Text: redakce hypoindex.cz
14. 11. 2024
Ceny nemovitostí ve vyloučených lokalitách vykazují neobvyklé trendy
Ústecký kraj je dlouhodobě známý svým specifickým realitním trhem, který se vyznačuje nejnižšími cenami nemovitostí v České republice. Tento fenomén je zvlášť patrný ve vyloučených lokalitách, kde sociální a ekonomické faktory významně ovlivňují hodnotu realit. Průměrná cena bytu o velikosti 50 m² se zde pohybuje kolem 25 000 Kč za m², což je výrazně pod celorepublikovým průměrem, který dle posledních statistik přesahuje 60 000 Kč za m².
Ekonom Jakub Veverka upozorňuje na unikátní dynamiku tohoto regionu, kde „nízká koupěschopnost obyvatelstva, vysoká nezaměstnanost a demografický vývoj způsobují přetrvávající stagnaci v poptávce po vlastnickém bydlení.
„Právě tyto faktory způsobují dlouhodobý pokles cen nemovitostí, který představuje pro investory určité riziko, ale i specifické příležitosti. Místní ekonomické indikátory, jako je vysoká míra exekucí či omezená mobilita obyvatelstva, významně přispívají k této situaci a vytváří značně omezený trh,“ uvádí Jakub Veverka, ekonom a ředitel portálu Videobydleni.cz.
Role nájemního bydlení a rizika v realitním sektoru
Na realitní trh Ústeckého kraje má zásadní dopad nájemní sektor, zejména kvůli zvýšenému výskytu podporovaného bydlení, které v určitých lokalitách tvoří až 30 % z celkového nájemního trhu.
Investiční skupiny, jež se zaměřují na sociální nájemní programy, skupují nemovitosti ve vyloučených lokalitách za velmi nízké ceny a pronajímají je prostřednictvím státem podporovaných sociálních programů. Tento trend podle ekonomických analýz vytváří tzv. poptávkový tlak na nájemní bydlení, který odrazuje potenciální zájemce o vlastnické bydlení, a tím udržuje ceny nemovitostí na velmi nízké úrovni.
Investiční příležitosti a stabilizační faktory
Navzdory náročným socioekonomickým podmínkám se v kraji objevují lokality s růstovým potenciálem, zejména v blízkosti infrastrukturních projektů, jako je dálnice D8. Průměrné ceny nemovitostí v těchto mikroregionech dosahují až 40 000 Kč za m², což zdaleka převyšuje hodnotu vyloučených lokalit.
„Revitalizace infrastruktury a rozvoj logistických uzlů mají pozitivní vliv na hodnotu realit a představují potenciální stabilizační faktory pro dlouhodobé investory,“ uvádí Veverka z Videobydleni.cz.
Podle dat Českého statistického úřadu je Ústecký kraj také regionem s nejvyšší mírou exekucí, což omezuje přístup obyvatel k hypotečnímu trhu. Tato situace činí region atraktivním pro tzv. hedge fondy a realitní investiční fondy (REITs), které se zaměřují na nemovitosti s nízkou tržní hodnotou, ale vysokým růstovým potenciálem. Dlouhodobě orientovaní investoři, kteří se zaměří na rozvíjející se oblasti s rostoucí poptávkou, mohou díky infrastrukturním změnám očekávat akceleraci hodnoty nemovitostí.
Prostor pro růst i riziko pro krátkodobé investice
Ekonomové upozorňují na faktory, které by mohly v budoucnu ovlivnit vývoj cen. „Pro investory s krátkodobým investičním horizontem mohou být regionální trhy Ústeckého kraje složité kvůli nízké návratnosti a volatilním podmínkám. Naopak ti s dlouhodobým zájmem by měli přihlížet k makroekonomickým indikátorům, jako je vliv infrastrukturních projektů a růst zaměstnanosti,“ dodává Veverka.
Ústecký kraj zůstává i nadále jedním z nejdostupnějších regionů pro nákup nemovitostí v České republice. Přestože socioekonomické ukazatele naznačují stagnaci cen v některých lokalitách, určité mikroregiony mohou nabídnout růstový potenciál.
„Velká část obyvatelstva v exekuci a nízká možnost uplatnění, ovlivňují nejen ceny, ale i perspektivu dlouhodobé stability v kraji. Zatímco investoři s krátkodobými záměry mohou očekávat nízkou návratnost, ti, kteří investují v oblastech s rozvíjející se infrastrukturou, mohou těžit ze stabilnějšího růstu,“ dodává Veverka.
Orientační ceny bytů v sociálně vyloučených lokalitách Ústeckého kraje
Nejlevnější byty v Ústeckém kraji lze najít v oblasti Most – Chanov (Obrnice), kde se cena pohybuje od 390 000 do 450 000 Kč za byt 1+1, či v Litvínově – Janově, kde ceny startují na 410 000 Kč.
Podle portálu Videobydleni.cz se nejlevnější byty v Ústeckém kraji pohybují v těchto cenových relacích:
| Lokalita | Velikost bytu | Orientační cena (Kč) |
| Ústí nad Labem – Předlice | 1+1 | 540 000 – 780 000 |
| Děčín – Boletice | 1+1 | 605 000 – 990 000 |
| Chomutov – Březenecká | 1+1 | 670 000 – 900 000 |
| Chomutov – Kamenná | 1+1 | 730 000 – 850 000 |
| Chomutov – Písečná | 1+1 | 790 000 – 980 000 |
| Litvínov – Janov | 1+1 | 410 000 – 550 000 |
| Most – Chanov | 1+1 | 390 000 – 450 000 |
| Šluknovský výběžek | 1+1 | 680 000 – 790 000 |
Zdroj: videobydleni.cz
Ústecký kraj zůstává jedním z nejdostupnějších regionů pro nákup nemovitostí v České republice. Vyloučené lokality budou pravděpodobně nadále čelit stagnaci cen kvůli socioekonomickým podmínkám, nízké mobilitě a vysokému podílu obyvatel v exekuci. Na druhou stranu vybrané mikroregiony prokazují růstový potenciál díky infrastrukturním a logistickým projektům, což nabízí příležitosti investorům ochotným podstoupit vyšší riziko.
Pro investory tak Ústecký kraj představuje zajímavou, i když rizikovou příležitost. Klíčem k úspěchu je pečlivá analýza jednotlivých lokalit a pochopení dlouhodobého socioekonomického vývoje.
