28. 02. 2017
Jsou nemovitosti stále ještě konzervativní investice?
Nákup nemovitostí a jejich následné pronajímání patří v Česku mezi populární způsoby investování, pro které se navíc vžilo označení konzervativní. Tento trend v posledních letech podpořily rekordně levné a dostupné hypotéky. Úvěry na bydlení, na které do loňského prosince dosáhl v podstatě každý, aniž by musel větší část nemovitosti financovat z vlastních peněz, ale zároveň zvýšily nabídkové cenu bytů. Jen za loňský rok to bylo přibližně o 10 procent, například v Praze se pak byty na rozdíl od roku 2015 prodávají více jak o pětinu dráž. Oproti roku 2005 jsou ceny bytů dražší v průměru o 80 procent. Ačkoliv nový zákon o spotřebitelském úvěru a Česká národní banka pravidla poskytování hypoték zpřísňují, nelze očekávat, že by se nemovitosti ve velkých městech prodávaly o poznání levněji, jejich ceny udrží vysoko nedostatečná nabídky nových bytů. Nabízí se tak otázka, zda současná vysoká pořizovací cena spolu s klasickými těžkostmi, které pronajímání bytu provázejí, dělá z tohoto modelu stále ještě způsob, jak mohou konzervativní investoři momentálně začít zhodnocovat své peníze.
S průměrnými výnosy okolo 3 až 6 procent za rok je pronajímání investiční nemovitosti stále podstatně atraktivnější než běžné spořicí účty nebo státní dluhopisy. Na druhou stranu se za posledních pár let na realitním trhu opravdu hodně změnilo. Najít vhodný investiční byt je v atraktivních lokalitách, jako je širší centrum velkých měst, výrazně náročnější, než když v předchozích letech nabídka převyšovala poptávku.
Prodávající si jsou vysokého zájmu vědomi, a tak ceny drží vysoko. Málokde se například do pořizovacích cen bytů promítla změna povinnosti zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která přešla loni z prodávajícího na kupujícího. U mnoha bytů (zákon neplatí pro prvoprodeje) zůstala cena stejná jako před změnou plátce daně, která činí čtyři procenta z ceny nemovitosti. Prodávající vědí, že na současném trhu se kupec ochotný připlatit si částku, která se rovná přibližně ročnímu výnosu z nájemného, najde. A ačkoliv lze o ceně kupované, obzvlášť pak investiční nemovitosti vždycky jednat, za delší konec lana momentálně tahají prodávající. Dnešní investoři, kteří se rozhodnou koupit nemovitost, musejí zkrátka počítat s větším rizikem, protože při případném prodeji nemusejí (ani když provedou rekonstrukci) překonat nynější pořizovací náklady, jelikož situace na trhu může být pro prodejce o poznání méně výhodná než dnes.
Slušní nájemníci nad zlato
Tento faktor v kombinaci s dalšími, jako je například hledání slušných nájemníků, hlídání a případné vymáhání plateb za nájemné či údržba nemovitosti, vede stále více Čechů, kteří chtějí investovat vlastní peníze do nemovitostí, k hledání alternativ. Na trhu se jich nabízí hned několik.
Ti, kdo se nebojí rizika z možných výkyvů kurzů, mohou na burze investovat přímo do akcií stavebních či developerských společností a spoléhat na to, že jejich hodnota dál poroste. Pro konzervativnější investory se pak nabízí možnost investovat peníze prostřednictvím nemovitostních fondů, které patří ve svém segmentu k nejrychleji rostoucím investičním nástrojům.
Na českém trhu momentálně existují čtyři podílové fondy, do kterých lze vkládat peníze už v řádu několika stokorun měsíčně. Vhodné jsou například pro toho, kdo chce investovat pravidelně po menších částkách.
Druhou variantou jsou pak tzv. fondy kvalifikovaných investorů, do kterých je naopak minimální částka pro vstup stanovena ze zákona, od loňska je to jeden milion korun. Tuto možnost tedy ocení především jednotlivci či společnosti, kteří mají k dispozici větší hotovost.
Větší likvidita
Nemovitostní fondy, ať už podílové, nebo fondy kvalifikovaných investorů zpravidla do svého portfolia nakupují komerční nemovitosti, tedy nejčastěji administrativní, obchodní či multifunkční centra, kde pronajímají prostory firemním klientům. Investor se prostřednictvím vkladu do fondu stává v podstatě spolumajitelem pronajímaných nemovitostí a pravidelně dostává podíl z výnosů z nájemného.
Fond si bere formou tzv. obhospodařovacího poplatku zpravidla jednotky procent z výnosů jako odměnu, výměnou za to se běžný investor nemusí starat o výše uvedené problémy s výběrem nemovitosti, její správou, hledáním nájemníků a dodržování smluvních vztahů. Není výjimkou, že roční výnosy podílových fondů přesahují i 5 procent, což je u pronajímání vlastní nemovitosti považováno již za velmi slušné zhodnocení. Výhodou je vyšší likvidita než u klasických nemovitostí – byť jsou některé fondy nastaveny tak, že počítají s určitou dobou trvání investice, vložené prostředky se z nich dají vyvázat podstatně rychleji, než může trvat shánění kupce nemovitosti, který bude ochotný zaplatit požadovanou částku. Vyvázání vložených peněžních prostředků může být zatíženo, v souvislosti se strategií daného fondu, výstupním poplatkem.
České ekonomice se daří a je to patrné i na realitním trhu, objem investic loni překonal rekordní hodnotu 90 miliard korun. Značná část peněz směřovala právě do komerčních nemovitostí určených k pronajímání firemním klientům. Další významné transakce by se měly uskutečnit na začátku letošního roku, což svědčí o tom, že velcí hráči považují potenciál tohoto sektoru i do budoucna za atraktivní. Běžní investoři nyní mají prostřednictví fondů vhodnou příležitost se do tohoto, stále ještě konzervativního způsobu zhodnocování finančních prostředků zapojit.
Martin Skalický, ředitel Fondu kvalifikovaných investorů Edulios
