Jak financovat pozemek a následnou stavbu hypotékou? Nový občanský zákoník může zkomplikovat čerpání úvěru

Při pořízení pozemku za účelem výstavby domu mohou v praxi nastat dvě situace. Ta jednodušší a zároveň levnější spočívá v tom, že klient disponuje vlastními finančními prostředky, které zčásti pokryjí koupi pozemku. V druhém případě se jedná o hypotéku na 100 % zástavní hodnoty pozemku. Zde se uplatní takzvaný předhypoteční úvěr.

Kombinace hypotéky a vlastních úspor usnadní financování

V případě, že klient financuje nákup pozemku částečně ze svých zdrojů, je následná výstavba jednodušší. Klient může začít čerpat úvěr, protože má v zástavě pozemek, a lze zahájit budování základové desky apod. „Je velmi důležité vědět, zda banka umožňuje čerpat hypoteční úvěr bez předkládání dokladů. Přístup banky k čerpání totiž rozhoduje o tom, zda klient dostane peníze na svůj účet, a může pak nakupovat a platit hotově. Tím výrazně ušetří oproti situaci, v níž banka vyžaduje předložení dokladů o pořízení stavebního materiálu, aby mohla výdaje proplatit zpětně,“ sděluje Jan Kruntorád, předseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Na trhu jsou dokonce i banky, které k prvnímu čerpání přidají finance navíc, a to až 500 tisíc korun. Jakmile klient prostaví poskytnuté finanční prostředky, banka prostřednictvím dohlídky odhadce kontroluje, co už bylo postaveno.

Bez vlastních zdrojů s využitím předhypotéky

Komplikovanější situace nastává ve chvíli, kdy klient nemá vlastní finanční prostředky. Jednak ne všechny banky jsou schopny poskytnout úvěr až do 100 % hodnoty pozemku, a pokud ano, je potřeba využít takzvanou předhypotéku. Předhypoteční úvěr bývá dražší a klient splácí jen úroky do doby, kdy je úvěr jednorázově splacen poskytnutou hypotékou a začíná standardní splácení úroků a jistiny.

V praxi to funguje tak, že banka uvolní klientovi peníze, aby zbudoval základovou desku a obvodové stěny alespoň do výše prvního nadzemního podlaží. To je klíčové pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Jakmile proběhne zápis následovaný vkladem zástavního práva, banka poskytne klasickou hypotéku, ze které je doplacen předhypoteční úvěr. „Ručit přímo kupovaným pozemkem je ale možné jen v případě, že se jedná o stavební pozemek, respektive existuje územní rozhodnutí, že se stavebním pozemkem stane,“ upozorňuje Kruntorád. Při výstavbě je vždy nutné si uvědomit, že banka financuje do aktuální zástavní hodnoty nemovitosti. „Nakoupený materiál složený na hromadě tedy nezvyšuje hodnotu zástavy. Proto musí být materiál zabudován do stavby a pak se počítá,“ dodává Kruntorád k praktickým aspektům financování v roce 2013.

^REKLAMA

Obdobně se prostřednictvím předhypotéky financují například montované domy nebo družstevní byty. Na základě potvrzení o budoucím převodu do osobního vlastnictví může banka poskytnout předhypotéku, jelikož družstevním bytem nelze ručit. V okamžiku, kdy je byt převeden do osobního vlastnictví klienta a může posloužit jako zástava, je předhypoteční úvěr splacen klasickou hypotékou.

Nový občanský zákoník může zkomplikovat financování rozestavěných staveb

Občanský zákoník účinný od roku 2014 zásadně mění dosavadní chápání staveb. Ty budou nově součástí pozemku, na kterém stojí, a do katastru se tak již nebudou zapisovat samostatně. Pozemek i stavba se sloučí do nové nemovitosti. Komplikace tak mohou nastat v případě, že se klient rozhodne stavět na cizím pozemku. „Uskutečnit stavbu v takovém případě bude možné na základě práva stavby, které udělí majitel pozemku. Pro banky se tím pádem může jednat o rizikovější zajištění, než je tomu doposud,“ uvádí Kruntorád. Těžkosti se nevyhnou ani těm, kteří mají v současné době rozestavěný dům a hypotéku čerpají. „V takové situaci je důležité, aby klienti do konce letošního roku splnili podmínky pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí a tuto stavbu zároveň nechali zapsat,“ dodává Kruntorád.