08. 11. 2017
Nový nebo starý byt? V Praze se vyplatí novostavba
Koupě bytu na investici se stala v posledních letech fenoménem. A není divu. Výnosnost investičních bytů je totiž stále vysoká, přestože prodejní ceny bytů vzrostly jen za poslední rok o 15 procent. Letos lze očekávat růst o dalších zhruba 10 procent. A zájem o investiční byty stále roste. Zatímco v minulosti prodával Central Group investorům zhruba 20 procent bytů, za poslední rok je to už 23 procent. Mezi investory také dříve převažovali cizinci a dnes přibývá Čechů. Vyplývá to z průzkumu mezi zákazníky, který největší český stavitel bytů průběžně provádí.
Pokud se podíváme na ceny bytů v konkrétních lokalitách Prahy, zjistíme, že srovnatelně velké a podobně dispozičně řešené byty ve staré zástavbě jsou levnější než novostavby na stejné adrese. Na první pohled se tedy může zdát, že je výhodnější koupit byt starší. Pokud ale vezmeme v potaz stav bytu a domu, příspěvky do fondu oprav či energetickou náročnost bytu, nebude výsledek tak jednoznačný. Zcela zásadní je však tržní cena pronájmu bytu, která téměř vždy hovoří pro novostavbu.
Prodejní cena bytu není vše
Mezi nesporné výhody bytů ve starší zástavbě patří jednoznačně jejich cena. Ta může být v extrémních případech i o polovinu nižší, než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Jedná se ale o byty, které jsou v původním neudržovaném stavu, často na panelovém sídlišti a byt i dům teprve čekají na rekonstrukci. Daleko častěji je cenová mapa více vyrovnaná. Pokud budeme porovnávat byty v původní cihlové zástavbě a novostavby ve stejné lokalitě, rozdíly v ceně se budou pohybovat mezi 15 až 20 procenty. „K ceně staršího bytu je navíc vždy nutno připočíst daň z nabytí nemovitosti, kterou od října 2016 platí vždy kupující. Novostavby a jejich tzv. prvopřevod je ale od daně osvobozen,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Jsou zde ale i další aspekty, se kterými je potřeba počítat. U většiny starších bytů bude vyšší energetická náročnost, než u novostaveb, které se staví ve velmi úsporné energetické třídě B. Starší byty například v energetické třídě G tak mohou být na provoz finančně náročnější, což se může u investičního bytu projevit nižším zájmem ze strany potenciálních nájemců. Je třeba si uvědomit, že nový nájemník při výběru bytu zohledňuje nejen výši nájmu, ale také poplatky spojené s energiemi a službami. Majitel staršího bytu je také velmi často nucen přispívat vyššími částkami do fondu oprav.
Tempo růstu cen
Jak vyplývá ze studie společnosti Trigema, cena starších bytů se ve druhém čtvrtletí roku 2017 meziročně zvýšila o 15 procent. Tempo růstu je však odvislé od konkrétní lokality. Ceny starších bytů na Praze 1, 2 a 3 rostou podle dat rychlejším tempem, než panelákové byty v některých okrajových částech Prahy, kde je tempo růstu výrazně vyšší u novostaveb.
Záruka
Velmi důležitým bonusem novostaveb je záruka. U novostaveb je sjednána v rámci záruční lhůty okamžitá náprava všech nedostatků. „V rámci firemního programu řízení jakosti je každá stavba prověřována třemi liniemi pokročilé interní kontroly. Díky těmto kontrolním mechanismům může naše společnost nabídnout prodlouženou tříletou záruku na jakost svých staveb,“ doplnila Tomášková.
Návratnost investice a zhodnocení hovoří pro novostavbu
Nejdůležitějším faktorem při rozhodování o typu investičního bytu je kromě kupní ceny i tržní nájemné, za které je možné byt pronajmout. „Mezi klienty Central Group jsou i investoři, kteří vlastní několik bytů od naší společnosti. Když se jich ptáme na důvody opětovného výběru novostavby, shodují se na tom, že byt v novostavbě pronajmou mnohem rychleji, a navíc snadněji získají nájemníka, který hledá dlouhodobější pronájem,“ dodala Tomášková. Podstatným argumentem je také výběr vyššího nájemného. Ten mnohdy zaručuje i poptávku ze strany bonitních nájemníků, u kterých je mnohem menší pravděpodobnost, že budou dlužit na nájemném.
Příklad Kamýk
| starší byt | novostavba | |
| Kamýk | 2+kk 50 m2 (6 m2 L, S) 2. podlaží, panel |
2+kk 56,6 m2 (16 m2 B, S, PS) 2. podlaží, cihla |
| Cena bytu | 3 150 000 Kč | 4 150 465 Kč |
| Rekonstrukce + zařízení | 550 000 Kč | 150 000 Kč |
| Daň z nabytí nemovitosti | 126 000 Kč | 0 Kč |
| Celková „pořizovací“ cena bytu | 3 826 000 Kč | 4 300 465 Kč |
| cena bytu po rekonstrukci a vybavení | 3 700 000 Kč | 4 300 465 Kč |
| nájemné (bez poplatků) | 12 000 Kč | 15 000 Kč |
| Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců) | 120 000 Kč | 150 000 Kč |
| Daň z pronájmu (30% paušál) | 12 600 Kč | 15 750 Kč |
| čistý roční příjem z pronájmu | 107 400 Kč | 134 250 Kč |
| Zhodnocení z pronájmu za 5 let | 537 000 Kč | 671 250 Kč |
| Zhodnocení nemovitosti za 5 let | 385 099 Kč | 684 953 Kč |
| Tržní růst cen | 2 % | 3 % |
| Zhodnocení celkem za 5 let | 922 099 Kč | 1 356 203 Kč |
| Výnos oproti celkové pořizovací ceně | 24,1 % | 31,5 % |
* L – lodžie, B – balkón, S – sklep, PS – parkovací stání
Příklad Holešovice
| starší byt | novostavba | |
| Holešovice | 2+kk, 50 m2 (S) 2. podlaží |
2+kk, 58,4 m2, (6,1 m2 B, S, PS) 2. podlaží |
| Cena bytu | 3 780 000 Kč | 5 487 602 Kč |
| Rekonstrukce + zařízení | 550 000 Kč | 150 000 Kč |
| Daň z nabytí nemovitosti | 151 200 Kč | 0 Kč |
| Celková „pořizovací“ cena bytu | 4 481 200 Kč | 5 637 602 Kč |
| cena bytu po rekonstrukci a vybavení | 4 330 000 Kč | 5 637 602 Kč |
| nájemné (bez poplatků) | 14 000 Kč | 19 500 Kč |
| Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců) | 140 000 Kč | 195 000 Kč |
| Daň z pronájmu (30% paušál) | 14 700 Kč | 20 475 Kč |
| čistý roční příjem z pronájmu | 125 300 Kč | 174 525 Kč |
| Zhodnocení z pronájmu za 5 let | 626 500 Kč | 872 625 Kč |
| Zhodnocení nemovitosti za 5 let | 466 407 Kč | 897 924 Kč |
| Tržní růst cen | 2 % | 3 % |
| Zhodnocení celkem za 5 let | 1 092 907 Kč | 1 770 549 Kč |
| Výnos oproti celkové pořizovací ceně | 24,4 % | 31,4 % |
* L – lodžie, B – balkón, T – terasa, S – sklep, PS – parkovací stání
Základní východiska výpočtu:
- u staršího bytu je počítáno s nutností rekonstrukce a základního vybavení
- u novostavby je započteno základní vybavení bytu (kuchyňská linka, vestavné skříně…)
- dosažitelné nájemné vychází z aktuálních cen na největších realitních portálech
- počítáno s obsazeností 10 z 12 měsíců v roce
- počítáno s nutností platit daň z příjmu z pronájmu (uplatněn 30% paušál)
- pro zjednodušení se nepočítá se změnou výše nájemného
Tisková zpráva Central Group
