatelné ekonomické krizi, banky by byly v ohrožení.

Cílem tohoto opatření je, aby na hypotéku dosáhli jen finančně zajištění klienti a riziko nesplácení úvěrů se minimalizovalo. ČNB chce přísnějšími pravidly zároveň zajistit, aby v případě nesplácení prodej nemovitosti stačil na uhrazení dluhu bance. Do konce září platné standardy, podle kterých banky umožňovaly hypotéky s vysokým krytím (tedy 90% a vyšší LTV), byly dle ČNB rizikové pro finanční stabilitu.

95% bude mýtus

Vše, co jsme řekli o 100% hypotékách, můžeme zopakovat u 95% hypoték. A protože si je ČNB vědoma této situace, pokračuje v dalším doporučení. Od 1. října 2016 již nelze sjednat stoprocentní hypotéku – nejvyšší možná hypotéka je do 95 % LTV a od 1. dubna 2017 padne i tato hranice. Kdo si bude chtít sjednat hypotéku po tomto datu, dostane maximálně 90% hypotéku. Pro klienty to znamená jediné – mít našetřeno minimálně 10% kupní ceny nemovitosti, což se může u běžného pražského bytu rovnat částce 250 až 300 000 Kč.

Jen za rok 2015 poskytly bankovní domy téměř 102 000 hypoték za více jak 184 miliard korun. Procento klientů, kteří využívají hypotéky s vysokým krytím, je téměř až zanedbatelné, většinou se jedná o jednotky procent. Ale i těch pár procent, přesněji 3 – 5 % klientů, může v případě krize negativně ovlivnit finanční stabilitu trhu.

A další peníze navíc – listopadová novela Senátu

Aby změn nebylo málo, od 1. listopadu 2016 vešla v účinnost také novela zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí. Od tohoto dne se stává plátcem daně vždy nabyvatel, tedy kupující. Doposud tomu bylo naopak. Pokud kupujete nemovitost, pečlivě si ohlídejte den, kterým oficiálně nemovitost získáte. Rozhodným dnem je okamžik vzniku daňové povinnosti, tedy den nabytí vlastnického práva k dané nemovité věci. 

^REKLAMA

Pokud jste nemovitost oficiálně získali (byli jste zapsáni do katastru nemovitostí) před 1. listopadem 2016, změna se vás nedotkne. Změny zakotvené v novele, se budou týkat až případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci došlo po 1. listopadu 2016. Rozhodným dnem je přitom podání vkladu na katastr nemovitostí.

Existují však i nemovité věci, které se nezapisují, nebo nejsou zapsány v katastru nemovitostí. V tomto případě je rozhodným dnem den nabytí smlouvy k dané nemovitosti.

A prosinec nakonec…

Ani tímto stále nekončíme. Prosinec letošního roku přinese ještě další změny. Začne platit dlouho očekávaný zákon o spotřebitelském úvěru, který přináší doslova revoluci na úvěrový trh. Nejvíce se dotkne právě hypoték. Smlouvy uzavřené po 1. prosinci 2016 se již musí řídit touto novelou. Nejvíce novelu zákona ocení klienti bank, nejméně pak samotné banky. Dochází totiž k několika zásadním změnám:

• Při každém výročí smlouvy (tedy jednou ročně) může klient splatit bez sankcí až 25 % hypotéky. Banka si může účtovat poplatky, ale pouze takové, které se bezprostředně týkají administrativních úkonů spojených s vyřízením mimořádné splátky. Banka tak nově nesmí chtít „sankci“ či „pokutu“ za mimořádnou splátku nebo předčasné splacení.
• V případě těžkých životních situací bude možné hypotéku splatit zcela bez poplatků. Bude se jednat zejména o zdravotní důvody, následky vážných nehod, invaliditu a podobně.

Zamyšlení závěrem

Všechny tyto změny mají obrovský dopad na klienty, kteří využívají hypotečních úvěrů nebo o ně budou žádat. Velkým problémem se stanou novinky pro mladé rodiny. Mladé páry, které nemají našetřené peníze a jsou teprve na začátku své kariéry, jsou postaveny před nelehký úkol. Musí bance dokázat, že jsou schopny dosáhnout na hypotéku s nižším krytím. A to může být problém.

^REKLAMA

Na novinkách naopak vydělají zejména bohatší klienti, kteří v rámci své investiční strategie mohou počítat s variantou, že se mohou zbavit mnohem dříve a mnohem levněji hypotéky, která jim nebude vyhovovat, nebo je bude brzdit v jiných investičních aktivitách.

Znatelnou změnou, kterou pocítí všichni klienti, bude zdražení hypoték. V souvislosti s novenou zákona o spotřebitelském úvěru se bankám již nevyplatí vázat si klienty smlouvami s dlouhou dobou fixace (7 a více let). Vzhledem k vyšší administrativě a pravděpodobným finančním ztrátám zaviněným předčasným splácením bude nutné tyto ztráty kompenzovat. Předpokládá se, že hypotéky ještě před koncem roku zdraží o 0,3 až 1 procentní bod.

Opačný názor má Lukáš Kovanda, hlavní ekonom finanční skupiny Roklen. Podle něj žádný růst úrokových sazeb nyní očekávat nelze, protože je na banky vyvíjen příliš silný konkurenční tlak. A kde bude nakonec pravda? To ukáží až následující měsíce.