Pasivní příjem z pronájmu? Majitele nájemních bytů čekají každý rok desítky hodin práce

Ačkoliv se příjem z pronájmu bytu označuje jako pasivní příjem, rozhodně to neznamená, že majitelé pronajímaných nemovitostí nemusejí hnout prstem. Opak někdy bývá pravdou. Poměrně hodně úsilí a času musejí pronajímatelé vynaložit obzvláště ve chvíli, kdy se jejich nájemník stěhuje do nového a oni tak musejí hledat nového. „Z dat, která jsme posbírali, za dobu svého fungování na trhu, jsme spočítali, že pronajímání bytu si každý rok z času majitele ukrojí několik desítek hodin. V roce, kdy si musí shánět nového nájemníka, je to průměrně kolem 62 hodin,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která poskytuje službu Ideální nájemce pro pronajímatele bytů a aktuálně se stará o více než 2 300 bytů napříč Českou republikou. “Pokud si majitel váží svého volného času například na 500 Kč/h, tak ho ročně stojí starost o každý pronajatý byt minimálně 31 000 Kč. K tomu si navíc musí připočíst reálné náklady na opravy, smlouvy atd.,” dodává Michal Hrbatý. A jak dlouho vlastně nájemník v jednom nájmu setrvá? Podle dat společnosti UlovDomov.cz je to průměrně 1,5 roku.

Pronajímatelův rok

Majitelé nemovitostí by tak dopředu měli počítat s tím, že v průměru každých 18 měsíců budou muset projít celým procesem hledání nového nájemníka. Pojďme si ukázat, kolik času v takovém případě musejí svému „pasivnímu příjmu“ obětovat.

27 hodin: Vypořádání bývalého nájemníka a hledání nového

^REKLAMA

Ze všeho nejdříve čeká na pronajímatele samotné převzetí bytu a vypořádání s bývalým nájemníkem, což může trvat klidně i 5 hodin. Další 2 hodiny pravděpodobně spolkne úklid bytu. Na ten si je sice možné najmout úklidovou službu, ale to znamená určité finanční náklady. Zdaleka nejnáročnější z hlediska času je pak hledání nového nájemníka. Práce spojená s inzercí bytu, zajištění či vytvoření fotografií a popisu nemovitosti, dále prohlídky, samotný výběr nájemníka a prověření jeho rizikovosti a nakonec předání bytu – na toto všechno počítejte minimálně s 20 hodinami čistého času.

3+ hodiny: Smlouva a kontrola plateb

Dalším krokem bývá vytvoření smlouvy. Novou smlouvu je vhodné řešit přímo s právníkem. „Vyhnete se tak riziku chyb a budete mít jistotu, že smlouva bude obsahovat všechny náležitosti a nebudou v ní požadavky, které jsou nezákonné a mohly by vést až k soudnímu sporu. Tento krok je těžké odhadnout časově, finančně však vyjde nejméně na tisíc korun,“ upozorňuje Michal Hrbatý.

Jakmile je nový nájemník nastěhován, čekají pronajímatele každoroční práce spojené s pronajímáním. Průměrně 3 hodiny ročně zabere kontrola plateb a případné zasílání upomínek a další komunikace ohledně plateb. V případě chronických neplatičů se však připravte na mnohem větší časovou zátěž.

10 hodin: Vyúčtování služeb a další administrativa

Dále se během roku musí pronajímatele popasovat s vyúčtováním služeb. V případě střídání nájemníků bude tato práce o něco těžší a může si vyžádat několik desítek hodin sezení nad papíry. Počítat je nutné také s mimořádnými vyúčtováními, revizemi evidenčního listu, komunikací se SVJ či rozpočítáním služeb v domě. Na vše toto padne minimálně 10 hodin, ale podle situace rozhodně i více.

^REKLAMA

22 hodin: Kontroly bytu, opravy, revize plynu a další záležitosti

Každý zodpovědný majitel by měl minimálně dvakrát až třikrát za rok byt zkontrolovat. Pozor na to, že taková kontrola musí být vždy domluvena s nájemcem, jinak se jedná o porušení domovní svobody, což může být trestně stíháno. Na kontrolu bytu počítejte s maximálně 6 hodinami ročně.

Alespoň 12 hodin by si měl majitel bytu každý rok vyčlenit na drobné opravy, o něž se musí postarat – zatékající záchod, nefunkční zásuvka či žaluzie jsou více než běžné. Ze zákona totiž hradí majitel všechno nad limit 100 Kč/m² ročně v celkových nákladech na drobné opravy. Majitel je rovněž povinen zařídit a hradit veškeré opravy znemožňující běžné bydlení či takové, které mohou způsobit další poškození bytu. Pokud je majitel včas neodstraní, může nájemce vadu odstranit sám a požadovat úhradu či slevu na nájemném.

Důležitou událostí je pak revize plynu, která trvá přibližně 2 hodiny a opět jde na vrub pronajímateli. Další 2 hodiny pak spolknou záležitosti jako komunikace se sousedy, například ohledně celkové opravy domu či společných prostor.

62 hodin ušetřeno se službou Ideální nájemce

„Nabízí se ovšem ještě jedna možnost: využít služby Ideální nájemce. Ta se postará o vše výše uvedené a pronajímatel pouze každý měsíc obdrží nájemné. Ideální nájemce majitelům garantuje stav bytu, pravidelný příjem a kvalitní podnájemníky,“ uzavírá Michal Hrbatý s tím, že služba kromě ušetřených hodin pro majitele navíc kryje veškerá rizika s neobsazeností a neplatícími podnájemníky.