Jak investovat do nemovitostí v době konjunktury? Fondy mohou být novou cestou k vysokým výnosům

Ceny nemovitostí v České republice dlouhodobě rostou a řada z nich se začíná dostávat za hranice možností menších investorů. Právě zhoršující se ekonomická dostupnost nemovitostí nahrává vzestupu trendu kolektivního investování formou realitních podílových fondů. V roce 2018 podle údajů Asociace pro kapitálový trh (AKAT) přiteklo do realitních fondů ze subjektů v této organizaci registrovaných na šest a půl miliardy korun. Pokud by měl údaj pokrýt celý sektor, tedy i neregistrované fondy, částka by se zvýšila zhruba na deset miliard korun.
Právě realitní fondy aktuálně představují na poli kolektivního investování výjimku, například akciové nebo komoditní fondy totiž v loňském roce vykazovaly ztrátu.
Stabilní výnos, nízké riziko
Výnos pro investora při vložení prostředků do realitních fondů se obvykle pohybuje v jednotkách procent, nicméně je velmi stabilní. Vyšší výnosy mohou nabídnout takzvané fondy kvalifikovaných investorů určené profesionálům v oboru nemovitostí. Ty investují do rizikovějších obchodů, ale zároveň nabízejí výrazně vyšší výnos. Pro vstup do takového fondu ovšem musí zájemce ze zákona splnit několik podmínek, mezi něž patří například vyšší vstupní investice, která má spodní hranici na jednom milionu korun. Investor v těchto fondech navíc musí prokázat určité znalosti či kvalifikaci k investování v realitách a na oplátku zde odpadají některá omezení investic, která se týkají standardních fondů. Výsledkem jsou vyšší potenciální výnosy. V České republice komunita investorů ve fondech pro profesionály čítá již několik tisíc osob. „V rámci našeho fondu investoři od jeho založení v roce 2016 dosáhli průměrného ročního zhodnocení 15,10 %. Fond cílí především na tří až pětileté investice s potenciálem růstu okolo 50 %, proto očekáváme udržení trendu zhodnocení investic nad hranicí 10 % p.a. i do budoucna,“ vysvětluje Miloš Vančura z Czech Capital RE Fund Sicav a.s. (CCRE), který se ve své realitní části zaměřuje na rezidenční nemovitosti v metropoli.
Vize budoucnosti
Svou orientací na bytový segment přitom CCRE představuje v českých podmínkách spíš výjimku, protože většina lokálních fondů se zaměřuje na objekty jako jsou sklady a obchodní centra. Obecný příklon k nerezidenčním nemovitostem odborníci vysvětlují nedostatečnou rozvinutostí trhu s nájemním bydlením v České republice, v zahraničí je totiž běžně předmětem zájmu realitních fondů právě bytový sektor. „Strategie budování našeho portfolia spočívá v akvírování atraktivních rezidenčních nemovitostí s potenciálem růstu prodejní i nájemní hodnoty v širším centru Prahy. Aktuálně fond kupuje domy a bytové plochy třeba v Truhlářské, Heřmanově nebo Otakarově ulici,“ říká Miloš Vančura, který očekává, že nemovitostní trh u nás se bude v příštích letech vyvíjet západním směrem, tedy že nájemní sektor výrazně posílí svou pozici. Největší problém při nákupu nemovitostí do fondu podle něj spočívá v časově špatně odhadnutelných termínech spojených s developmentem. Veškerá stavební řízení a případná jednání s dotčenými sousedícími subjekty jsou totiž časově nevyzpytatelná a z důvodu nedostatku kvalifikovaných pracovních sil ve stavebních společnostech nelze ani jednoznačně predikovat stavební termíny v developerském segmentu.